Законы и инициативы
Упрощенный перевод сельхозземель под агротуризм
Правительственная комиссия одобрила законопроект, упрощающий строительство гостиниц и турбаз на участках сельхозназначения. Документ, уже прошедший первое чтение в Госдуме, вводит механизм «зеленого коридора» для фермеров. Теперь земли, не занятые пашнями или пастбищами, можно будет переводить в категорию рекреационных объектов без издания отдельных актов, а лишь на основании утвержденной планировки территории. Новые правила вступят в силу 1 сентября и коснутся только действующих сельхозтоваропроизводителей, которые планируют развивать гостевые дома и дегустационные комплексы.
Реформа должна устранить главное правовое препятствие — запрет на возведение капитальных строений вне населенных пунктов. По прогнозам экспертов, это может увеличить спрос на агротуризм более чем на 60%, особенно в регионах с высоким потенциалом — Алтае, Карелии и на Кавказе. Чтобы снизить риски нецелевой застройки, Минсельхоз получит полномочия по предварительному согласованию проектов. Ведомство будет проверять их соответствие сельскохозяйственным целям, а при нарушении — в течение трех лет — участок смогут вернуть в прежнюю категорию или изъять через суд.
Новые правила комплексного развития территорий
Президент подписал закон, который ужесточает требования к проектам комплексного развития территорий (КРТ). Поправки в ст. 67 ГрК обязывают учитывать обеспеченность социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурой уже на стадии принятия решения о КРТ. Это должно исключить практику строительства жилых кварталов без школ, детских садов и дорог.
Теперь даже если территория еще не закреплена в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) как зона КРТ, власти и застройщики обязаны заранее определить соответствующие нормативы. В качестве базы используются региональные и муниципальные стандарты градостроительного проектирования.
Анна Жолобова, руководитель практики недвижимости и строительства, управляющий партнер московского офиса Регионсервис , отмечает, что закон прямо закрепляет необходимость учитывать расчетные показатели минимальной обеспеченности объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также допустимую территориальную доступность таких объектов.
В настоящее время принятие решений о КРТ осуществляется на основе действующих ПЗЗ. Но на практике возникает ситуация, при которой территория под КРТ определена, но в ПЗЗ не закреплена как зона комплексного развития. Следовательно, отсутствуют расчетные показатели по инфраструктурной нагрузке.
Анна Жолобова, руководитель практики недвижимости и строительства, управляющий партнер московского офиса Регионсервис
Продажа заброшенных памятников архитектуры
Госдума в первом чтении приняла законопроект, устанавливающий правила одновременной продажи объектов культурного наследия (ОКН) и земельных участков. Документ позволяет ДОМ.РФ выставлять на торги федеральные памятники в неудовлетворительном состоянии вместе с правом аренды или выкупа прилегающей земли — в том числе под жилищное строительство и проекты комплексного развития территорий.
Инвестор обязан разработать проектную документацию и провести полную реставрацию объекта в установленные сроки. До завершения работ вводятся ограничения на сделки с памятником и связанными с ним земельными участками. При этом сохраняется возможность привлекать целевое финансирование под залог объекта и продавать права на квартиры в строящихся рядом домах. А вот за нарушение существенных условий или срыв сроков реставрации договор расторгнут, а имущество вернут в федеральную собственность. Инвестору в этом случае придется выплатить неустойку в размере стоимости восстановительных работ.
Строительство в заповедниках
Границы заповедников разрешат менять для нужд обороны и гособъектов. Такой законопроект Госдума приняла в первом чтении. Документ вводит три основания для корректировки: размещение объектов обороны и безопасности, реализация значимых социально-экономических проектов регионов и утрата природной ценности территории из-за техногенных катастроф.
Для изменения границ федеральных ООПТ потребуется согласование президента или правительства, экологическая экспертиза Росприроднадзора и решение специальной комиссии с участием ученых РАН. Законопроект призван устранить правовой пробел, возникший после 1995 года, когда механизм изменения границ был исключен из законодательства.
