При каких обстоятельствах покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком в случае, когда тот слишком задержал сдачу квартиры, разобралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда. Судьи определили, на какие выплаты помимо уплаченного по договору вправе претендовать покупатель квартиры, которого не устроило затягивание сроков передачи жилья.
Квартира задержалась
В январе 2013 года Иван Санин* заключил с ООО "Некрасовка Девелопмент" договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартиру, за которую он заплатил 1,7 млн руб., должны были передать не позже 30 сентября, но фактически она была готова только 14 февраля следующего, 2014 года. Уведомление о необходимости получить квартиру было направлено Санину еще позже, 17 марта.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
 |
Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком |
Покупателя это не устроило, и он отказался от договора в одностороннем порядке, возвратив акт приема-передачи квартиры без подписи. Однако компания не вернула ему деньги. Санин обратился в суд. В иске он просил взыскать с ООО «Некрасовка Девелопмент» деньги за квартиру и в двойном размере проценты за пользование денежными средствами по день возврата денежных средств. Компания, в свою очередь, подала встречный иск, пытаясь признать недействительным отказ Санина от исполнения договора.
В суде Санин указал, что передача квартиры задержалась больше, чем на 2 месяца, а значит, он имеет право отказаться от соглашения. Застройщик, в свою очередь, обращал внимание, что задержка произошла не по его вине: проблема появилась из-за того, что органы местного самоуправления незаконно отменили уже принятое ранее решение на ввод дома в эксплуатацию.
Решение вопроса с незаконным запретом заняло некоторое время, потому дом и сдали позже, объясняли в компании.
Спорные проценты
Первая инстанция, Ленинский районный суд Саратова, частично удовлетворила требования Санина, взыскав с застройщика помимо уплаченного по договору судрасходы, штраф и проценты за пользование чужими денежными средствами. Последние, правда, оказались меньше, чем просил заявитель. Снижая размер процентов, суд сослался на ст. 333 ГК, позволяющую суду уменьшить неустойку в случае ее несоразмерности последствиям от нарушенных обязательств. Именно такой и была ситуация Санина, решили в первой инстанции и отметили, что причиной просрочки была отмена постановления о вводе дома в эксплуатацию. В удовлетворении встречного иска суд отказал.
2 МЕСЯЦА
после такой задержки срока передачи квартиры по ДДУ участник долевого строительства может в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора
Добиться взыскания процентов в установленном размере не удалось и в апелляции. Хотя при этом Саратовский областной суд подчеркнул: обстоятельства, из-за которых дом сдали позже, не мешают истцу отказаться от договора, если квартиру сдали позже, чем должны были.
Верховный суд призвал к ответственности
Тогда заявитель пожаловался в Верховный суд. Коллегия под председательством судьи Сергея Асташова отменила постановление апелляции в полном объеме, указав на ошибки при рассмотрении дела.
В частности, члены коллегии обратили внимание, что ст. 333 ГК, на которую сослались в апелляции при снижении процентных выплат, по делам о защите прав потребителей применяется только в исключительных случаях и по заявлению ответчика. При этом суд обязан указать мотивы, по которым считает уменьшение размера неустойки допустимым.
Полное или частичное освобождение исполнителя от ответственности за нарушение прав потребителя может иметь место в случае непреодолимой силы или иных оснований, которые предусмотрены законом. Основанием для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с исполнителя в пользу потребителя, являются лишь исключительные случаи несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств,
– из определения Верховного суда.
Обстоятельств непреодолимой силы суды не устанавливали, а других оснований для освобождения компании от ответственности не указали, так что неясно, почему суды сочли требования Санина несоразмерными. Сама компания не просила уменьшить неустойку, на что ссылался истец, однако этот довод суды оставили без внимания.
В итоге дело снова рассмотрит апелляция – на этот раз уже с учетом позиции ВС (дело пока не рассмотрено – ред.).
Юристы с выводами Верховного суда согласны. Дольщик – потребитель и как напрофессиональный участник рынка нуждается в особой правовой охране, напоминает Александра Воскресенская, юрист КА "Юков и партнеры". "Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, несут ответственность независимо от наличия их вины в нарушении обязательства. Освобождение предпринимателя, и в том числе застройщика, от ответственности возможно в исключительных случаях вследствие непреодолимой силы", – подтверждает она. Однако отказ, в том числе незаконный, органа местного самоуправления в получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию объекта строительства, отмена утвержденного разрешения и другие подобные разногласия с властями застройщик может предугадать, а значит, обстоятельствами непреодолимой силы признаны быть не могут, уверена юрист.
* имена и фамилии участников процессов изменены редакцией
