ПРАВО.ru
Мнения
Андрей Егоров, действительный государственный советник юстиции 2 класса
18 октября 2022, 20:43

Велодорога в Крылатском — разменная монета в игре теорий недвижимости

Велодорога в Крылатском — разменная монета в игре теорий недвижимости
С понятием «недвижимость» в России на самом деле все очень неясно. В ст. 130 Гражданского кодекса есть общая формулировка, что недвижимостью, помимо участков, являются любые объекты, перемещение которых с земли невозможно без несоразмерного ущерба. И дальше есть три примера — здания, сооружения, не завершенные строительством объекты. Самые сложные виды объектов недвижимости — сооружения. В отношении них на заре регулирования в 1990-х годах был этап, когда в качестве объектов недвижимости регистрировали все подряд: скважины, асфальтовые площадки, газоны. Иными словами, все, к чему прикладывались деньги и человеческие руки.

Формирование нового подхода

Самое интересное для сооружений началось тогда, когда маятник истории развернулся в другом направлении. Зарубежный опыт гласит, что объектом недвижимости может быть только участок. Все остальное — его видоизменение (концепция единого объекта). Это касается и деревьев, и скважин, и брусчатки, и газонов, и капитальных построек на нем. Существенная эволюция взглядов на объекты недвижимости проходила в 2008–2012 годах. К этим датам относится много актов, когда Президиум ВАС начал настройку понятия «недвижимость». 

Появилась концепция единого объекта для большинства сооружений, не являющихся зданиями, таких как асфальтовые площадки, футбольные поля, системы мелиорации и подобное. По свидетельству партнера Пепеляев Групп Пепеляев Групп Романа Бевзенко, еще в 2008 году подход, не признающий за асфальтовой площадкой свойств самостоятельного объекта недвижимости, Президиум ВАС отверг в деле компании «Авангард-Сервис» (Постановление от 16.12.2008 № 9626/08). Впрочем, всего лишь год спустя в споре ЖСК работников Академии наук Президиум ВАС молчаливо отказался поддерживать эту идею (Постановление от 02.03.2010 № 14971/09).

Аргументация, при помощи которой высший суд предложил разграничивать, какое сооружение объект, а какое нет, неоднозначна. Вроде как, бетонная или асфальтовая площадка не имеют самостоятельного назначения, а обслуживают участок, на котором находятся. Противоречие не раз проявилось в большом количестве споров относительно автомобильных дорог. Один и тот же суд в 2020 году с разницей в несколько месяцев одну автодорогу признает объектом недвижимости, а другую не признает. 

Когда дело касается новых объектов, каждый сам должен ориентироваться на актуальную судебную практику. 

После того как практика судов в целом определилась в отношении газонов, заборов, спортплощадок, асфальтовых площадок и футбольных полей, участники оборота получили правовую определенность. Лицо, которое желает создать асфальтовую площадку или футбольное поле, должно понимать, что никаких самостоятельных прав на них оно не получит. 

Спор вокруг велодороги

Указанные выше рассуждения, относящиеся к современности, не имеют отношения к тем объектам, которые «вышли» из советской эпохи как объекты права и признавались таковыми на протяжении длительного времени. Прекрасный пример этому дает кольцевая велодорога в Крылатском.

Кольцевая велодорога в Крылатском

Находится в Москве по адресу: ул. Крылатская, д. 1, с. 1. Ее протяженность — 13 640 м. 

Частный собственник поставил трассу на кадастровый учет и с 2003 года зарегистрировал как объект недвижимости. Когда-то она относилась к собственности профсоюзов.

Строительство велодороги происходило перед московской Олимпиадой 1980 года, решение о ее возведении принимали на уровне руководства СССР. 

Кольцевая велодорога эксплуатируется как спортивное сооружение более 40 лет, и это знаковый спортивный объект Москвы.

Правительство Москвы с 2004 года пытается забрать этот объект себе. Для чего 18 лет назад чиновники попросили об аннулировании госрегистрации. Суд им отказал, указав, что столичные власти не доказали наличие у них права собственности на дорогу. А в 2020 году они же решили признать право собственности на трассу отсутствующим. Заявитель настаивает, что велодорога не самостоятельный объект и не имеет самостоятельного назначения. 

