В 2010 году Администрация Армавира заключила с предпринимателем Самвелом Азатьяном договор аренды земельного участка, на котором находилась недвижимость бизнесмена. До этого участок находился у него же в постоянном бессрочном пользовании. Приватизирован он был в 1994 году, когда на нем находились недостроенные здания.
Спустя семь лет Азатьян решил выкупить участок по льготной цене — 2,5% от кадастровой стоимости, но администрация предложила свою цену — 100% от кадастровой стоимости. Арендатор напомнил, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости являются самовольными постройками — такими их признал суд в 2007 году, когда подтверждал право собственности Азатьяна на них в порядке ст. 222 ГК (дело № А32-15220/2007). А значит, они не являются объектами, которые могли быть отчуждены в процессе приватизации гос- или муниципальных предприятий, поэтому предприниматель не может претендовать на льготный выкуп.
Суд первой инстанции встал на сторону предпринимателя и удовлетворил его иск. Суды указали, что право аренды Азатьяна возникло в результате переоформления права постоянного пользования участком. И это произошло до 1 июля 2012 года — даты, до которой вводный закон Земельного кодекса предусматривал льготный выкуп находящихся в бессрочном пользовании участков. Поэтому предприниматель имеет право на выкуп участка за 2,5% от его кадастровой цены, решил суд (дело № А32-49829/2017).
Апелляция же указала, что на участке есть две самовольные постройки. Это препятствует признанию предпринимателя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене. Окружной суд с этим согласился.
Азатьян обратился с жалобой в Верховный суд. Судьи экономколлегии напомнили: право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, но и всем последующим. Для получения земли в собственность по льготной цене достаточно лишь факта своевременного переоформления права бессрочного пользования на аренду, подчеркнули в ВС. При этом легализация построек как самовольных, но при этом достаточно безопасных для ввода их в гражданский оборот, по сути, запрещает и дальше считать их самовольными.
А раз постройка считается полноценным объектом гражданских прав, отказ в льготах противоречит нормам законодательства. «В случае отказа в предоставлении льготной цены выкупа собственникам легализованных в установленном порядке самовольно возведенных объектов такая норма, как исключение из общего правила, должна быть прямо предусмотрена законом. Это не может выводиться путем расширительного или ограничительного толкования», — подчеркнул ВС.
Судьи отменили акты апелляционного и кассационного судов и «засилили» позицию суда первой инстанции. Таким образом, ВС признал за Азатьяном право на выкуп спорного участка за 2,5% от его кадастровой стоимости.