За товариществом «Административно-жилищное строительство» (АЖС) было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в Пензе. В 2013 году Росреестр по заявлению администрации города прекратил это право. Еще через четыре года Николай Кривозубов победил в аукционе на право заключения договора аренды участка с видом разрешенного использования «деловое управление». Он и заключил договор аренды на трехлетний срок с 22 декабря 2017-го.
В июне 2020 года Кривозубову выдали разрешение на строительство административного здания сроком действия до 9 ноября, которое потом продлили до 15 января 2023-го. По окончании срока действия предыдущего договора аренды стороны заключили новый, чтобы Кривозубов закончил работы. Это удалось сделать летом 2022-го. Предприниматель в итоге купил участок. АЖС посчитало, что договор аренды участка в 2017 году заключили с нарушением закона, поэтому потребовало в суде признать его недействительным (дело № А49-12153/2020).
Первая инстанция отклонила иск, так как истец не переоформил право бессрочного пользования, не заключил договор аренды и не использовал землю с 2008 года. При этом на дату заключения договора фундамент еще не считался недвижимостью. Суд также решил, что признание договора недействительным не восстановит права АЖС, так как договор уже прекратил действие, а на участке возвели объект. Отменяя решение, апелляция указала, что право бессрочного пользования АЖС не прекращено, поэтому участок не мог быть предметом аукциона. Кассация с этим согласилась.
Кривозубов подал жалобу в Верховный суд. Он напомнил, что заявление о предоставлении участка в аренду подается одновременно с заявлением о прекращении права бессрочного пользования таким участком. Общество же, зная об этом, никак не препятствовало погашению записи о его праве на участок и не содействовало ее восстановлению в разумные сроки.
«При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется», — напомнил ВС. Первая инстанция установила, что участок выбыл из владения АЖС не позднее 2017 года. Предъявив иск без применения реституции по сделке, АЖС, утративший владение, вместо виндикационного требования выбрал неверный способ в защиту предполагаемого ограниченного вещного права на участок, указала экономколлегия.
В итоге ВС отменил постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение первой инстанции об отказе в иске АЖС.