Вчера президиум Высшего арбитражного суда принял решение по острому для всех жителей многоквартирных домов вопросу: кто должен ремонтировать трещину во внешней стене здания, пишет "Российская газета".
Навскидку можно придумать несколько вариантов: строители, управляющая компания (зачастую созданная строителями), чиновники или сами хозяева квартир. Но очень важно знать, что по этому поводу говорит закон.
Как ни парадоксально, но люди в мантиях из нижестоящих инстанций считали, что управляющая компания ни при чем, хотя она в данном конкретном случае и была создана строителями дома. Высший арбитражный суд же встал на сторону хозяев квартир, то есть простых граждан.
Юридическая коллизия возникла в Белгороде, на улице Есенина, дом 16, в квартире гражданина Т. У него в стене на внешней стороне дома возникла трещина. Понятное дело, жить с такой проблемой нельзя, поэтому человек обратился в жилищную инспекцию. Чиновники выдали управляющей компании предписание — получать заключение о причине появления трещины и способах ее устранения. Подразумевалось, что браться за мастерок придется самим строителям, причем за свой счет.
Однако управдомы обжаловали это решение в суде и даже нашли понимание у людей в мантиях, занимавшихся их делом. Все арбитражные инстанции, которые прошел житель аварийного дома, признали предписание чиновников недействительным, а значит, трещина оставалась проблемой жильцов. Только Высший арбитражный суд решил дать делу обратный ход.
Аргументы управдомом, с которыми соглашались нижестоящие инстанции, были таковы. Мол, строительная компания должна осуществлять те услуги по дому, которые предусмотрены правилами содержания общего имущества в многоквартирном здании, а также договором с собственниками помещений. В данном же случае экспертиза не предусмотрена ни в правилах, ни в договоре, так что строители, как говорится, умывали руки.
По мнению суда первой инстанции, для внесения подобных работ в договор требовалось решение общего собрания собственников помещений в доме. А его можно принять только на собрании, куда пришли бы две трети владельцев квартир, не меньше. Получалось, пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги, то управляющая компания ее оказывать не обязана.
Однако Высший арбитражный суд посчитал такой подход формальным. Первое, что отметили эксперты высшей инстанции, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Как полагают судьи высшего арбитража, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны проводиться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию домов предусмотрены правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. В документе содержится перечень требований безопасности, которым дома должны соответствовать в любом случае, даже вне желания собственника. Если кто-то из хозяев квартир не хочет ремонтировать дом, он что, должен рухнуть и завалить других жильцов? Также безопасность не должна зависеть от того, включено ли это в список работ и услуг в договоре с управляющей компанией.
Поэтому вчера президиум Высшего арбитражного суда отменил все решения по этому делу и отправил его на новое рассмотрение. Мотивировочная часть с подробным объяснением будет готова позже — недели через две. Но само дело будет иметь важное значение для тысяч людей, ведь подобные споры далеко не единичны. Как показывает практика, квартирный вопрос испортил не только москвичей, но и многие строительные компании, и не только в столице. Бывает, строят так, что дома через короткое время дают трещину. Во многих регионах новоселы вынуждены судиться и со строителями, и с управляющими компаниями, чтобы заставить их исправить брак. Данное дело может послужить ориентиром для многих из них.
Эмоциональный окрас определения коллегии судей ВАС РФ таков, что нельзя не заметить: даже они, похоже, были ошеломлены подходами судов и судей к рассмотрению этого дела. Во-первых, отметила коллегия судей ВАС, у суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований для возвращения кассационной жалобы по мотиву принятия судебных актов по делу "не о его правах и обязанностях" (имеется ввиду гражданин Тарасов). Решение о признании недействительным акта госоргана напрямую влияет как на стоимость квартиры гражданина, так и на его безопасность. А неприлечение третьих лиц к делу, в рамках которого могут быть затронуты права и обязанности лица, "являются безусловным основанием к отмене судебных актов" ( статьи 270,288 АПК РФ). Во-вторых, колегия судей посчитала неверным истолкование судами Жилищного кодекса РФ об объеме и условиях выполнения работ управляющими компаниями на основе договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах по содержанию и ремонту общего имущества. Первое, что отметил ВАС: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (статья 161 Жилищного Кодекса РФ).
Второе: пунктом 10 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ, "общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома". Третье: требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года). Как пишет коллегия судей ВАС, в документе содержится перечень того, что требованиям безопасности проживания строительные конструкции должны соответсвовать в любом случае, вне зависимости от желания собственника, а также от того, включено ли это в список работ и услуг в договоре с управляющей компанией". В четвертых, после рассмотрения судом дела по существу заявленных требований был принят ФЗ "технический регламент о безопасности зданий и сооружений". ФЗ предусматривает, что должно проводиться техническое обслуживание и периодический осмотр и контроль строительных конструкций. Контроль за этим осуществляет именно Госжилинспекция. В целом, по мнению ВАС, устранение трещин в жилых домах — исключительная компетенция строительной компании.
