ПРАВО.ru
Практика
29 ноября 2022, 9:36

Невыгодная реставрация и квартира с торгов: позиции ВС о недвижимости

Невыгодная реставрация и квартира с торгов: позиции ВС о недвижимости
Арендатор реконструировал объект культурного наследия, рассчитывая получить льготы по платежам. Но через какое-то время с ним досрочно расторгли договор. Верховный суд объяснил, что в этой ситуации можно взыскать сумму, которую не удалось компенсировать. В другом деле гражданская коллегия разрешила оспорить торги по продаже квартиры, так как пристав не уведомил собственника об аресте и оценке жилья. О других интересных решениях ВС узнаете из нашей подборки.
1
Отреставрировал объект культурного наследия

С 2006 года юридическая фирма Городисский и Партнеры Городисский и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) арендовала здание в Москве, которое признано памятником истории и культуры. По договору компания обязалась провести за свой счет реставрацию кровли и фасада. На работы юрлицо потратило 233,5 млн руб. Это позволило в 2013 году договориться с Министерством культуры о льготной ставке за аренду до 1 июля 2028 года.

Но в феврале 2019 года государство, как собственник объекта культурного наследия, передало здание под управление АО «Дом.рф». Этой организации дали право совершать любые сделки с недвижимостью. В марте 2020-го общество уведомило юрфирму о досрочном расторжении договора, но арендатор с этим не согласился. Поэтому «Дом.рф» обратился в суд с требованием разорвать соглашение и обязать «Городисский и партнеры» вернуть имущество. Компания заявила встречный иск. Она настаивала, что средства за реставрацию здания ей не компенсировали (в том числе путем зачета в счет арендной платы). А значит, при досрочном расторжении договора на стороне истца возникает неосновательное обогащение на 233 млн руб. Эту сумму плюс проценты за пользование чужими деньгами (8,4 млн руб.) юрлицо потребовало взыскать с процессуального оппонента. 

Первая инстанция решила, что заявленная во встречном иске сумма затрат не неосновательное обогащение, а расходы, которые арендатор обязан нести по договору. Поэтому суд вынес решение в пользу «Дом.рф», а во встречном иске отказал. Апелляция и кассация такую позицию поддержали.

Коллизия законов и памятников: как сохранить культурное наследие

Экономколлегия согласилась с тем, что у «Дом.рф» было право досрочно расторгнуть договор аренды. Но Верховный суд отметил, что если к этому моменту арендатор не возместил стоимость понесенных затрат на восстановление объекта культурного наследия, то арендодатель обязан выплатить ему невозмещенную сумму. СКЭС отменила акты трех инстанций в части отказа во встречном иске и вернула спор на новый круг (№ А40-94683/2020).

В историческом центре Москвы расположено много зданий, признанных объектами культурного наследия. И пользоваться им на праве аренды взаимовыгодного для государства и частных лиц: за ремонт или реставрацию такого объекта предоставляют существенную льготу по уплате арендной платы, говорит юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании Алена Дурнева.

В рассматриваемом деле арендатор столкнулся, по сути, с изъятием задания, говорит юрист. Решение о передаче объекта под управление к АО «Дом.рф» принимают на основании акта правительственной комиссии. На сайте последней, по словам Дурневой, опубликовано более 140 решений о целесообразности передачи участков и объектов на них АО «Дом.рф». Эксперт обращает внимание, что нет четких критериев для обоснования решений комиссии. Их принимают на основании оценки эффективности использования объекта и целесообразности его передачи, что существенно затрудняет оспаривание такого акта.

АО «Дом.рф» в любой момент может расторгнуть договор аренды на основании закона. В подобных ситуациях арендатор не защищен и может требовать только возмещения убытков, которыми в рассматриваемой ситуации будут некомпенсированные расходы на ремонт объекта культурного наследия.

