Тема месяца: сроки давности по деприватизационным искам
В апреле в Госдуму внесли и приняли в первом чтении законопроект о введении предельных сроков исковой давности по делам об оспаривании приватизации. В мае его поддержало правительство. Поправки в ст. 217 ГК закрепляют общий трехлетний срок с момента выявления нарушения и абсолютный десятилетний предел с момента выбытия имущества из государственной или муниципальной собственности.
Ограничения не затронут антикоррупционные иски, дела об изъятии имущества по антиэкстремистскому и антитеррористическому законодательству, а также споры о нарушении правил иностранных инвестиций в стратегические общества. Новые правила будут применять и к будущим требованиям, и к уже возникшим спорам, если по ним еще нет вступившего в силу судебного решения.
Юристы считают проект реакцией на деприватизационные споры последних лет, когда государственные органы и прокуратура оспаривали сделки спустя десятилетия после приватизации. Истцы ссылались на публичный интерес, ничтожность сделок или выбытие имущества помимо воли собственника и пытались вывести требования из-под общих правил об исковой давности. Это создавало риски для активов, которые за это время могли несколько раз перейти к новым владельцам.
Старший юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры Виолетта Дрондина называет ключевым положением проекта абсолютный десятилетний срок по требованиям об истребовании приватизированного имущества. По ее словам, законодатель пытается исключить споры о том, когда государство узнало о нарушении: срок предлагают считать со дня нарушения права. Если прошло больше 10 лет, суд должен отказать в иске.
Кроме того, закон закроет попытки обхода сроков через альтернативные иски, например о недействительности сделок или признании права отсутствующим.
Виолетта Дрондина, старший юрист ККМП | Кучер Кулешов Максименко и партнеры
Советник практики разрешения споров Stonebridge Legal Анастасия Сивицкая обращает внимание, что прокуратура формально не указана в законопроекте, хотя часто инициирует деприватизационные споры. По ее словам, хоть логика закона предполагает применение ограничений и к прокурорским искам, окончательный подход сформирует практика.
Принятие изменений в ГК позволит остановить фактический пересмотр итогов приватизации по истечении более 30 лет. Новелла будет способствовать стабильности гражданского оборота, даст гарантии бенефициарам, которые на протяжении десятилетий развивали предприятия и инвестировали в них значительные средства.
Анастасия Сивицкая, Советник практики разрешения споров Stonebridge Legal
Старший юрист АЛРУД Владислав Соловьев подчеркивает, что проект не вводит принципиально новых правил, а закрепляет существующую логику ГК об исковой давности. Поправки должны дать судам прямой сигнал применять сроки давности в таких делах, кроме споров об антикоррупционных исках, экстремизме, терроризме и нарушениях в стратегических инвестициях.
Юрист Регионсервис Виктория Галицкая считает, что главным практическим вопросом станет начало трехлетнего срока: с даты прокурорской проверки или с момента, когда публичный орган должен был выявить нарушение. А с точки зрения эффекта для рынка партнер EKM Legal Максим Крыжанский называет десятилетний предел «абсолютным щитом», который делает невозможным бессрочное оспаривание приватизационных сделок и повышает предсказуемость для инвесторов, M&A и финансирования.
Законодательство и инициативы
Возврат обязательных публичных слушаний в градостроительстве
В Госдуму внесли законопроект, предусматривающий отмену действующей нормы, которая позволяет утверждать генеральные планы, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также проекты планировки и межевания территорий без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Эксперты отмечают, что это правило вводили как временную меру для ускорения градостроительных процедур. Но на практике отказ от обсуждений повысил конфликтность решений и снизил доверие к ним. Публичные слушания остаются механизмом обратной связи между властью, застройщиками и жителями: они помогают заранее оценить инфраструктурные последствия проектов и снизить риск споров.
Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова указывает, что с 2022 года регионы получили широкую свободу определять, когда можно не проводить обсуждения. На практике субъекты часто расширяли исключения. Это привело к росту жалоб, судебных споров и неоднородной практике. Суды в ряде случаев поддерживали решения регионов, фактически закрепив эту модель как допустимую.
