Конституционный суд обязал законодателя закрепить в законе статус коттеджных поселков и порядок ухода за общим имуществом в них. Как следует из постановления КС №55-П, опубликованного 20 декабря, рассмотрение дел о них по аналогии с многоквартирными домами противоречат закону.
История вопроса
Татьяна Малкова приобрела два земельных участка в коттеджном поселке Солнечный берег в Челябинской области. Бывший владелец этой земли разделил ее на отдельные участки и распродал под жилье, но сохранил за собой часть территории с проездами и другими местами общего пользования.
Еще до того как Малкова приобрела землю, общее собрание собственников поселка выбрало управляющую компанию «Ленд Плюс», которая занималась организацией контрольно-пропускного режима при въезде, освещением территории, вывозом отходов, очисткой дорог и т. д. Женщина отказалась оплачивать услуги управляющей компании, которую не выбирала.
Тогда «Ленд Плюс» потребовала оплату через суд. Мировой судья взыскал ее частично: 40 733 руб. задолженности по оплате услуг управляющей компании, 5000 руб. неустойки, а также судебные расходы. Вышестоящие инстанции подтвердили это решение.
При этом суды указывали, что такая проблема не урегулирована в законе напрямую, но аналогичная норма относительно многоквартирных домов обязывает участвовать в расходах на содержание имущества соразмерно своей доле. Аналогичным образом собрание жильцов определяет управляющую компанию. Исходя из этого, суды сочли Малкову обязанной вносить свою долю оплаты за услуги управляющей компании.
Тогда женщина обратилась в КС и попросила проверить ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ст. 158 Жилищного кодекса, на которые ссылались суды. Она указывала, что по Конституции никого нельзя принуждать вступать в какое-либо объединение, а рассмотрение ее дела при отсутствии четких норм закона нарушило ее право на справедливый суд.
Позиция КС
Конституционный суд отметил, что в коттеджных поселках, как правило, приобретение земельного участка не влечет за собой возникновения у собственника доли в имуществе общего пользования, в отличие от многоквартирных домов. Но фактически это имущество используется в интересах всех собственников, и для комфортного проживания им нужно поддерживать дороги в надлежащем состоянии, избавляться от мусора и так далее. Поэтому возложение на них соответствующих расходов не противоречит Основному закону.
При распределении расходов на содержание общего имущества нужно соблюсти баланс интересов его собственника, то есть обычно застройщика поселка, который понес также затраты на создание дорог, освещения и контейнерных площадок, и собственников отдельных участков и домов. При этом общее собрание проводят обычно на раннем этапе застройки, когда большая часть участков еще не продана. Таким образом, собрание фактически не является «общим» и дает простор для злоупотреблений, отмечает КС.
Если сам собственник не заключал с управляющей компанией договор и не участвовал в ее выборе, то баланс интересов сомнителен. Но суды, рассматривая спор по аналогии с многоквартирным домом, не принимают во внимание ни соотношение размера платы с объемом оказываемой управляющей компанией услуг, ни адекватность этой платы рыночным условиям. Это противоречит требованиям Конституции.
КС предписал законодателю в кратчайшие сроки определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию. Он также отправил дело Малковой на пересмотр с учетом позиции Конституционного суда.