Топ-7 интересных строительных споров 2017 года
Практика
19 февраля 2018, 10:28

Топ-7 интересных строительных споров 2017 года

Суды встали на сторону подрядчиков, которые закончили строительство позже срока. В одном из дел ВС рассказал, когда заказчик не может взыскать убытки с подрядчика, даже если последний обязался за них отвечать согласно договору. В другом споре, где заказчик требовал неустойку за срыв сроков строительства, окружной суд признал вину сторон равной и разделил сумму пополам.

Метаморфозы права собственности на участок под домом

 Что решил Верховный суд: Когда одно лицо (например, застройщик) приобретает все жилые и нежилые помещения в одной многоэтажке, оно становится собственником земельного участка под ней. Это право сохраняется, если дом снесут. Если на его месте начнут строить новый, а земля окажется в ипотеке в силу закона – это не препятствует застройщику зарегистрировать право собственности на нее, если сведения об участке есть в ЕГРП.

Фабула дела: Застройщик «Териберский берег» обжаловал отказ зарегистрировать участок под домом, в котором купил все восемь квартир, а потом разрушил, чтобы построить новое жилье (А40-78400/2015). Три инстанции ему отказали: компания сначала должна была зарегистрировать права на дом как на единый объект недвижимости. Но такой подход противоречит ст. 289 ГК и ст. 36 ЖК, исправила экономколлегия Верховного суда. Согласно этим нормам, собственники помещений в доме владеют участком под этим домом на праве общей долевой собственности (подробнее о деле см. "Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе").

Верховный суд впервые рассмотрел вопрос о судьбе земельного участка в случае, когда права на все квартиры получает одно лицо. При этом затрагивались и другие важные вопросы: утрачивается ли право на землю, если многоэтажку снесли, и возможно ли зарегистрировать право собственности на участок при наличии ипотеки участников долевого строительства. ВС подробно мотивировал свои выводы. Застройщики и суды получили готовые формулировки для других подобных споров.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Пределы взыскания убытков заказчика с подрядчика

 Что решил Верховный суд: Даже если подрядчик по строительному договору отвечает за любые убытки, вызванные задержками строительства – это автоматически не означает, что с него надо взыскать штраф, который заказчик выплатил своему контрагенту из-за срыва срока по договору между ними. Нужно узнать, знал ли подрядчик об условиях такого соглашения, было ли оно заключено раньше или позже договора подряда, указано ли в последнем на обязательства 

Фабула дела: «Интертехэлектро» не успело в срок достроить блок Вологодской ТЭЦ для «ТГК-2». Из-за этого заказчик с опозданием начал поставлять мощность и вынужден был заплатить договорной штраф 135,7 млн руб. Его он и отправился взыскивать с «Интертехэлектро», которое по договору подряда отвечало за любые убытки, вызванные задержками строительства, в пределах 100 млн руб. Такую сумму и надо взыскать с подрядчика, согласились три инстанции в деле А13-4150/2015. Но Верховный суд их исправил.

ВС допустил возможность включить подобное условие в договор и немного смягчил собственную позицию 2015 года. Он установил, что подобные убытки доказываются по общим правилам.

В определении есть рекомендации, что нужно сделать, чтобы рассчитывать на возмещение. Заказчик должен упомянуть в договоре подряда, что он заключается с целью исполнения обязательств перед третьим лицом, а за их нарушение предусмотрена ответственность. Надо закрепить, что подрядчик знает об условиях ее возникновения, размере штрафа и порядке его взыскания.

Партнер АБ "Эксиора" Николай Андрианов

Двойная ответственность за двойные продажи

 Что решил Верховный суд: Застройщик, который умышленно вел двойные продажи квартир, отвечает за убытки конечного покупателя. При этом не имеет значения, куда «завела» цепочка перепродаж, и предъявил ли покупатель требования к непосредственному продавцу.