Алена Дурнева

Дурнева обратила внимание, что арендатор заявил в иске весь размер затрат на ремонт и реконструкцию — 233,5 млн руб. Но сумму частично компенсировали, так как фирма платила льготную арендную плату. Видимо, сумма неосновательного обогащения будет скорректирована, если договором не предусмотрены иные варианты компенсации.

2
Оспорить продажу недвижимости с торгов

Сергей Пакин* задолжал кредиторам больше 2 млн руб. В рамках исполпроизводства приставы узнали, что у мужчины в собственности есть квартира площадью 47,4 м², а еще коттедж с участком.

14 января 2020-го сотрудники ФССП арестовали квартиру. Акт об этом направили должнику, но документ он не получил. Письмо вернулось в связи с истечением срока хранения. Потом судебный пристав решил оценить другое имущество. Оказалось, что его стоимость составляет 2,5 млн руб. Постановления о привлечении оценщика и принятии результатов оценки отправили Пакину, но бумаги до него снова не дошли.

30 марта 2021-го арестованные активы продали с торгов АО «ИИАСК», а следом с юрлицом подписали договор купли-продажи. После этого Пакин обратился в суд, чтобы признать торги и заключенное соглашение с организацией недействительными. 

ВС поддержал собственника аварийного жилья

Первая инстанция ему отказала. Суд согласился, что возможные нарушения при аресте квартиры и оценке имущества не имеют отношения к процедуре торгов. А значит, из-за таких причин нельзя их аннулировать. Апелляция оказалась другого мнения. Она учла объем и значения документов, которые не получил должник. Суд решил, что в такой ситуации должника лишили возможности реализовать свои законные права. Торги и заключенный договор признали недействительными, восстановив право собственности на квартиру за истцом. Но кассация согласилась с решением первой инстанции.

Верховный суд указал, что перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК («Основания и последствия признания торгов недействительными») не исчерпывающий. И публичные торги можно признать недействительными, если судебный пристав допустил нарушения, из-за которых имущество должника незаконно передали для реализации. Например, если исполпроизводство возбудили без оснований или взыскание обратили на активы, которые нельзя продавать. Поэтому ВС вернул дело в кассацию на новое рассмотрение (дело № 19-КГ22-22-К5).

3
Кому достанутся квартиры

На балансе колхоза «Дружба» находились жилые дома в деревнях Костромской области, где проживали его работники. В 1992 году «Дружбу» реорганизовали в одноименный производственный кооператив, а в 2008-м присоединили к ЗАО «Шунга». По передаточному акту к обществу перешли права на жилье, но конкретные дома и квартиры в документе не указали.

Потом «Шунга» обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к местной администрации о признании за компанией права собственности на квартиры. Три инстанции удовлетворили требования частично — в отношении не всех зданий. Суды решили, что передача имущества произошла по всем правилам. Но жильцы квартир оказались против и обратились в Верховный суд. 

Экономколлегия указала: предъявляя подобный иск, организация должна доказать, что право собственности возникло у нее и ее правопредшественника. Но в материалах дела нет документов, которые бы подтверждали, что спорные дома были в собственности колхоза на момент его реорганизации и что их передали кооперативу. Еще ВС подчеркнул, что передаточный акт от 2008 года без указания перечня жилья не доказывает возникновения у фирмы права собственности.

СКЭС отменила акты трех инстанций, а спор вернула в АС Костромской области (дело № А31-15546/2018).

4
Как загладить вину за загрязнение лесов

Летом 2020 года ханты-мансийский Росприроднадзор обнаружил загрязнение лесного участка около месторождения нефти «РН-Юганскнефтегаза». Площадь загрязнения составила 82 850 м², а ущерб насчитали на 105 млн руб. Служба предложила компании компенсировать вред, но претензия осталась без удовлетворения, поэтому спор продолжился в суде. На тот момент уже вступило в силу решение по иску Нефтеюганского межрайонного прокурора: суд возложил на «РН-Юганскнефтегаз» обязанность рекультивировать земли лесного фонда (дело № 2-2687/2020).