Инициатива уже вызвала критику части депутатов из-за размытых формулировок: возможность изъятия земель под региональные проекты может привести к застройке заповедных территорий коммерческими и промышленными объектами или размещению полигонов. Ко второму чтению авторы намерены уточнить критерии отбора проектов и регламент работы экспертных комиссий.
Выплаты банкротам после продажи ипотечного жилья
Граждане-банкроты получили право на выплату 10% от суммы, вырученной при продаже их единственного ипотечного жилья. Деньги от реализации имущества теперь распределяют строго по долям: 80% получает банк-залогодержатель, 10% направляют на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, оставшаяся часть выплачивается должнику. При этом размер выплаты ограничен: он не может превышать сумму фактически внесенных платежей по ипотеке, включая первоначальный взнос. Суд вправе снизить выплату при недобросовестном поведении должника или если оставшихся средств достаточно для приобретения избыточного по площади жилья.
Дополнительно расширили инструменты работы с активами банкротов: теперь на их базе можно создавать не только акционерные общества, но и ООО. Изменения направлены на ускорение расчетов с кредиторами и усиление социальных гарантий.
Кадастровую оценку недвижимости ускорят и упростят
Росреестр предложил реформу государственной кадастровой оценки: цикл обновления стоимости недвижимости планируют сократить с четырех до двух лет. Оценку будут проводить централизованно через Национальную систему пространственных данных, при этом землю и расположенные на ней объекты — одновременно.
Параллельно предлагают отказаться от механизма автоматической корректировки стоимости через индексы рынка недвижимости. Сейчас он позволяет снижать кадастровую стоимость при падении рынка более чем на 30%, но на практике не применялся с 2021 года. В ведомстве считают, что при более частой переоценке такой механизм избыточен и может приводить к необоснованному снижению налоговой базы.
При этом право собственников оспаривать кадастровую стоимость и устанавливать ее на уровне рыночной через независимую оценку сохранят. Новые правила планируют ввести с 1 января 2028 года.
Налоги на недвижимость и маркетплейсы
Союз финансистов России направил в Минфин пакет инициатив для пополнения региональных бюджетов. В частности, для владельцев трех и более квартир могут ввести повышающий коэффициент по налогу на имущество — для объектов с совокупной кадастровой стоимостью от 100 млн руб. Ожидается, что это стимулирует легализацию доходов от аренды: при декларировании можно будет получить налоговый вычет по НДФЛ.
Отдельный блок касается маркетплейсов. Пункты выдачи заказов предлагают включить в перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Кроме того, маркетплейсы могут обязать распределять налог на прибыль между регионами пропорционально выручке, а аналогичный подход — применить к транспортному налогу для каршеринга.
Для борьбы с «налоговым туризмом» предлагают закрепить уплату налога по УСН по месту фактической деятельности, а не регистрации. Лимит дохода для АУСН планируют снизить с 60 млн до 20 млн руб. Также регионы хотят ввести штрафы за эксплуатацию недвижимости без регистрации прав — с привязкой к кадастровой стоимости объекта.
События
Приравнивания риелторов к сфере бытовых услуг
Торгово-промышленная палата направила обращение в Роспотребнадзор с критикой проекта новых Правил бытового обслуживания населения. Ведомство предложило распространить на риелторов нормы, действующие для химчисток и ателье, что, по мнению бизнес-сообщества, создаст неоправданные риски для рынка недвижимости и спровоцирует рост «серого» сектора.
Основное возражение касается неустойки в размере 3% от стоимости услуги за каждый день просрочки. В ТПП указывают, что сроки сделок зависят от внешних факторов — работы органов опеки, Росреестра и банков, — поэтому штрафы могут превысить доход риелтора. Это, по мнению палаты, создает предпосылки для злоупотреблений со стороны клиентов. Критике подверглась и формулировка о «проверке документов» как результате услуги. В ТПП отмечают, что риелторы не имеют доступа к закрытым базам МВД и медицинских учреждений и не могут гарантировать полную юридическую чистоту объекта в том виде, как это предполагается проектом.
