Иногда застройщики не выполняют свои обязанности в срок: не передают ключи от квартиры, не прокладывают или не ремонтируют коммуникации и т. д. Тогда дольщики пишут претензии, где угрожают штрафными санкциями, иском или обращением в СМИ, рассказывает старший юрист Althaus Legal Сусана Киракосян. Но далеко не всегда удается повлиять на девелопера такими способами, признает юрист. Еще можно подать жалобу в контролирующий орган, в том числе в региональный департамент (комитет) по надзору за застройщиками, которые работают с дольщиками, добавляет управляющий партнер АБ Юрий Пустовит.
Поторопить застройщика можно через суд, это действенная мера. Эффект еще лучше, если истец требует одновременно установить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда, утверждает Киракосян. Так называемый астрент налагается за каждый день невыполнения признанных судом требований, хотя может быть назначен и верхний предел. «Судя по тому, что девелоперы обжалуют такие решения, для них это болезненно, – делится Пустовит. – Так что в большинстве случаев судебной неустойки достаточно для мотивации».
Договор тогда, астрент – сейчас
Недавнее решение Верховного суда, принятое в пользу дольщиков, вполне может оказать влияние на судебную практику. В деле № 37-КГ18-4 шесть жителей коттеджного поселка «Ново-Одинцово» в Орловской области требовали от застройщика ООО «Долина» провести к первой очереди поселка инженерные коммуникации (газопровод, водопровод, дорогу и т. п.). Договоры об этом были заключены в 2010–2012 годах, но так ничего и не сделано. В 2016 году суд принял решение о понуждении застройщика выполнить работы. Позже «Долина» добилась отсрочки до 31 августа 2017 года: компания заявила, что раньше проложить коммуникации не сможет.
Девелопер отложил исполнение судебного акта, когда узнал, что истцы попросили суд утвердить судебную неустойку на случай неисполнения судебного акта (п. 1 ст. 308.3 ГК). Первая инстанция присудила 5000 руб. ежемесячно каждому из истцов. Орловский областной суд отменил это решение, потому что п. 1 ст. 308.3 ГК, который дал возможность установить астрент, вступил в силу только 1 июня 2015 года. А договоры датируются 2010–2012 годами. В обоснование этого вывода облсуд также сослалась на разъяснения Пленума Верховного суда (п. 82, 83 постановления Пленума ВС от 24 марта 2016 г. № 7).
А затем дело попало в Верховный суд, который не согласился с такой точкой зрения. По его мнению, апелляция упустила из виду, что истцы просили установить неустойку на случай неисполнения решения суда, а не договора. Гражданская коллегия напомнила, что судебный акт обязателен для всех, а его неисполнение влечет ответственность по закону (ч. 2 и 3 ст. 13 ГПК). А значит, если решение обязывает что-то сделать в натуре (подвести коммуникации, например) и не исполнено после 1 июня 2015 года – кредитор может потребовать установить астрент. При этом неважно, когда был постановлен судебный акт, разъяснила «тройка» ВС под председательством Елены Гетман.
Если решение суда обязывает что-то сделать в натуре и не исполнено после 1 июня 2015 года – дольщик может требовать астрент. При этом неважно, когда было вынесено решение.
Решение Верховного суда верно по существу и разъясняет, как ст. 308.3 ГК действует во времени, поэтому будет востребовано среди судей и практикующих юристов, говорит партнёр АБ Константин Савин. С коллегой не может согласиться Пустовит: «Обычно считается, что астрент не создает новых обязательств, а лишь наделяет принудительной силой уже существующую обязанность. С этой точки зрения действительно надо смотреть на даты договоров. Но Верховный суд отошел от такого традиционного понимания судебной неустойки».
Кроме того, ВС не оценивал, как астрент соотносится с отсрочкой решения суда, но апелляции при новом рассмотрении придется это сделать, обращает внимание Венера Плиева из юркомпании .
Сколько можно получить с девелопера
В отношении застройщиков судебную неустойку применяют нечасто, комментирует Киракосян.
Чаще всего районные суды просто недооценивают астрент, путают его с неустойкой по денежным обязательствам. Или указывают, что дополнительные санкции могут спровоцировать банкротство застройщика.
По ее словам, основная проблема – определить размер астрента. Если у судьи нет ориентира, он часто склонен перестраховываться и назначать сумму, которая «меньше всего бросается в глаза». Тем не менее определенный разброс в неустойках есть.
Пустовит: «Суммы могут быть очень разные. 500 руб., 1000 руб., 30 000 руб. в день, 5000 руб. за неделю, но не больше 300 000 руб.».
Киракосян: «В среднем 2 000–5 000 руб. за месяц».
Неустойки для опоздавшего подрядчика предусмотрены законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), напоминает Савин. Застройщик, который нарушил срок передачи квартиры, рискует заплатить 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки (а если дольщик – гражданин, то в два раза больше). А если компания вовремя не исправила дефекты строительства, потребитель вправе потребовать 1% от цены товара за каждый день просрочки.
Мне известна практика, когда с девелопера взыскивали одновременно неустойку по закону о долевом строительстве и астрент. На мой взгляд, ничто не мешает получить их за один и тот же период времени.