Новости
20 июня 2017

Верховный суд объяснит, как регистрировать недвижимость, если продавца ликвидировали

Верховный суд объяснит, как регистрировать недвижимость, если продавца ликвидировали

Кредитору отказали в регистрации права собственности на недвижимость, которую он получил от заемщика в качестве отступного. Оказалось, что должника ликвидировали, а собственником здания числится компания, которая также в свое время отдала его за долги и прекратила свою деятельность. Тогда номинальный владелец недвижимости решил зарегистрировать ее через суд, но три инстанции ему отказали. Дело дошло до Верховного суда.

"Федерация мини-футбола Саратова" предоставила компании "Агрохим" займ на сумму 960 000 руб. под залог детского оздоровительного лагеря. Позже заемщик передал это имущество федерации в качестве отступного. Она неоднократно обращалась в "Агрохим" по вопросу переоформления прав на недвижимость, но, получив выписку из ЕГРЮЛ, узнала, что компанию сняли с учета в налоговом органе в связи с ликвидацией по решению суда. Из справки "Городского бюро технической инвентаризации" следует, что собственником лагеря на основании регистрационного удостоверения от 1995 года значится организация "Саратовсельхозхимия". Ее, согласно выписке из ЕГРЮЛ, также сняли с учета в налоговой по решению регистрирующего органа. Но до этого "Саратовсельхозхимия" в счет погашения долга на 1,2 млн руб. передала принадлежащий ей лагерь "Агрохиму" (будущему заемщику федерации мини-футбола).

Федерация обратилась в управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на склад, входящий в состав детского лагеря, но получила отказ. В Росреестре сообщили, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности "Агрохима" на эту недвижимость, а также сведения о правах "Саратовсельхозхимии", ранее являвшейся собственником лагеря. Тогда федерация подала иск в Арбитражный суд Саратовской области, в котором потребовала обязать управление Росреестра зарегистрировать за ней право собственности на склад (дело № А57-3068/2016). Она ссылалась на ликвидацию продавца и отсутствие другой возможности для регистрации перехода права собственности на это имущество.

Однако суд указал, что когда "Агрохим" передавал федерации спорное строение в качестве отступного, у него отсутствовало на него право собственности. В связи с этим такое право не могло перейти и федерации. Суд счел, что для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, "оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника в установленном законом порядке". Апелляция и кассация согласились с такими выводами. Федерация обжаловала вынесенные ими акты в ВС. Она сослалась на то, что сделку об отступном заключили в надлежащей форме, стороны ее исполнили, а сама она владеет и пользуется спорным имуществом на правах собственника. Но при этом в связи с ликвидацией прежнего владельца недвижимости она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на нее. Судья Елена Борисова сочла, что доводы федерации заслуживают внимания, и передала ее жалобу в экономколлегию.

На заседании 20 июня представитель федерации отметил, что на момент передачи лагеря "Агрохиму" от "Саратовсельхозхимии" в качестве отступного положения закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" еще не действовали. "Суд же указывал на другие акты, которые должны были быть применимы и на основании которых следовало совершить регистрацию, – заметила председательствующая Елена Борисова. – Это Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках". "Она регламентировала действия государственных учреждений по выявлению и регистрации объектов. Но разъяснений по действиям физических и юридических лиц эта инструкция не давала", – пояснил представитель федерации. А в 2013 году, когда совершалась сделка "Агрохима" и заявителя, нормы закона № 122-ФЗ уже действовали, добавил он. В соответствии с п. 6 этого закона право собственности "Агрохима" может считаться ранее возникшим – до вступления его норм в силу, продолжил представитель. "Тройка" ВС согласилась с этими доводами и отменила акты нижестоящих инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в АС Саратовской области.