Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства сдал компании в аренду землю в Иркутске на десять лет. За это время арендатор должен был подготовить участок и начать строительство микрорайона. Девелопер застроил и ввел в эксплуатацию больше 80 000 м², а аренду продлили еще на три года. Параллельно сменились и стороны по договору: права и обязанности арендодателя перешли от фонда к «Дом.рф», а арендатором стал «Омегастрой».
Через 12 лет после заключения соглашения компания захотела купить 32 участка, для чего и обратилась к арендодателю. «Дом.рф» отказал в продаже, и «Омегастрой» подал иск (дело № А19-23367/2023). Первая инстанция отказала арендатору и не стала обязывать «Дом.рф» заключать договор купли-продажи. Суд объяснил решение тем, что «Омегастрой» не выполнил все условия по договору: нужно было застроить 180 000 м², а готово только 80 000.
Апелляция с таким решением не согласилась и разъяснила, что и соглашение между сторонами, и Земельный кодекс допускают продажу еще не застроенных участков, если есть нужная документация. Более того, стороны продлили договор аренды на три года, тем самым увеличив срок освоения территории.
Суд округа поддержал первую инстанцию и пришел к выводу, что продление договора аренды не влияет на срок освоения земли. Как только он истек, у арендатора прекращаются права на участки. А так как не застроили все 180 000 «квадратов», то выкупить землю нельзя.
После этого «Омегастрой» подал жалобу в Верховный суд. Компания настаивала, что увеличение срока аренды влечет и продление срока застройки. Иначе участок невозможно было бы использовать по назначению, а все объекты на нем считались бы самовольной постройкой.
Экономколлегия поддержала доводы заявителя, отменила постановление суда округа и направила дело на пересмотр в 4-й ААС. ВС не согласился с выводом кассации о том, что продление аренды не подразумевало его дальнейшее освоение. Пролонгация договора в этом деле позволяет арендатору продолжать реализацию изначальных планов. Обратное противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, объяснила экономколлегия.
ВС отметил, что право на продление срочного договора аренды в условиях чрезвычайной ситуации (пандемии COVID-19) направлено на защиту и восстановление имущественных прав арендаторов. Кроме того, застройщик доказал свою добросовестность тем, что подготовил документацию, поставил участки на кадастровый учет и построил дополнительную инфраструктуру за свои деньги. Это, по мнению экономколлегии, влечет ответную обязанность арендодателя предоставить землю для строительства.