Законопроект устраняет избыточную подзаконную свободу регионов отменять публичные слушания по ключевым градостроительным документам. Норма, введенная в 2022 году как временная, на практике позволяла «проталкивать» генпланы и точечную застройку без учета мнения жителей, что вело к дефициту социальной инфраструктуры и многочисленным судебным спорам. Возврат к обязательным публичным процедурам — не популизм, а рациональное правовое решение, снижающее конфликтный потенциал и повышающее юридическую устойчивость градостроительной документации.
Максим Крыжанский, партнер EKM Legal
Увеличение гарантийных сроков для объектов долевого строительства
В Госдуму внесли законопроект об увеличении гарантийных сроков для объектов долевого строительства. Документ предлагает установить гарантию на сами объекты до 20 лет вместо 3 лет, на технологическое и инженерное оборудование — до 10 лет вместо 3 лет, а на отделочные работы и элементы отделки — до 5 лет вместо года. Авторы инициативы связывают ее с большим числом строительных дефектов. По их данным, в 2024 году недостатки выявили примерно в 90% новостроек, а критические нарушения — в 5–7% объектов. Разработчики считают, что действующие сроки не позволяют полноценно выявлять скрытые дефекты и защищать дольщиков.
Адвокат ИНФРАЛЕКС Анастасия Шашкина отмечает, что многие строительные дефекты проявляются уже после первых лет эксплуатации. Главный риск она видит в будущих спорах о причинах недостатков: чем дольше гарантийный срок, тем сложнее установить, возник дефект по вине застройщика, из-за износа, неправильной эксплуатации или действий третьих лиц.
По словам Шашкиной, инициатива усилит значение бремени доказывания: именно застройщик должен будет подтвердить отсутствие своей вины. Она также ожидает роста финансовой нагрузки на девелоперов. Крупным игрокам придется увеличивать резервы, а небольшим компаниям — нести дополнительные издержки. В перспективе это может повлиять на стоимость жилья и структуру рынка.
ЦБ меняет подход к резервам по кредитам на строительство жилья
Банк России утвердил новый подход к резервам по кредитам на строительство многоквартирных домов. Методика станет более риск-чувствительной и будет учитывать весь жизненный цикл проекта — от прав на землю и градостроительной документации до строительства и продаж. Банки должны будут оценивать соблюдение графиков подготовки документов, темпы строительства, продажи, погашение задолженности и рассрочки, которые застройщики дают покупателям. Цель — точнее оценивать вероятность завершения проекта и возврата кредита.
Новые правила планируют ввести с 1 октября 2027 года. Они станут обязательными для проектов, строительство которых еще не началось, а также для займов, выданных после вступления указания в силу.
Практика
Гарантии собственников при изъятии земли для госнужд
Конституционный суд разъяснил, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд до окончательного определения размера компенсации допустимо только в исключительных случаях и при соблюдении строгих гарантий защиты права собственности (Постановление № 22-П). Суд напомнил: компенсация должна быть предварительной и равноценной. Разнести изъятие и окончательный расчет можно, если промедление угрожает публичным интересам или если участок уже используют для госнужд и это не затрагивает другое имущество собственника. Даже в таких случаях суд должен обеспечить предварительную выплату по отчету об оценке. Если собственник отказывается принять деньги, их нужно внести на депозит нотариуса.
КС также закрепил право бывшего собственника на доплату, если итоговое возмещение выше предварительного. При нарушениях со стороны органов власти можно взыскать проценты по ключевой ставке ЦБ. Само несогласие с оценкой суд не должен считать недобросовестностью.
Суд также закрепил дополнительные гарантии. Бывший собственник вправе требовать доплату, если окончательное возмещение окажется выше предварительного. При нарушениях со стороны органов власти он может взыскать проценты по ключевой ставке ЦБ. Само несогласие с оценкой суд не должен считать недобросовестным поведением. Кроме того, спор о размере компенсации нельзя прекратить из-за отказа от иска, а разницу между предварительной и окончательной суммой нужно выплатить сразу после того, как суд ее определит.