Палата также не поддержала предложение перевести отрасль на договоры бытового подряда. Сейчас такие договоры используют лишь около 8% агентов, тогда как большинство работает по договорам оказания услуг, позволяющим точнее разграничить ответственность сторон. Вместо этого ТПП предлагает разработать отдельный профильный закон о риелторской деятельности — с закреплением статуса профессии, требований к квалификации и механизмов защиты клиентов.
Практика
Сроки владения имуществом разрешили складывать
Геннадий Зубахин выкупил здание у компании, где работал директором, но право собственности не было оформлено надлежащим образом ни у продавца, ни у предыдущих владельцев. Когда Зубахин попытался признать право собственности через суд, ему отказали. Верховный суд и нижестоящие инстанции сочли, что суммировать периоды владения можно только при наследовании или реорганизации (универсальное правопреемство). В случае купли-продажи (сингулярное правопреемство) новый владелец, по мнению судов, должен был начинать отсчет срока заново.
Конституционный суд признал положения п. 3 ст. 234 ГК неконституционными. Судьи подчеркнули, что запрет на сложение сроков при передаче вещи по договору вредит гражданскому обороту: имущество фактически «зависает» без законного собственника, хотя прежние владельцы могли распоряжаться им десятилетиями.
До внесения изменений в ГК суды должны применять временный порядок. Приобретатель по договору вправе присоединить к своему срок владения предыдущего владельца. При этом на всех этапах владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным и осуществляться как своим собственным, а обязанность доказать это лежит на заявителе.
Дело Зубахина направили на новое рассмотрение.
Когда соглашение признают инвестиционным
Экономколлегия направила на пересмотр дело о признании недействительным инвестиционного соглашения между компанией «Резиденция Магаса» и Министерством экономического развития Ингушетии (дело № А18-2014/2024). Спор возник вокруг строительства коттеджного поселка, для которого инвестору без торгов выделили 8,2 гектара земли в центре Магаса.
Прокурор оспорил сделку, указав, что передача участка нарушает публичный порядок, а проект не отвечает социальным задачам региона: строительство элитного жилья не снижает безработицу и не решает жилищные проблемы. Суды трех инстанций поддержали инвестора, сославшись на формальное соблюдение критериев масштабного проекта — объем инвестиций и создание рабочих мест.
Верховный суд признал такие выводы преждевременными. Он указал, что при оценке проекта необходимо учитывать социально-экономические особенности региона: для дотационного субъекта с высокой безработицей важно, чтобы инвестиции решали общественно значимые задачи. Суд также обратил внимание на возможные процедурные нарушения при признании проекта «масштабным» и направил дело на новое рассмотрение.
Жолобова поясняет, что статус масштабного инвестиционного проекта традиционно используется как инструмент предоставления земли без торгов, что делает его особенно привлекательным для инвесторов и девелоперов. При этом критерии таких проектов устанавливаются на региональном уровне и зависят от социально-экономических задач субъекта. По ее словам, до настоящего времени судебная практика, как правило, ограничивалась проверкой формального соответствия проекта установленным показателям, фактически оставляя органам власти широкую дискрецию. В этом деле Верховный суд отошел от такого подхода, оценив реальную пользу проекта для региона и поставив под сомнение его «масштабность». Кроме того, юрист обращает внимание на мартовское постановление АС Московского округа по делу № А41-110984/2024, в рамках которого суд также проанализировал проект по существу и признал спорный инвестконтракт договором о развитии застроенной территории.
Юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры Никита Мураев отмечает, что социально-экономические аргументы прокурора — дотационный статус региона и высокий уровень безработицы — стали ключевыми для позиции Верховного суда. Суд указал, что одного соответствия формальным критериям недостаточно для передачи земли без торгов, а нарушение установленного порядка может повлечь ничтожность сделки по ст. 168 ГК как посягающей на публичный интерес.
