Является ли договор об ипотеке действительным, если он был заключен, когда залогодателю принадлежали права только на объект заложенной недвижимости, а на земельный участок – нет. Такой вопрос поставил перед Высшим Арбитражным судом – Сбербанк, к которому ООО "Проспект" подало иск с целью признать недействительным договор ипотеки.
С подробностями – корреспондент "Право.Ru" Елена Шарпаева. Дело проходит под номером ВАС-8354/10.
Законодательство предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится это здание (часть 3 статьи 340 ГК РФ). В этом деле оказалось, что при заключении договора ипотеки права на заложенное здание ООО "Проспект" принадлежали, а права на аренду земельного участка не были зарегистрированы в госреестре. Однако об этом не знал банк при заключении договора ипотеки с ООО.
В результате, анализируя нормы права, суды пришли к выводу о незаключенности договора ипотеки с банком в целом. Однако коллегия судей ВАС не соглашается с судами, говоря о том, что договор действителен в части залога здания.
Сбербанк в 2008 году открыл кредитную линию обществу в размере 91 миллиона рублей со сроком исполнения до 2015 года. В качестве залога ООО "Проспект" предоставило принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание и право аренды земельных участков, на которых это здание и расположено.
Нежилое здание ООО "Проспект" получило от фирмы "Бахус" при своем создании путем выделения из фирмы. Здание было недостроенным, и достраивалось обществом самостоятельно. Право аренды земельных участков под объектом общество приобрело на основании заключенных с фирмой "Бахус" договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка (договор перенайма).
Однако уже после открытия кредитной линии банку стало известно, что право аренды земельных участков под этим зданием не принадлежит ООО "Проспект".
Обращаясь в суд с требованием признать договор ипотеки недействительным, ООО "Проспект" указало, что договоры между обществом и фирмой "Бахус" о передаче права аренды на земельные участки признаны судами недействительными. Записи о регистрации этих договоров исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть на момент заключения договора ипотеки общество не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков, а значит не могло передать их в ипотеку.
АС МО, 10AAC и ФАС МО удовлетворили требование общества. Коллегия судей ВАС, соглашаясь, что договор ипотеки в части передачи в залог прав аренды земельных участков является недействительным, отмечают, что договор в части ипотеки здания является действующим.
Согласно статье 180 ГК РФ Гражданского кодекса, недействительность части сделки не влечет недействительность всей, отмечает коллегия судей ВАС. При этом, согласно законодательству, при переходе права собственности на незаконченный строительством объект к обществу фактически перешли и права аренды земельных участков.
Между тем, государственная регистрация этих прав осуществлена не была. Поэтому на момент заключения договора ипотеки общество не могло передать их в ипотеку одновременно с передачей в ипотеку нежилого здания, как того требует пункт 3 статьи 340 ГК РФ. То же указывается в пункте 45 постановления пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
Однако, отмечает коллегия судей ВАС, при разрешении споров необходимо иметь в виду, что это правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