Галицкая отмечает, что КС впервые прямо закрепил обязанность заранее обеспечить выплату компенсации. Это снижает риски для собственников и исключает изъятие участка без гарантированных денег. Русскова добавляет, что Конституционный суд также уточнил содержание равноценного возмещения. При этом речь идет не только о доплате разницы, но и о компенсации потерь из-за отсрочки расчетов.
Льгота по НДФЛ на жилье после изъятия
Конституционный суд признал неконституционным ограничение, из-за которого льготу по НДФЛ при продаже жилья фактически применяли только в рамках московской реновации (Постановление № 26-П). Суд распространил ее на другие случаи принудительного изъятия недвижимости.
КС указал: когда собственник теряет жилье помимо своей воли и получает замену, ситуация экономически совпадает с реновацией. Поэтому налоговый режим должен быть единым. При расчете пятилетнего срока для освобождения от НДФЛ нужно учитывать срок владения первоначальной квартирой. До изменения закона суды должны применять льготу по аналогии с правилами реновации, если жилье изъяли не по воле собственника и оно не относилось к аварийному фонду.
Адвокат, партнер ИНФРАЛЕКС Иван Шиенок поясняет, что решение устраняет фактическое неравенство.
КС посчитал, что применение спорной льготы «создает предпосылки для нарушения вытекающих из ст. 19 и ст. 57 Конституции требований об обеспечении равенства налогоплательщиков и об исключении дискриминационного налогообложения» (п. 5.3 мотивировочной части). Но вместо лишения силы льготы, необоснованно предоставленной лишь отдельным лицам, он прибегает к обратному методу: своим решением вводит налоговую льготу для субъектов, для которых она изначально законодателем не предназначена. Получается, что КС борется не с неконституционным предоставлением льготы отдельным налогоплательщикам, а с непредоставлением такой же льготы другим.
Иван Шиенок, адвокат, партнер ИНФРАЛЕКС
Право собственности на самострой спустя 18 лет
Верховный суд подтвердил, что вступившее в силу решение о признании права собственности можно пересмотреть спустя годы, если объект изначально построили с нарушением закона (дело № А51-12610/2007). Спор касался здания кафе во Владивостоке. В 2007 году суд признал за предпринимателем право собственности на объект незавершенного строительства. При этом он фактически не исследовал права на землю. В 2024 году администрация Владивостока узнала о регистрации права и оспорила судебный акт: объект находился на муниципальной земле, разрешение на строительство не выдавали, участок под застройку не предоставляли.
Апелляция восстановила срок и отменила решение 2007 года. Кассация не согласилась, но ВС поддержал муниципалитет. Суд указал, что отсутствие согласия собственника участка и несоответствие вида разрешенного использования исключают законное возникновение права собственности.
Дрондина отмечает, что судебное признание права не может легализовать самовольную постройку и обход публичных процедур. В таких спорах приоритет получает соблюдение правил землепользования и градостроительного регулирования, а не длительность владения или регистрация права.
Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина обращает внимание на процессуальный аспект: права публичного собственника не зависят от того, участвовал ли он в первоначальном споре. Если акт затрагивает муниципальную или государственную землю, его можно пересмотреть даже спустя годы.
Ключевой вывод прецедента заключается в том, что дефект происхождения такого объекта носит не формальный, а системный характер: если постройка появилась на чужой земле без предоставления участка и без выраженной воли публичного собственника, то последующий оборот объекта не устраняет первоначальную незаконность. Для практики это чрезвычайно чувствительная позиция, потому что она затрагивает не только классические споры о сносе самовольных построек, но и весь массив объектов, которые в 2000-х годах легализовывались через иски о признании права собственности при неполной земельной и разрешительной документации. Фактически ВС смещает акцент со стабильности старого судебного акта на вопрос о том, был ли соблюден публично-правовой порядок создания недвижимости как объекта гражданского оборота.