При этом эксперт обращает внимание, что сама необходимость социально-экономической оценки проекта прямо закреплена в региональном законодательстве, на основании которого предоставлялся участок. Но проблема заключается в отсутствии четких критериев такого анализа: в определении Верховного суда не сформулирован понятный подход к балансу публичных и частных интересов. В качестве возможного ориентира Мураев приводит, например, обязательство инвестора передать часть создаваемой инфраструктуры в публичную собственность, но подчеркивает, что границы этого критерия остаются размытыми.
ВС фактически дает сигнал, что формальное соответствие региональным критериям не гарантирует устойчивости проекта, если он не имеет убедительной публичной ценности. Для инвесторов это может означать необходимость переосмысления структуры таких проектов. Недостаточно «дотянуть» показатели до пороговых значений, требуется заранее закладывать в проект элементы, которые могут быть восприняты как реальная компенсация за предоставляемую льготу: инфраструктурные обязательства, передача объектов в публичную собственность, участие в решении социальных задач. Иначе риск переквалификации проекта — вплоть до признания сделок ничтожными — может стать вполне материальным.
Никита Мураев, юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Оспаривание разрешений на строительство
Городская администрация выдала индивидуальному предпринимателю разрешения на строительство сельскохозяйственной ярмарки и ввод объекта в эксплуатацию. Региональный комитет по управлению госимуществом счел эти акты незаконными и обратился в суд с требованием признать их недействительными (дело № А12-9275/2024).
Три инстанции отказали в иске, но разошлись в обоснованиях. Первая инстанция исходила из того, что строительство согласовали с учетом вида разрешенного использования земельного участка, следовательно, права комитета не нарушены. Апелляция и кассация признали выводы суда первой инстанции о законности разрешений ошибочными, но все равно оставили требования заявителя без удовлетворения. В решении они указали, что отмена ненормативных актов не сможет восстановить права комитета, поскольку право собственности предпринимателя на здание ранее не оспаривали. По их мнению, заявитель выбрал не тот способ защиты.
Верховный суд отменил эти решения. Экономколлегия разъяснила, что оспаривание разрешительной документации и споры о праве собственности — самостоятельные способы защиты с разным предметом доказывания и последствиями. Даже признание разрешения незаконным не означает автоматического признания постройки самовольной. При этом наличие зарегистрированного права собственности не препятствует проверке законности актов, на основании которых объект возведен. Дело направили на новое рассмотрение.
Виктория Галицкая, юрист практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис , отмечает, что при оспаривании разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию есть риск признания такого способа защиты ненадлежащим из-за наличия зарегистрированного права собственности. Но в данном случае суды учли, что с иском обратился уполномоченный государственный орган, указавший на незаконное строительство на землях сельхозназначения, и признали выбранный способ защиты допустимым.
Ключевым обстоятельством для отмены актов нижестоящих судов стала инициатива ответчика по изменению категории земель с сельхозназначения на земли промышленности. Суд указал, что предприниматель пошел на это из-за отсутствия права на выкуп участка под объектом, строительство которого не соответствовало ни цели предоставления земли, ни действующей градостроительной документации. Аналогичные споры в сфере жилищного строительства могут иметь более серьезные последствия для третьих лиц — приобретателей квартир и помещений. Даже если объекты возведены на основании договоров аренды, впоследствии выданные разрешения могут быть оспорены из-за несоответствия первоначальной цели предоставления участка.
Виктория Галицкая, юрист практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис
Старший юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры Виолетта Дрондина подчеркивает, что Верховный суд фактически закрепил приоритет цели предоставления земельного участка над последующими градостроительными процедурами. Если участок был предоставлен для целей, не связанных со строительством, последующее возведение капитального объекта не может считаться допустимым, даже при наличии разрешительной документации.
Суд также уточнил подход к проверке оснований для выдачи разрешения: наличие договора аренды само по себе недостаточно, если его условия не допускают соответствующий вид использования. В этом случае у застройщика отсутствует надлежащий титул для строительства, а у органа — основания для выдачи разрешения, подчеркивает эксперт.
