Верховный суд опубликовал тематический обзор практики № 12/2026, посвященный оспариванию сделок с жильем.
Так, в обзоре ВС указал, что заблуждение относительно мотивов сделки с жилым помещением не делает ее недействительной, если покупатель действовал добросовестно, а также разъяснил нюансы двусторонней реституции, защиты единственного жилья при банкротстве и регистрации прав в Росреестре.
Суд разъяснил, что заблуждение гражданина относительно мотивов сделки, например, уверенность в том, что договор купли-продажи заключается для «спасения» квартиры от мошенников и будет впоследствии аннулирован, не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 Гражданского кодекса. При рассмотрении таких споров суды должны оценивать добросовестность и осмотрительность покупателя, предоставляя обеим сторонам равный объем защиты.
Если же сделка оспаривается по ст. 177 Гражданского кодекса из-за неспособности гражданина понимать значение своих действий, истец обязан доказать свое психическое состояние на момент заключения договора. Уклонение истца от участия в судебной психолого-психиатрической экспертизе может стать основанием для отказа в удовлетворении иска.
В случаях, когда продавец стал жертвой обмана со стороны третьих лиц, сделка может быть аннулирована только при условии, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане. Например, факт осведомленности покупателя может подтверждаться тем, что сделка сопровождалась тем же риелторским агентством, которое фактически действовало в интересах мошенников.
При признании сделки недействительной суды обязаны применять последствия в виде двусторонней реституции: квартира возвращается продавцу, а деньги покупателю. Отказ от применения двусторонней реституции и возврат только квартиры без возврата денег покупателю возможен только в исключительных случаях, когда это противоречит основам правопорядка и нравственности.
Верховный суд также отметил, что сделку по отчуждению доли в единственном жилье нельзя признать недействительной в рамках дела о банкротстве, если после реституции это имущество все равно будет защищено исполнительским иммунитетом. Кроме того, суд подтвердил правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права, если продавец лично подал заявление о прекращении регистрации из-за мошеннических действий. Регистрация также не может быть осуществлена, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности перехода права без личного участия собственника, а документы подает его представитель.
