Как жене почти удалось признать недействительным залог дома даже при нотариальном согласии, показывает одно из недавних дел Верховного суда. В 2009 году Игорь Краюхин* взял у компании «Лоджен Трейдинг Лимитед» $3,9 млн займа, на что его жена Оксана* дала нотариальное согласие. В 2010-м Краюхин зарегистрировал право собственности на дом, а в 2013-м отдал его в залог «Лоджену» в обеспечение возврата долга. В 2016-м в нем поселились сами супруги и их двое детей.
А в 2017 году женщина решила оспорить залог. В заявлении она написала, что узнала о сделке лишь в 2016 году и не давала на нее согласия. Райсуд отказал Краюхиной, ведь она не доказала, что «Лоджен» знал или должен был знать об отсутствии согласия. Иного мнения оказался Мосгорсуд. По его мнению, закон не обязывает истицу обосновывать этот факт. Мосгорсуд поддержал жену, потому что в деле не было доказательств, что она знала о залоге. Правда, «Лоджен» настаивал, что знала, потому что в 2009-м давала нотариальное согласие на заём. Но вторая инстанция возразила, что к ипотеке это не относится, ведь Краюхин зарегистрировал право на дом в 2010-м. Кроме того, компания ссылалась на пропуск срока исковой давности. Она указывала, что Краюхина узнала о залоге в 2013 году, когда обременение зарегистрировали в Росреестре. Но и этот довод отвергла коллегия под председательством Бориса Гербекова.
Верховный суд не смог с этим согласиться. Когда Краюхина выдавала супругу нотариальное согласие на заём «на любых условиях по его усмотрению», она разрешила в том числе передать имущество в залог. Она знала или должна была знать, что обеспечение – одно из условий, на которых компания согласилась передать супругу такую большую сумму. Это изложено в определении № 5-КГ18-3 30. Как отмечается в документе, «нотариально удостоверенное согласие супруга при заключении договора займа требуется только в том случае, когда выдача займа обусловлена мерами по обеспечению возврата суммы займа, причём эти меры связаны с заключением сделок, подлежащих государственной регистрации. В частности, ипотекой».
Кроме того, у «Лоджена» были все основания считать, что стороны соглашения признают заём и последующие договора действительными сделками. Также коллегия под председательством Игоря Юрьева учла, что Краюхина не оспаривала договор займа. С такими указаниями дело в спорной части отправили на пересмотр в апелляцию, предписав ей также посчитать срок исковой давности и проверить, какие документы подавались при регистрации ипотеки.
«Узнал или должен был узнать»
Когда Краюхина давала согласие на заем крупной суммы «на условиях и по усмотрению» мужа, она должна была подумать, что в будущем может сделать супруг для выполнения обязательств, полагает партнер, руководитель практики частных клиентов юрфирмы Татьяна Старикова. Да и нотариус должен был разъяснить ей смысл и значение проекта, добавляет эксперт. Кроме того, по ее словам, ВС подчеркнул, что суды обязательно должны оценивать аргументы о пропуске срока исковой давности. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК, это «один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки». Когда наступает этот момент, пояснила эксперт.
Что такое «узнал или должен был узнать»? Проще пояснить на примере. Семейная чета купила автомобиль и поставила на парковку у дома. Супруг будет выглядывать из окна, чтобы посмотреть, стоит ли машина на месте. Ведь он считает его и своим тоже, даже если он зарегистрирован на другого супруга. Если автомобиля нет, то обеспокоенный муж или жена могут, например, подать заявление о пропаже.
С недвижимостью сложнее, говорит Старикова, но здесь можно с определенной периодичностью получать выписки из Росреестра, тем более СМИ пестрят историями о мошеннических сделках с квартирами, машинами, земельными участками.
Тактика кредитора
Но меньше всего от обмана в таких историях защищены контрагенты супругов – покупатели и залогодержатели недвижимости. От «семейных» рисков нельзя застраховаться на 100%. Например, продавец может уверять, что он холост, однако его слова не всегда просто проверить. В этом могла бы помочь единая база ЗАГС, но система пока не запущена, говорит руководитель практики наследования UFG Wealth Management Екатерина Маркова. Закончить оцифровку документов для базы планируют лишь в 2021 году.
А еще брак может быть заключен в другой стране. Это еще больше усложняет ситуацию. «В пользу покупателя работает только годичный срок исковой давности, который, учитывая баланс интересов, суды все-таки должны исчислять с даты перехода прав», – полагает партнер Анна Артамонова.
Если сделка не требует госрегистрации и нотариального заверения, то ее довольно сложно оспорить. Для этого нужно, чтобы объявившийся супруг доказал, что второй супруг знал или должен был знать о его несогласии со сделкой, говорит Надежда Попова из АБ .
С теми сделками, которые требуют госрегистрации, ситуация более сложная. Нет 100%-ной гарантии, что сделка не будет оспорена, но определенные меры предосторожности есть.
Если супруг есть:
- получить нотариальное согласие на сделку от супруга продавца (если передается недвижимость). Еще лучше, если оно будет конкретным и со всеми существенными условиями сделки. Универсальные согласия (на все сделки) тоже имеют юридическую силу, но часто становятся предметом судебных споров, потому что один супруг не знает, какие сделки совершает другой, говорит Маркова из UFG Wealth Management;
- получить резолюцию супруга-другого собственника непосредственно на договоре, что «с условиями он ознакомлен и согласен», рекомендует Попова.
Если супруга (вроде бы) нет:
- запросить у контрагента документы, подтверждающие семейное состояние. Один из них – справка о заключении брака из органов ЗАГС. Ее могут выдать лицу по месту жительства, но выйти замуж или жениться можно и в другом регионе или даже другой стране. Так что подобный документ нельзя назвать 100%-но точным, предупреждает Маркова;
- получить нотариальное заверение от продавца, что он не состоял и не состоит в браке. Но такая бумага не дает гарантий, и суд может оценить ее критически, предупреждает Попова: «Нотариус не несет ответственности за дачу ложных заявлений, а лишь заверяет, что подпись поставлена в его присутствии»;
- проверить паспорт продавца. По словам Поповой, если документ «обновили» перед сделкой, это может вызвать подозрения;
- проверить тех, кто зарегистрирован вместе с продавцом, пусть даже он уверяет, что это не члены его семьи, предлагает Попова;
- предусмотреть в договоре заверение об обстоятельствах. Человек может заверить, что в браке не состоит, а если окажется, что обманул, то он выплачивает неустойку, предусмотренную в соглашении (ст. 431.2 ГК).
* – имя и фамилия изменены редакцией.