Фабула дела: Александр Ганин* приобрел квартиру за 5,4 млн руб. у перекупщика, но лишился жилья из-за двойных продаж. Сначала неудачливый покупатель попытался взыскать деньги с продавца, но ему удалось получить по исполлисту лишь незначительную сумму. Поэтому Ганин решил встать в реестр кредиторов застройщика «Бомарше», который к тому моменту обанкротился. Три инстанции отказали ему в деле № А51-273/2015: они сочли достаточным, что покупатель предъявил иск к продавцу. ВС их исправил и принял решение в пользу Ганина.

Если человек лишился жилья из-за двойных продаж, перед ним отвечают сразу двое, указал Верховный суд. Продавец – за то, что передал «несвободную» квартиру вопреки требованиям договора, и застройщик – за то, что вел двойные продажи, без которых такой ситуации не было бы.

Руководитель практики "Земля.Недвижимость. Строительство" "Инфралекса" Сергей Шумилов

Стало легче взыскать стоимость досудебной экспертизы

Что решил Верховный суд: Если внесудебная техническая экспертиза легла в основу решения по судебному делу, ее стоимость можно взыскать с проигравшей стороны как убытки. В спорах между заказчиком и подрядчиком по поводу недостатков работ или их причин применяется ч. 5 ст. 720 ГК: назначается экспертиза, которую оплачивает подрядчик, за исключением случаев, когда он не виноват в нарушениях.

Фабула дела: "Современные сервисные решения" решили взыскать с "Байкитской нефтегазоразведочной экспедиции" 4,6 млн руб. долга за якобы неоплаченные работы на нефтяном оборудовании, но в заседании оказалось, что подрядчик, по сути, сам не сделал ничего полезного. В этом суд убедила досудебная экспертиза, которую представил ответчик. Одержав победу в том деле, он отправился взыскивать как убытки 200 000 руб., потраченных на это заключение, ведь оно было нужно, чтобы доказать необоснованность иска. В отличие от нижестоящих инстанций, Верховный суд с такой логикой согласился и взыскал стоимость экспертизы в деле № А65-13141/2016 (подробнее см. «ВС определил, может ли сторона-победитель взыскать стоимость экспертизы как убытки»).

Подход Верховного суда справедлив, потому что выявление недостатков работ подрядчика вряд ли можно назвать обычным предпринимательским риском заказчика. К тому же это отвечает тенденциям международной практики. Кроме того, позиция ВС способна «оживить» п. 5 ст. 720 ГК о внесудебных заключениях, который сейчас довольно редко используется. Взыскать их стоимость как судебные расходы невозможно, поэтому чаще проводят судебные экспертизы.

Партнер практики по решению споров Goltsblat BLP Иван Веселов 

Купить/продать денежные требования из госконтракта

Что решил Верховный суд: Работы по госконтракту подрядчик должен выполнить лично, а вот получить за них деньги может цессионарий – третье лицо, которое не является стороной госконтракта, но купило право требования долга.

Фабула дела: В 2017 году ВС рассмотрел несколько подобных споров. В них он исправил ошибку нижестоящих инстанций, уверенных в недопустимости перевода долга по госконтракту. В качестве примера можно привести дело А14-7662/2016, в котором «Воронежская строительная компания» купила право требования 70 000 руб. за ремонт помещения в детском саду и пыталась взыскать эти деньги (подробнее см. "Экономколлегия определила, можно ли уступить право требования оплаты по госконтракту").

Возможность продавать права денежного требования по госконтрактам на открытом рынке позволит подрядчикам быстро пополнить бюджет. Государственные и муниципальные заказчики не всегда платят вовремя, потому что зависят от лимитов бюджетных ассигнований.

Партнер АБ "Эксиора" Николай Андрианов 

Снести или оставить: как оценить превышение этажности

Что решил Верховный суд: Он разобрался в частой ситуации, когда застройщики возводят дом выше, чем разрешили власти, в надежде потом легализовать изменения. Когда суд решает, оставить дом или снести его, он должен в том числе учесть предельную этажность в конкретном районе, которую устанавливают местные правила землепользования и застройки.