Алексей Станкевич, партнер Orchards
Руководитель практики инфраструктуры, строительства и ГЧП Stonebridge Legal Андрей Миронов видит в деле конфликт между законностью и охраной публичных интересов с одной стороны и стабильностью гражданского оборота и защитой добросовестных приобретателей — с другой. По его словам, с учетом обстоятельств объект действительно был самовольной постройкой и не мог быть создан в соответствующей зоне с особыми условиями использования территории. Но принятое решение фактически лишает текущего собственника права, которое было отражено в ЕГРН, и пересматривает 18 лет сложившихся правоотношений.
Подобный подход создает дополнительные правовые риски для сделок, особенно с недвижимостью, потому что фактически ни один потенциальный приобретатель теперь не может быть полностью уверен, что не лишится прав на покупаемую недвижимость из-за нарушений, которые были допущены при ее создании и которые зачастую не могут быть выявлены.
Андрей Миронов, руководитель практики инфраструктуры, строительства и ГЧП Stonebridge Legal
ВС защитил продавца квартиры, ставшего жертвой мошенников
Верховный суд отказался пересматривать выводы нижестоящих судов, которые признали недействительной сделку по продаже квартиры под влиянием мошенников (дело № 84-КГ26-1-К3). 73-летняя женщина продала единственное жилье директору риелторского агентства по заниженной цене, а затем передала полученные деньги злоумышленникам. Они убедили ее, что так она сможет «сохранить» недвижимость.
Первая инстанция отказала в иске и указала, что при заключении сделки не было явных признаков заблуждения. Апелляция назначила психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты установили, что из-за возрастных и когнитивных особенностей продавец не осознавала значение своих действий. После этого суд признал договор недействительным и применил реституцию: квартиру вернули истцу, а в пользу покупателя взыскали ее стоимость. Суды также отклонили доводы о добросовестности приобретателя. Они указали, что покупатель был профессиональным участником рынка недвижимости и не мог не понимать, что квартиру продают по существенно заниженной цене. ВС поддержал этот подход: в таких спорах нужно учитывать не только заблуждение продавца, но и осмотрительность покупателя.
Покупателя фактически «наказали» за оппортунистическое поведение. Как риелтор он знал о занижении стоимости квартиры и потому не мог не распознать заблуждение в действиях продавца. Поэтому суды не признали его добросовестным приобретателем.
Владислав Соловьев, старший юрист АЛРУД
Соловьев обращает внимание, что безналичный расчет и оформление сделки в офисе банка сами по себе не гарантируют ее безопасность. Поэтому участникам оборота эксперт рекомендует перед покупкой получать отчет об оценке рыночной стоимости объекта, проверять психическое состояние продавца и подробнее выяснять обстоятельства продажи, в том числе наличие родственников.
Освобождение собственника здания от платы за землю из-за ошибки в иске
Арбитражный суд Московского округа отменил акты, которыми собственника здания фактически освободили от платы за пользование земельным участком. Кассация указала: суды не вправе отказывать во взыскании только потому, что истец неверно квалифицировал свои требования (дело № А40-63194/2025). Спор возник между Департаментом городского имущества Москвы и компанией — собственником нежилого здания на участке площадью 60 кв. м на ул. Люблинской. Компания владеет зданием с 2007 года, но договор аренды земли раньше заключили с другим лицом. Формально он продолжал действовать, хотя арендатор умер.
Компания пыталась оформить новый договор аренды, но департамент отказал. После этого ведомство потребовало взыскать с собственника здания плату за пользование землей как неосновательное обогащение. Первая и апелляционная инстанции отказали в иске. Они сослались на принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и указали, что право пользования землей возникло у собственника здания автоматически. Поэтому, по мнению судов, департамент выбрал неправильный способ защиты.