Когда регистрировалось право на велодорогу, все было нормально. Сомнений в том, что она недвижимость, не было. Ни у кого. Точнее, у кого-то были, но они проиграли в суде. Сейчас такие сомнения есть, и они базируются на масштабной судебной практике, отрицающей свойства объекта права за асфальтированными площадками, прочим замощением земельных участков. 

Так поступать нельзя. Правила игры в отношении объектов права государство менять не может либо должно это делать крайне аккуратно. В 2006 году из объектов недвижимости в законе убрали многолетние насаждения очень изящно. У собственников не отняли их право, признав эти насаждения частью участка. Собственникам сказали: у вас теперь не объект недвижимости, но вы можете пользоваться вашими насаждениями. И, главное, получаете такие же права на землю, как и собственники подлинных объектов.

Андрей Егоров

То, как пытаются сейчас поступить с велодорогой, в цивилизованных странах называется экспроприацией собственности, которая в России запрещена. Точнее, строго регламентирована законом. И велодорога — не тот случай. 

Важная правовая ошибка, которая при этом допускается, относится к действию закона во времени. Если закон меняется, то обратной силы он иметь не может, разве только он не предусматривает ее прямо. Конституционный суд неоднократно подтверждал эту идею (Постановление КС от 15.02.2016 № 3-П). 

Те же самые рассуждения о недопустимости обратной силы применимы и к судебной практике. Если изменился не закон, а представления о его правильном применении (только так можно объяснить претензии правительства Москвы к велодороге, которая длительное время существовала как объект права, внесена в ЕГРН и проч.), то это не повод рассматривать ранее возникшие права на объекты недвижимости (те, что таковыми считались) как результат ошибочной регистрации. 

В таком случае возникает обратная сила изменившихся позиций судебной практики, которая может иметь катастрофические последствия. Как будет защищаться лицо, купившее «объект», который спустя десять и более лет будет признан судом «не объектом»? Все сроки давности окажутся пропущены и кто будет виновен в утрате права? Только изменившаяся практика и никто иной. Именно поэтому КС обращал внимание не недопустимость обратной силы не только собственно норм закона, но и судебной практики его применения. Главный его акт на эту тему — Постановление КС от 21.01.2010 № 1-П, где он запрещал ВАС применять новые правовые позиции с обратной силой.

Еще одно дело

На самом деле есть дополнительный процесс по поводу велодороги. Его предпосылкой стала еще одна грубая ошибка, основанная на непонимании принципов недвижимости. Принцип такой: если есть объект недвижимости в виде здания или сооружения, то участок под ним никак не может быть меньше, чем сам объект. Это кажется очевидным, но столичные власти какое-то время назад нарушили этот принцип, и под велодорогой нарезали несколько участков. Один из них отдали в аренду под застройку.

Потом арендатор пришел к собственнику велодороги и попросил освободить участок. Тот ответил, что этот кусок — часть единой велодороги, которая давно построена. Арендатор-застройщик сделал следующий ход. Он обратился в суд с требованием о признании того участка дороги, что проходит по его участку, самовольной постройкой.

Говорить про сооружение 1978 года, что оно самовольная постройка, так как построено на земельном участке, предоставленном кому-то в аренду спустя 30–40 лет, — нонсенс.

Еще в деле о самовольной постройке есть восхитительный ход суда. Мы понимаем, что суд обсуждает велодорогу в Крылатском. По географии все понимают, в какой части Москвы это находится. Но в решении суда он должен указать конкретные геодезические координаты того объекта, который надо сносить как самовольную постройку. И суд указывает точки, которые находятся в Царицыне — другом районе столицы.

Андрей Егоров

И это сделано неслучайно. В деле есть отчет специалиста-геодезиста, который говорит, что эти координаты относятся к Царицыну, ни в коем случае не к Крылатскому. Теперь мне очень интересно, как будет исполняться решение суда? В итоге приставы снесут кусок велодороги в Крылатском или все-таки по указанным точкам разрушат какой-то несчастный объект в Царицыне? Будем наблюдать.


Правовые идеи, которым нас должен научить этот пример
  • Под единым объектом недвижимости нельзя создавать несколько участков, если не хочешь получить аномальные споры в судах.
  • Когда регулирование не совсем ясно, публичный собственник не может извлекать из этого выгоду.
  • В отношении объектов недвижимости правила с обратной силой менять нельзя.