В практическом плане определение повышает риски для проектов, построенных по модели «получить участок под нестроительные цели, а затем легализовать строительство через градостроительные процедуры», отмечает Дрондина. Суд закрепил приоритет исходной процедуры предоставления участка и показал готовность рассматривать такие схемы как обход закона. Но одновременно решение расширяет инструментарий публичных субъектов: они могут оспаривать разрешения даже по уже реализованным проектам. Для инвесторов это означает необходимость более глубокого due diligence — с учетом не только ВРИ и градостроительных регламентов, но и целей первоначального предоставления участка.
ВС последовательно проводит линию на недопустимость трансформации правового режима земельного участка «задним числом» через комбинацию административных решений. Если участок получен вне процедуры, предназначенной для строительства, то любые последующие шаги, направленные на создание и легализацию капитального объекта, находятся в зоне повышенного юридического риска.
Виолетта Дрондина, старший юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Перерасчет арендной платы по ранее заключенным договорам
В 2014 году территориальное управление Росимущества сдало компании «Акварель» участок в Подмосковье до 2052 года. Изначально ежегодная плата составляла 17,1 млн руб. Но в 2016 году арендодатель на основании отчета о рыночной стоимости в одностороннем порядке увеличил сумму до 96,9 млн руб., а к 2023 году за счет индексации она выросла до 110,3 млн руб. Арендатор с повышением не согласился и перестал вносить платежи в полном объеме, пытаясь оспорить новую ставку.
В 2023 году Росимущество обратилось в АСГМ с иском о взыскании долга (дело № А40-117873/2023). В ответ компания «Акварель» заявила встречные требования, сославшись на постановление Правительства № 191. Согласно этому документу, арендная плата за такие участки должна составлять 3% от их кадастровой стоимости. Компания настаивала, что любая цена, установленная по иным формулам до принятия постановления, подлежит обязательному пересмотру по истечении пяти лет с момента ее введения. По расчетам арендатора, этот срок истек, и с февраля 2023 года плата должна была существенно снизиться.
Суды трех инстанций в перерасчете отказали. Они исходили из того, что пятилетний срок следует считать с момента завершения застройки участка — ноября 2019 года, а значит, право на льготную ставку возникает не ранее 2024 года. Верховный суд отменил эти решения. Он указал, что срок нужно отсчитывать с момента уведомления арендатора об изменении платы — августа 2016 года. Поскольку изменение условий произошло по инициативе госоргана, именно эта дата является точкой отсчета. Суд подчеркнул, что затягивание перехода на более выгодные для бизнеса условия недопустимо, и направил дело на новое рассмотрение для перерасчета долга с учетом права арендатора на снижение платежей с 2021 года.
Жолобова отмечает, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, носит нормативный характер: ее размер и методика расчета определяются действующими правовыми актами и не зависят от усмотрения сторон договора. По ее словам, такие платежи рассчитываются исходя из норм, действующих в соответствующий период, а не на момент заключения договора, и подлежат применению независимо от того, внесли ли стороны изменения в договор. В частности, после изменения нормативного порядка в 2023 году арендная плата должна начисляться по новым правилам с момента вступления их в силу.
Эксперт также подчеркивает, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны применять установленный размер и не вправе отступать от него даже при наличии иных условий в договоре. Такой подход соответствует ст. 424 ГК.
Национализации активов строительного холдинга
Верх-Исетский районный суд Екатеринбурга удовлетворил иск Генпрокуратуры о национализации имущества, связанного со строительным холдингом «Атомстройкомплекс». В доход РФ обратили два помещения в Екатеринбурге и десять земельных участков в Свердловской области. Ранее эти земли выделили под индивидуальное жилищное строительство; следствие установило, что процедура прошла с нарушением антикоррупционного законодательства.
