ПРАВО.ru
Мнения
Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис», магистр права
7 сентября 2022, 15:37

Витальность права аренды участка: есть ли она

Витальность права аренды участка: есть ли она
В последнее время государство уделяет особое внимание понятию эффективного использования земельных участков. Стратегия развития градостроительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года предполагает увеличение объема вовлечения в оборот земельных участков для реализации заложенных темпов жилищного строительства. Строительная аренда — один из наиболее инвестиционно-привлекательных титулов на землю — отличается повышенной нестабильностью.

Прежде всего, вышесказанное касается нормативно предусмотренной возможности арендодателя публичной земли (которой в России по-прежнему больше всего) прекратить арендные отношения, если арендатор не использует земельный участок для жилищного или иного строительства в течение трехлетнего срока (ст. 45-46 Земельного кодекса РФ). 

Проблема заключается в том, что в нормах действующего законодательства понятие «освоение земельного участка» не раскрыто и воспринимается судебной практикой с большой долей судейского усмотрения. Все это порождает нестабильность арендных отношений и дополнительные риски у застройщиков. Законодатель четко не определяет, какой набор действий должен осуществить арендатор в отношении земельного участка в течение трехлетнего срока (получить разрешительную документацию, приступить к возведению объекта, завершить его строительство и т. д.), чтобы обезопасить и гарантированно сохранить за собой арендные отношения.

Необходимо понимать, что изначально договор аренды для целей строительства заключается на определенный срок, который, как правило, превышает три года. Примерные сроки разработки документации и строительства зданий, сооружений закреплены в Приказе Минстроя РФ от 15.05.2020 № 264/пр. Следовательно, у арендатора, заключающего договор аренды, возникает обоснованное ожидание, что он может осуществлять строительство на земельном участке в течение всего срока договора.

По общему правилу (ст. 450 ГК) договор, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, в том числе арендодателя, в судебном порядке при существенном нарушении условий контрагентом.

Именно на существенность нарушения условий договора и обращают внимание суды, разрешая указанную категорию споров и досрочно признавая договоры расторгнутыми. 

Судебная практика

Согласно правовой позиции Конституционного суда, изложенной в Определении КС от 06.10.2015 № 2317-О, рассматривая вопрос о возможности досрочного расторжения строительной аренды, судам надо производить анализ действий каждой из сторон, причин нарушения сроков строительства и обстоятельств, которые повлекли существенное нарушение договора (непреодолимая сила, злоупотребления со стороны арендодателя или уполномоченных органов и т. д.). Это нужно, чтобы при разрыве соглашения не допустить нарушения баланса интересов контрагентов и необоснованного преимущества субъекта властных полномочий.

По мнению Верховного суда, изложенному в определении экономколлегии от 12.07.2016 № 305-ЭС16-2309 по делу № А40-123508/2014, необходимо производить оценку добросовестности действий арендатора при принятии им мер для завершения строительства, а также выявлять (в случае наличия) виновность в действиях (бездействии) публичной власти, связанных с осуществлением строительства на земельном участке.

Вышеуказанные позиции, направленные на поиск баланса интересов арендатора и арендодателя, достаточно субъективно толкуются нижестоящими судами. Судебная практика нередко расходится даже в одном судебном округе, что делает еще более неустойчивым правовое положение арендаторов.

В некоторых арбитражных делах получение застройщиком в трехлетний срок технических условий и осуществление подготовительных мероприятий для проектирования оказывается достаточно для сохранения арендных отношений (Постановление АС Центрального округа от 11 сентября 2020 года по делу № А36-6246/2019). 

В иных случаях даже получение разрешения на строительство, а также действия по фактическому использованию земельного участка (размещение строительной техники, бытовок и т. д.) не позволяют квалифицировать действия арендатора в качестве добросовестных, договоры подлежат расторжению в судебном порядке (Постановление АС Московского округа от 16 июня 2017 года по делу № А41-46742/2016). При этом суды не разграничивают понятия «освоение» участков (срок на которое по ст. 45 ЗК не должен включаться в трехлетний период) и их «использование».

В Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 29 октября 2020 года по делу № А53-8860/2019 суд еще более казуистично подошел к решению данного вопроса, предлагая определять время, необходимое для освоения земельного участка, в каждом случае индивидуально с учетом фактического состояния арендуемого земельного участка, параметров строительства и условий договора, тем самым внес еще большую возможность для распространения субъективных подходов и усиления нестабильности арендных отношений. 

Примечательно, что суды достаточно неохотно признают злоупотребления в действиях публичных органов, препятствующие своевременному освоению земельного участка (необоснованный отказ в выдаче РНС, несоответствие закону утвержденной документации по планировке территории и т. д.), в качестве надлежащего основания для сохранения арендных отношений (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2017 года по делу № А75-3162/2017).

На основании вышеизложенного необходимо констатировать законодательно установленную «хрупкость» института строительной аренды. При этом существующая судебная практика также не обеспечивает стабильность указанных отношений, что делает положение застройщика достаточно непредсказуемым.

Таким образом, представляется необходимым разработать на законодательном уровне и нормативно установить в Земельном кодексе либо в нормах смежного законодательства (например, в Градостроительном кодексе) критерии понятия «освоение земельного участка» с целью разграничения его с понятием «использование земельного участка» и тем самым устранить субъективизм и придать более понятный и предсказуемый характер основаниям для досрочного расторжения договоров аренды.