Кассация с этим не согласилась. Суд указал, что нижестоящие инстанции не рассмотрели спор по существу и не определили, какие нормы нужно применить. При этом суд не связан правовой квалификацией, которую предлагают стороны. Он должен сам установить характер отношений, применимые нормы и решить вопрос о платности землепользования, прямо закрепленной в Земельном кодексе.
Плату за фактическое пользование землей рассчитывают по правилам начисления арендной платы. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций могли рассмотреть спор по существу и взыскать задолженность независимо от того, что истец неверно квалифицировал отношения с ответчиком. Кассация реализовала принцип процессуальной экономии. Такой подход позволяет избежать повторного обращения истца в суд с теми же по существу требованиями, но с иной правовой квалификацией.
Ольга Носкова, старший юрист практики промышленности BGP Litigation
Управляющий партнер московского офиса, руководитель практики недвижимости и строительства Регионсервис Анна Жолобова обращает внимание, что любое пользование публичной землей по ст. 65 Земельного кодекса носит платный характер. Деньги должны поступать в бюджет. По ее словам, отсутствие договора с новым собственником здания не отменяет его обязанности платить за землю. Такая обязанность возникает с момента регистрации права собственности в ЕГРН — фактически в силу закона. Этот подход, отмечает Жолобова, основан на устойчивой судебной практике и разъяснениях Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73.
Суд, рассматривая заявленные исковые требования, не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, а должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических отношений и применимых к правоотношениям нормам права. Таким образом, если истец неверно квалифицировал отношения и неверно определил норму права, подлежащую применению, данные обстоятельства не должны автоматически влечь отказ в удовлетворении исковых требований. Суд обязан рассматривать иск исходя из существа возникшего спора и вправе самостоятельно применить необходимую норму права. Заблуждение ДГИ относительно отсутствия действующих арендных отношений на землю не должно исключать обязанность ответчика осуществлять платежи за нее.
Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса, руководитель практики недвижимости и строительства Регионсервис
Выкуп земли без торгов: кассация ограничила применение льготы при вспомогательных постройках
Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих инстанций и направил на новое рассмотрение спор о выкупе публичного земельного участка без торгов (дело № А41-97561/2024). Компания «Калисто» арендовала участок в Люберцах под автостоянку. Без разрешений она построила на нем контрольно-пропускной пункт и нежилое здание, а затем оформила право собственности в упрощенном порядке. После этого общество выкупило участок без торгов и позже перепродало его новому собственнику.
Администрация оспорила сделку. Она указала, что построенные объекты имели вспомогательный характер и не давали права на льготный выкуп участка. Первая и апелляционная инстанции по-разному оценили обстоятельства, но отказали в иске, в том числе из-за пропуска срока исковой давности. Кассация с этим не согласилась. Суд указал, что выкуп публичной земли без торгов возможен только при наличии основного объекта капитального строительства. Сама по себе регистрация вспомогательных построек такого права не создает. Окружной суд также обратил внимание на срок исковой давности. Его нужно считать с момента выявления нарушения, а не формально с даты сделки, особенно если нарушения установила прокурорская проверка. Кроме того, при новом рассмотрении судам предстоит оценить добросовестность конечного приобретателя.
Советник практики недвижимости BGP Litigation Анжелика Сабурова отмечает, что объекты на участке фактически имели признаки самовольных построек, а сам участок изначально предоставили без цели строительства. По ее словам, администрация при оформлении сделки ограничилась формальной проверкой ЕГРН и не выявила нарушения, которые позже установила прокуратура.
Иск о восстановлении права публичной собственности на земельный участок по основанию недействительности договора купли-продажи был подан администрацией после выявления прокуратурой нарушений, допущенных при продаже участка. В таких случаях, как правило, срок исковой давности исчисляется с момента выявления нарушения, а не с момента совершения незаконной сделки, что способствует защите публичных интересов. Более того, в поведении арендатора просматриваются признаки недобросовестности, а это не должно приводить к существенному нарушению интересов государства и общества только из-за истечения срока давности.
Анжелика Сабурова, советник практики недвижимости BGP Litigation