Помимо изъятия недвижимости, суд солидарно взыскал с ответчиков более 577 млн руб.. Иск надзорного органа поступил в производство в феврале 2024 года, тогда же судом были выданы 14 исполнительных листов для обеспечения требований. Детали дела официально не раскрывались.
Вступило в силу
Новые правила использования земельных участков
С 1 марта вступили в силу поправки в Земельный кодекс, которые вводят новую главу о видах разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Росреестр пояснил, что закон устанавливает единый порядок определения и изменения таких видов.
ВРИ определяет допустимую застройку и виды деятельности на участке. Закон закрепил перечень документов, которыми устанавливаются такие виды, включая градостроительные и лесохозяйственные регламенты, а также положения об особо охраняемых природных территориях. Собственники по-прежнему могут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ, подав заявление в орган регистрации прав. При этом ранее установленные виды сохраняют силу.
Еще закон определил случаи использования участков независимо от ВРИ — например, для размещения некапитальных сооружений или объектов государственной геодезической сети.
Отдельные изменения затронули бизнес. Арендаторы земель в государственной или муниципальной собственности больше не смогут менять ВРИ, за исключением проектов комплексного развития территории. Одновременно регионам разрешили менять ВРИ сельхозугодий до принятия специального федерального закона. Кроме того, закрепили возможность инициировать аукцион на участок: власти обязаны выставить его на торги с тем ВРИ, который указал инициатор.
Основным нововведением стал механизм объединения участков с различными ВРИ: теперь в законе содержатся условия, при соблюдении которых возможно объединять и перераспределять участки, виды разрешенного использования которых не совпадают. При этом новый участок может сохранить ВРИ исходных участков, а может получить новый ВРИ, установленный регламентами использования земель.
Алексей Кулагин, советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation
Как поясняет Галицкая, закон также устраняет пробелы в регулировании: впервые закреплено само понятие ВРИ и единые правила его определения при образовании участков. По общему правилу новый участок наследует категорию и ВРИ исходных земель, но при этом у собственников зданий появилась дополнительная гибкость — они могут изменить ВРИ участка в соответствии с назначением объекта, указанным в ЕГРН, даже если такой вид не предусмотрен правилами землепользования и застройки.
Персональная ответственность ГИП и ГАП за качество проектов
Заработали поправки к Градостроительному кодексу, которые вводят персональную ответственность главных инженеров (ГИП) и архитекторов (ГАП) за качество проектной и рабочей документации. Ранее ответственность несла только организация, теперь же специалисты лично отвечают за соответствие документов техрегламентам. Для контроля за качеством экспертиза и Госстройнадзор обязаны в течение пяти дней уведомлять Национальное объединение строителей и Национальное объединение изыскателей и проектировщиков о каждом отрицательном заключении или отказе в выдаче ЗОС.
За систематические ошибки (два и более отрицательных заключения) специалиста исключат из Национального реестра и запретят руководить проектами сроком до двух лет. При этом закон защищает проектировщиков от ответственности за чужие ошибки: при увольнении специалист может сам уведомить Нацобъединение о расторжении договора. Параллельно СРО получают полномочия внедрять единые правила саморегулирования и дифференцировать требования к членам в зависимости от сложности контрактов.
Пороговые значения для контроля сделок с недвижимостью
Вступил в силу Приказ Росфинмониторинга от 26.01.2026 № 13, который изменил правила обязательного контроля операций с недвижимым имуществом. Главным новшеством стал отказ от единого лимита в пользу дифференцированного подхода в зависимости от типа организации, проводящей расчеты.
Ранее для всех участников рынка действовал общий порог в 5 млн рублей. Согласно новым правилам, планка контроля для банков и филиалов иностранных кредитных организаций выросла в 15 раз и теперь составляет 75 млн руб. (либо эквивалент в иностранной валюте). При этом для риелторов и иных организаций, оказывающих посреднические услуги при купле-продаже недвижимости, пороговое значение осталось прежним — контролировать необходимо любые операции на сумму от 5 млн руб.
