Управляющий партнер СЗЮ Денис Литвинов разъяснил арендодателям детали последнего Обзора Верховного суда, касающегося применения связанных с пандемией норм. Одно из важных для арендодателя указаний – вопрос о применении к текущей ситуации форс-мажора, указал Литвинов. Он отметил, что ВС предлагает оценочно рассматривать каждое конкретное дело о применении форс-мажора, исходя из четырех критериев: наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы, наличие причинно-следственной связи, непричастность стороны к созданию данных обстоятельств, добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения/минимизации рисков. С учетом оценочного подхода и того, что судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась, арендодателю следует помнить, что недобросовестное поведение может привести к последствиям вплоть до отсутствия судебной защиты.
Другой значимый момент – разный подход МТПП и Верховного суда к тому, будет ли отсутствие денег у арендодателя в нынешней ситуации считаться форс-мажором, обратил внимание Литвинов. Согласно позиции МТПП от 17 апреля, невозможность заплатить аренду – это предпринимательский риск, а не форс-мажор, а взаимоотношения с арендодателем надо регулировать с помощью норм, связанных с COVID-19. При этом Верховный суд в Обзоре практики по COVID-19 указал, что в условиях пандемии отсутствие средств у арендатора, если невозможность оплаты вызвана введенными ограничениями, может быть признано форс-мажором – хотя само по себе оно не формирует форс-мажор по п.3 ст 401 ГК.
Подтверждением того, что арендатор столкнулся с форс-мажором, может служить не только заключение МТПП, но и признание форс-мажора судом.
Управляющий партнер СЗЮ напомнил арендодателям о существующих общих нормах, регулирующих арендные отношения, и о специальных нормах, появившихся в связи с COVID-19. В их числе - 98-ФЗ, Постановление Правительства от 3 апреля 2020 года №439, раскрывающее условия и сроки отсрочки уплаты арендной платы, а также Постановление Правительства от 3 апреля № 434, содержащее перечень наиболее пострадавших от пандемии отраслей экономики. Следует принимать во внимание и дополнительное регулирование. Например, Приложение 3 к указу мэра Москвы № 12-УМ приостанавливает посещение помещений по большинству видов деятельности на период с 13 по 30 апреля 2020 года. Вопрос о том, может ли арендатор в принципе посещать помещение, надо учитывать при переговорах, подчеркнул Литвинов. В числе других значимых в переговорах факторов - тип деятельности арендатора, регион присутствия, разумность и добросовестность деятельности сторон, относящиеся к аренде затраты арендодателя, влияние пандемии на выручку арендодателя, фактическое использование помещения в период закрытия (размещение имущества, оборудования, обеспечивающего дистанционную работу).
Ведущий юрист СЗЮ Павел Лобачев предупредил, как действовать арендодателю при возможных злоупотреблениях со стороны арендаторов – например, невозврате задолженности в период отсрочки платежей, отказе платить аренду или безосновательном требовании отсрочки и уменьшения арендной платы. На стадии переговоров можно принять превентивные меры - например, выявить необоснованные требования и отказать в них, указать в соглашении с арендатором дополнительные условия (способы обеспечения обязательств – неустойка, залог) или прекратить договор, если очевидно, что арендатор платить не будет.
Если арендатор ссылается на форс-мажор как основание для неплатежа, арендодатель вправе отказаться от аренды в связи с утратой интереса.
Если просрочка произошла, возможен целый ряд мер: от требования досрочного внесения платежей или прекращения доступа в здание до судебного взыскания долга, банкротства или ответственности по ст. 177 УК (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности).
Арендодателю нужно правильно подготовиться к переговорам с арендатором, напомнил юрист СЗЮ Юрий Водопьянов. Он указал: арендатору следует помнить о ст. 451 и 614 ГК. Первая дает возможность в судебном порядке изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств – но это не подходит, если договор нужно адаптировать быстро. Ст. 614 - общая норма по сравнению с 98-ФЗ, применяемым в пандемию, и приоритет за последней. Также он отметил, что договор может быть прямо выведен из-под ст. 451 и 614 – это должно быть указано в договоре. Стоит помнить, что пандемия по умолчанию не будет считаться форс-мажором: для этого должны быть основания.
Инструменты, которые позволяют арендатору полностью отказаться от своих обязательств, в текущей ситуации не работают: сторонам придется искать баланс.
Юрий подчеркнул: первое, на что стоит обратить внимание при ведении переговоров – финансовое положение сторон и возможность арендатора извлекать выгоду из использования помещения. При этом стоит оценить состояние отрасли, в которой действует арендатор. Другая опорная точка в переговорах – возможность арендатора реструктуризировать владение, например, сдать помещение в субаренду, и этим увеличить свою платежеспособность. Если он не пользуется такой возможностью, стоит говорить о его предпринимательских рисках, считает Водопьянов. Можно также рассмотреть вопрос о временном снижении площади аренды как варианте поддержки арендатора. Еще один значимый в переговорах момент – по чьей инициативе прекратился доступ в помещение.
Ведущий юрист СЗЮ Марина Строкань рассказала об особенностях аренды городской земли в сложившихся условиях. Она акцентировала внимание на льготах, которые смогут получить арендодатели, являясь плательщиками налога на имущество и арендной платы за землю. В числе возможных мер поддержки – три варианта. Первый - освобождение от арендной платы (для разных категорий бизнеса условия различаются). Второй - предоставление беспроцентной отсрочки. Воспользоваться ей могут застройщики, арендаторы участков под объектами социально-культурного или бытового назначения и арендаторы, реализующие инвестиционные проекты. Третий - предоставление грантов в виде компенсации суммы налогов на имущество и земельных платежей для собственников недвижимости, которая используется под торговлю, бытовые услуги, общественное питание и гостиницы.
Чтобы получить грант, собственнику потребуется снизить арендаторам плату за второй квартал на двукратный размер компенсации, но не менее чем на 50% от первоначальной ставки аренды.
Плата снижается на весь срок действия ограничений, связанных с коронавирусом.
Партнер СЗЮ Юлия Бузанова рассказала о рисках арендаторов в части возможных штрафов, связанных с пандемией. Она отметила: позиция проверяющих органов - например, Госинспекции по недвижимости - однозначно свидетельствует о том, что, если на посещение помещения наложен запрет, он касается всех, а не только сторонних посетителей объекта.
Никто не будет смотреть, какое отношение вы имеете к помещению, важно, что вы физически в нем находитесь.
Хотя проверочные мероприятия в целом на паузе, есть исключения. Проверку стоит ждать, если речь идет о повторном визите инспекции для контроля за устранением ранее выявленного нарушения. Также инспекция имеет право провести проверку, если речь идет о выявлении правонарушения, которое потенциально может повлечь угрозу жизни и здоровья граждан – от самовольного строительства до соблюдения требований о социальном дистанцировании. Один из ярких кейсов – привлечение к ответственности за нарушение положения о социальном дистанцировании крупнейшего российского банка, не снабдившего необходимой разметкой банкоматы. Ответственность в такой ситуации – не на собственнике объекта недвижимости, в котором стоит банкомат, а на юрлице, в интересах которого должна была быть установлена разметка. Так что в этой ситуации собственники недвижимости могут быть спокойны.