Фабула дела: ЖСК «Меридиан» возвел шестиэтажный дом с подземным гаражом, хотя получил разрешение лишь на трехэтажный. Администрация Краснодара обратилась в суд с требованием снести самовольную постройку, которая уже была заселена. Первая инстанция отказала и сослалась на судебную экспертизу, которая подтвердила: дом отвечает всем нормам. Краснодарский краевой суд, наоборот, постановил снести многоэтажку, построенную с нарушениями. С этим не согласилась гражданская коллегия ВС и отправила дело на пересмотр. Нужно было учесть не только заключение эксперта, но и правила застройки района, в котором допускалось строить дома до восьми этажей, объясняется в определении 18-КГ17-95.

В этом деле Верховный суд фактически установил приоритет документов градостроительного зонирования над разрешением на строительство, которое имеет индивидуальный характер. При этом ВС не стал оценивать действия застройщика по внесению изменений в разрешение на строительство. Возможно, потому, что в этом споре прямо затрагивались права граждан на жилище. Поэтому сложно сказать, будет ли применяться позиция ВС ко всем спорам вокруг домов, построенных с нарушением разрешения на строительство.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Когда заказчика накажут за просрочку подрядчика

 Что решил АС Уральского округа: Если подрядчик не смог соблюсти нереалистично короткие сроки строительства, в этом виноват не только он, но и заказчик, который тоже обязан проявить разумную осмотрительность при заключении договора. Они оба должны были установить разумный срок для строительства.

Фабула дела: «Уральская газоэнергетическая компания» взялась построить котельную для «ЭнергоСтройМеханизации» за два месяца, но устройство ввели в эксплуатацию на полгода позже – сказалось в том числе отсутствие необходимой разрешительной документации. Заказчик решил взыскать неустойку за эти полгода – 162 978 руб. при общей цене договора 2,3 млн руб. Первая инстанция присудила ее полностью, но апелляция снизила эту сумму ровно вполовину (дело № А76-10486/2016). Ее постановление «засилил» АС Уральского округа. Он согласился, что оба контрагента в равной мере отвечают за нереалистичный срок строительства и легкомысленное отношение к разрешительной документации.

Подход судов заметно выравнивает положение сторон договора строительного подряда и возлагает на заказчика ответственность за согласование условий договора. Заказчик понес частичную ответственность за установление "нереалистичного" срока выполнения работ. В то же время подобная позиция судов может дать необоснованные преимущества недобросовестным подрядчикам, которые вопреки ст. 716 ГК не сообщают о препятствиях в ходе выполнения работ и не приостанавливают их до того, как получат указания от заказчика.  

Партнер "Байтен Буркхардт" Камиль Карибов

Оплати, когда тебе оплатят: неопределенные условия в подряде

Что решил Верховный суд: Он разрешил привязать срок оплаты субподрядчику к тому дню, когда заказчик примет работы или перечислит деньги генподрядчику.

Источник: Обзор судебной практики Верховного суда № 2 от 2017 года.

В форме вопроса и ответа ВС высказал достаточно спорную правовую позицию, которая тем не менее находится в русле развития российского права. Срок обычно определяют указанием на временной промежуток, конкретную дату или событие, которое обязательно наступит. Привязать его к действиям третьих лиц – по сути, значит «подвесить в воздухе». Это стало допустимым в 2015 году, когда в ГК появилась ст. 327.1 про обусловленное исполнение обязательств. Чтобы смягчить возможную неопределенность, ВС указал, что субподрядчику придется заплатить и в том случае, если заказчик не рассчитался с генподрядчиком или не принял результат работ в установленный срок.

Руководитель практики "Земля.Недвижимость.Строительство" "Инфралекса" Сергей Шумилов