Надзорная инстанция рассмотрела дело о крупном участке подмосковной земли — его власти сначала продали под жилищное строительство, а затем — уже после возведения на нем многоквартирного дома — попытались вернуть назад. Собственники квартир опасаются исков о сносе, а ВАС решил, что реституция не должна сопровождать признание сделок недействительными.
В 2004 году ООО "Ирон Интернэшнл" за 2,5 млн руб. купило у Российского фонда федерального имущества 11066 кв. м земли в Солнечногорске, до этого высвобожденной из собственности высших офицерских курсов "Выстрел". Однако распоряжение Росимущества, на основе которого заключался договор купли-продажи, было в 2006 году признано недействительным в рамках дела А41-К2-18723/04 по иску этого ведомства, прокуратуры и Минобороны. Затем от двух последних структур последовал иск в Арбитражный суд Московской области о признании сделки по продаже земли недействительной (дело А41-13664/2007), и это дело на втором круге рассмотрения закончился их победой с одновременным решением о реституции — ответчика обязали вернуть в собственность государства землю, а Росимущество (на него был заменен ненадлежащий ответчик РФФИ) – деньги.
Проблема заключалась в том, что к моменту обращения в 2006 году в суд на участке уже был построен многоквартирный жилой дом, и владельцы квартир автоматически получили право собственности на землю под ним. Один из собственников – ЗАО "Тандер" — увидел в этом риски, как и "АМТ Банк", с которым "Ирон Интернэшнл" в 2007 году заключил договор о залоге спорного земельного участка в качестве обеспечительной меры по кредиту на строительство дома (обязательства не были исполнены, и банк безуспешно пытался наложить взыскание на залог в рамках дела А41-40011/2009).
От этих двух компаний в Высший Арбитражный Суд РФ поступили заявления о пересмотре дела в порядке надзора, и "тройка" судей в составе Оксаны Козырь, Александры Маковской и Галины Поповой решила, что основания для этого есть. "Переход во владение [собственников квартир] земельного участка [под домом] свидетельствует о невозможности применения последствия недействительности сделки в виде возвращения всего спорного земельного участка в собственность Российской Федерации и об ошибочности вывода судов апелляционной и кассационной инстанций о возможности применения двусторонней реституции в отношении [него]", — говорится в подписанном ими определении. Судьи ВАС при этом указали, что суды должны были установить, какая часть участка перешла во владение собственников квартир и имеется ли земля, в отношении которой возможно применение реституции.
На заседании президиума во вторник представитель "Тандера" Максим Семенюк прежде всего обратил внимание судей на то, что участники оспариваемой сделки априори не могли вернуться в исходное положение, поскольку выбывший в одном состоянии участок возвращается с многоквартирным домом, и его стоимость значительно превышает изначальную. Интересы государства Семенюк предложил защитить "путем выплаты компенсаций за утраченный участок", а затем беседа судей с ним перешла к ключевому вопросу — о рисках для владельцев недвижимости в возведенном на спорной земле здании.
Зампред ВАС Владимир Слесарев не понимал, какая "Тандеру" разница, чьей будет земля перед тем, как право собственности на нее перейдет к жильцам. "Все равно это промежуточное состояние, — заметил он. – В чем ваш интерес применительно к этой реституции?"
У заявителя сомнений на этот счет не было. "Во-первых, "Тандер" защищает свое законное право собственности, — ответил Семенюк. — Во-вторых, реституция может повлечь со стороны Минобороны череду исков о признании дома самовольной постройкой". Как выяснилось потом, эти опасения оказались не беспочвенными — один такой иск уже заявлен, но производство по нему пока приостановлено. Семенюка поддержал Александр Зиновьев, представитель одного из частных дольщиков, который просил полностью отменить судебные акты по делу и отказать в иске. По его мнению, суды должны были применять положения о виндикации, а не о недействительности сделки.
Госструктуры, лишившиеся земли, заняли разные позиции. "Реституция невозможна", — заявил старший военный прокурор Главной военной прокуратуры Александр Гаврилов и попросил в этой части направить дело на новое рассмотрение в АСМО, а в части недействительности сделки оставить без изменения. А эксперт отдела главного правового управления Минобороны Светлана Соколова сказала, что ведомство полностью согласно с принятыми по делу судебными актами и считает возможным возврат всей земли. "Дом занимает всего пятую часть участка, а собственники квартир могут беспрепятственно оформить на него право долевой собственности", — сказала она.
Выслушав всех, члены президиума ВАС посовещались 15 минут, а затем Антон Иванов озвучил решение, которым принятые по делу судебные акты были отменены в части реституции, но недействительность сделки купли-продажи земельного участка была подтверждена.
Теперь у судов усложнится задача определения возможности или невозможности применения последствия недействительности сделок с земельными участками — по крайней мере с теми, которые использовались для жилищного строительства (сколько таких в так называемой "новой Москве"). "Ранее в судебной практике вопрос о возможности такого возврата в рамках двусторонней реституции однозначно разрешался только в том случае, если вещь или полностью выбыла из владения стороны по сделке, или оставалась в ее владении, — рассказал "Право.Ru" партнер московского офиса юрфирмы Baker & McKenzie Максим Кузнеченков. — В первом случае обязать сторону сделки возвратить вещь было невозможно".
