Хотя признание вещи объектом недвижимости возможно с момента возведения фундамента (п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), в судебной практике наблюдается устойчивая тенденция отказов в признании законности заключения договоров купли-продажи земельных участков под рядом «дефектных» объектов:
- под объектами незавершенного строительства (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.08.2018 № Ф10-3269/2018 по делу № А68-9648/2017);
- под объектами, разрушенными либо уничтоженными пожаром (определение Верховного суда от 20.05.2019 № 307-ЭС19-5926 по делу № А56-72015/2016, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2019 № Ф09-1624/19 по делу № А34-8769/2017) и так далее.
Кроме того, суды обращают внимание на соразмерность площади выкупаемого земельного участка. Она не должна превышать размер, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018 по делу № А40-92834/2017, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018).
Все вышесказанное свидетельствует о чрезвычайном контроле за сохранностью публичных земель и недопущению их безосновательного перехода в частную собственность, восприятии земли в терминологии Конституции РФ как основы жизни и деятельности человека, значимого финансового актива государства и общества.
В рассматриваемом деле № А19-19018/2019 по выкупу земельных участков в Иркутске обращает на себя внимание недобросовестность поведения обоих субъектов сделок.
Во-первых, в силу законодательства произошло универсальное правопреемство на стороне публичного органа — продавца. Договор купли-продажи изначально заключен министерством как уполномоченным субъектом. В последующем право на распоряжение земельными участками было передано на уровень муниципалитета. Однако де-юре субъект сделки не поменялся. Им, как и первоначально, является публичный орган. Учитывая, что именно муниципалитет выступил с инициативой по оспариванию сделок, при этом заключив их и получив по ним денежные средства (доходы в силу ст. 62 Бюджетного кодекса в полном объеме поступили в местный бюджет), данное поведение необходимо квалифицировать как противоречивое.
Английское право знает такое понятие как эстоппель — принцип, устанавливающий запрет на оспаривание сделки недобросовестной стороной. В российском гражданском законодательстве закреплен принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ). При этом видится, что стандарт добросовестности должен быть повышен, когда в качестве контрагента выступает государство. Оспаривание сделок, стороной по которым выступает публичный орган, с одной стороны подрывает устойчивость гражданского оборота, а с другой — снижает авторитет власти, ведет к снижению доверия к ней, репутационным издержкам и должно рассматриваться в качестве недопустимого поведения.
Во-вторых, в судебном деле обращает на себя внимание то, что правовой режим одного из земельных участков изначально не допускал возможность строительства на нем и был предназначен для размещения открытой автостоянки. Следовательно, изменение уполномоченным органом вида разрешенного использования в 2018 году (уже после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», предусматривающего обязательность проведения торгов при предоставлении земельных участков под строительство) является нарушением норм Земельного кодекса и Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Такие действия публичного органа в обход обязательных для этого случая конкурентных процедур при предоставлении, по мнению Верховного суда, недопустимы, поскольку любой земельный участок имеет ценность для перспективы градостроительного развития города (определение Верховного суда от 01.10.2021 № 309-ЭС21-17038 по делу № А60-35857/2020).
Подводя итог вышесказанному, необходимо констатировать, что в рассматриваемом деле налицо противоправность действий обоих субъектов правоотношений, что недопустимо по одному из основополагающих начал гражданского законодательства, изложенному в ст. 1 ГК, — о невозможности извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, итоговое решение суда о незаконности сделок и возвращении сторон в первоначальное состояние является достаточно предсказуемым.