Сославшись на подтвержденность причиненного лесам вреда, первая инстанция удовлетворила иск Росприроднадзора. Но апелляция и кассация отменили это решение. Они указали на преждевременность обращения службы с требованиями об убытках: рекультивация поможет частично восстановить состояние окружающей среды, а значит, в счет предъявленной стоимости ущерба нужно будет учесть стоимость затрат «РН-Юганскнефтегаза» на проведенные мероприятия. 

Управление Росприроднадзора обратилось в Верховный суд. Экономколлегия подчеркнула, что отказать во взыскании вреда можно, если причинитель добровольно занимается восстановлением природной среды. То есть не только рекультивирует загрязненный участок, но и занимается лесоразведением, восстанавливая всю экологическую систему. 

ВС защитил право собственника дома на приватизацию земли

В противном случае рекультивация земли не освобождает от возмещения вреда в денежной форме. Чтобы избежать двойной ответственности за одно правонарушение и при определении размера вреда, компания может попросить о зачете затрат, но только если проводила работы на основании разработанного и утвержденного в разумные сроки проекта. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и вернул спор в первую инстанцию (дело № А75-19000/2020).

Выводы апелляции и кассации ошибочны, так как в российском праве имеется приоритет денежного взыскания по искам о причинении вреда природе, а возмещение вреда в натуре допускается только при наличии согласованного проекта восстановительных работ, говорит Азат Ахметов, советник Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании Эксперт обратил внимание, что проект восстановительных работ изготовили спустя значительное время после загрязнения.

Несмотря на наличие этого злоупотребления, ВС допустил зачет даже таких запоздалых работ в счет уменьшения суммы иска. Таким образом, если к моменту рассмотрения дела в суде работы только начаты, суд может зачесть стоимость восстановительных работ в счет уменьшения общей суммы иска.

Азат Ахметов

Юрист подчеркнул, что подход ВС устраняет риски двойного взыскания. 

5
Плата за загрязнение окружающей среды

В 2015 году ПАО «РусГидро» утвердило для филиала «Чебоксарская ГЭС» нормативы предельно допустимых выбросов в атмосферу. В аннотации документа сказано, что его срок действия истекает в конце 2019 года.

В 2021 году межрегиональное управление Росприроднадзора проверило гидроэлектростанцию и выяснило, что при подсчете платы за негативное воздействие на окружающую среду в 2020-м организация использовала старые нормативы. Поэтому юрлицу выдали предписание об устранении нарушений и обязали пересчитать плату за негативное воздействие на окружающую среду с учетом повышающего коэффициента. ОАО «Русгидро» с этим не согласилось и оспорило его в суде.

Деньгами или «натурой»: как лучше возместить вред природе

Три инстанции встали на сторону истца, решив, что вопрос о сроках действия утвержденных нормативов законодательно не урегулирован, потому эти нормативы утверждает само общество. И использование цифр 2015–2019 годов само по себе не свидетельствует, что после 1 января 2020 года у общества не было утвержденных документов о допустимых уровнях выбросов. Чиновники с решениями не согласились и обжаловали их в ВС. В управлении посчитали, что продлевать на 2020 год нормативы, утвержденные управлением, своим внутренним локальным актом общество не могло.

ВС подчеркнул, что окружающая среда охраняется на основе принципа «загрязнитель платит». В качестве одной из мер для компаний, чья деятельность наносит урон природе, предусмотрена плата за негативное воздействие на окружающую среду.

Взимание средств необходимо, чтобы сподвигнуть организации к сокращению вредного воздействия на природу. Платить в повышенном размере нужно, если ранее утвержденные нормативы устарели. Но истец провел инвентаризацию на Чебоксарской ГЭС и понял, что корректировка по выплатам не нужна. Исходя из этого, экономколлегия отказала в удовлетворении жалобы управления Росприроднадзора и оставила акты трех инстанций без изменений (дело № А65-22734/2021).