ИП Арина Бондаренко в августе 2017 года приобрела нежилое помещение в строящемся многоквартирном доме в Краснодаре. За почти 135 кв. м на первом этаже многоэтажки она отдала 13,6 млн руб.
В январе 2019 года Бондаренко осмотрела помещение и поняла, что оно не соответствует проекту (какие именно недостатки она обнаружила, в акте не уточняется). Она направила претензию застройщику — ООО «Кубанская строительная компания», но ответа так и не получила. Поэтому Бондаренко заказала строительно-техническую экспертизу, которая подтвердила недостатки, и с ее результатами обратилась в Советский районный суд Краснодара.
АС или СОЮ: где нужно рассматривать спор
Заявительница потребовала признать договор участия в долевом строительстве недействительным, обязать «Кубанскую строительную компанию» вернуть ей деньги, выплаченные за объект, а еще компенсировать материальный ущерб, упущенную выгоду, проценты за пользование чужими деньгами, моральный вред, экспертизу и госпошлину. Всего порядка 23 млн руб.
Первая инстанция согласилась, что застройщик отошел от первоначального проекта, и признала соглашение недействительным. В пользу истицы суд взыскал в общей сложности 16,7 млн руб.: 13,6 млн руб., выплаченных за нежилое помещение, 3,1 млн руб. разницы в стоимости на момент покупки и расторжения договора, 100 000 руб. компенсации морального вреда, а еще 110 000 руб. судебных расходов.
Но это решение не устояло в апелляции. Как на момент заключения договора, так и во время рассмотрения спора у Бондаренко был статус ИП. Объектом договора выступало нежилое помещение, заметил Краснодарский краевой суд. Следовательно, заявительница хотела использовать недвижимость в коммерческих целях. Это же подтверждает требование Бондаренко о взыскании с застройщика упущенной выгоды. Суд подчеркнул, что упущенная выгода в данном случае — это неполученный доход, который предприниматель могла получить при использовании спорного помещения. Таким образом, настоящий спор подсуден арбитражному суду, посчитала апелляция и направила дело в АС Краснодарского края. Это решение подтвердила кассация.
Важно ли, как использовать объект
26 октября 2021 года в подсудности спора разобрался Верховный суд. Дело № 18-КГ21-110-К4 рассмотрела тройка судей под председательством Сергея Асташова. Иван Кудрявцев, который представлял интересы Бондаренко, был краток. «Моя доверительница заключала договор как физическое лицо, а не как предприниматель. Само наличие у нее статуса ИП не свидетельствует, что она планировала использовать помещение в коммерческих целях», — заявил Кудрявцев.
Представитель «Кубанской строительной компании» Лионора Галустян, напротив, утверждала, что истица была ограничена в возможностях использования объекта коммерческого назначения: дольщик сдавала бы его в аренду или использовала для бизнеса сама. Третьего варианта нет.
— Правильно ли я вас понимаю, вы говорите о возможностях использования помещения в дальнейшем? — поинтересовался судья ВС Михаил Кротов.
— Либо это помещение будет использоваться в коммерческих целях, либо никак. Как жилое его нельзя использовать в силу технических характеристик, — подтвердила Галустян.
— Когда приобретается имущество, как возможность его целевого использования влияет на статус сделки? Она становится от этого экономической? — уточнил Кротов.
— Вот простой вопрос. Если жилое помещение купит юрлицо у другого юрлица, то кому будет подсуден спор? — задал еще один вопрос Асташов.
Галустян предположила, что суду общей юрисдикции, потому что будет личное использование квартиры.
— То есть вы полагаете, что если сторонами сделки будут два юридических лица, но предметом сделки будет квартира, то это будет не арбитражный спор?
— Тут по субъективному составу — в арбитражный суд, но по цели назначения — в СОЮ, — стояла на своем Галустян.
После этого тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату. Выйдя из нее, Асташов озвучил решение коллегии. Акты апелляции и кассации ВС отменил, а спор вернул в Краснодарский краевой суд.