Проблемы дольщиков и управляющих: банкротный август в Верховном суде

Отказ в защите дольщику

В деле № А41-34210/2020 о банкротстве застройщика ООО «Стройинвест» ВС разбирался с проблемой защиты прав дольщика, который вложился не в одну или две, а сразу в 30 квартир. По закону он мог рассчитывать на ту же защиту своих прав, которая положена «обычным» дольщикам, покупающим квартиры для проживания. И первая инстанция ему такую защиту предоставила, включив его права требования в третью очередь реестра кредиторов.

Но апелляция и кассация решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а чтобы получить прибыль, делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика.

Верховный суд согласился, что при покупке гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению. Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи. «Вместе с тем само по себе инвестирование гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика», — определили в ВС.

В таких случаях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр на основании их правовой природы. В любом случае дольщик вправе рассчитывать на оплату своих требований. Но по квартирам, приобретенным в личных целях, требования могут быть включены в третью очередь реестра, а по «инвестиционным» — лишь в четвертую.

Раньше в судебной практике был только один критерий для проверки сделок дольщиков — наличие у кредитора финансовой возможности купить недвижимость. Теперь судам предстоит изучать и цель покупки квартир. «Лица, приобретающие несколько квартир, но, например, для удовлетворения потребностей в жилье своих детей, смогут рассчитывать на лояльный подход к их требованиям и их приоритетное удовлетворение в режиме требований участника строительства», — отмечала старший юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (mid market) группа Природные ресурсы группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Экологическое право группа Энергетика группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право Профайл компании × Валерия Тихонова.

Залог пересчитали

Еще одна проблема в банкротстве застройщиков, на которую обратил внимание ВС, — защита прав залоговых кредиторов, в том числе тех, кто приобрел коммерческую недвижимость на первых этажах строящихся многоэтажек. Таких дел ВС рассмотрел сразу несколько, одним из них стал спор в рамках банкротства «Солдес Строй» (№ А50-10848/2014). 

Приступив к его рассмотрению в начале года, ВС направил запрос в Конституционный суд, результатом которого стало постановление № 34-П. В нем КС разрешил кредиторам требовать деньги у фонда, достраивающего многоквартирный дом. Сам фонд должен рассмотреть возможность увеличения площадей в доме, чтобы максимально удовлетворить за их счет требования залоговых кредиторов.

Следующим шагом стало определение порядка, в котором должны оплачиваться требования залоговых кредиторов. В своем определении ВС подчеркнул, что компенсация должна делиться на две части — первоначальную и последующую. Размер первоначальной определяется в момент передачи Фонду защиты прав дольщиков права на достройку объекта и не может превышать половины заявленного залоговым кредитором требования. Последующая компенсация будет определяться уже после принятия законодательных поправок, поэтому в этой части суд может приостановить производство по обособленному спору — это не помещает прекращению конкурсного производства.

Страхуйтесь как можете

Арбитражные управляющие уже давно говорят о трудностях со страхованием своей ответственности. И августовское определение ВС по делу о банкротстве ООО «Интеллект Дриллинг Сервисиз» (№ А40-310946/2019) вряд ли им поможет.

В этом деле управляющий Кирилл Руин должен был застраховать свою ответственность на сумму более 167 млн руб. исходя из балансовой стоимости активов должника в 15,7 млрд руб. Он заключил договор с ООО «Рикс», но потом Банк России отозвал у компании лицензию. После этого Руин попытался получить новую допстраховку на 167 млн руб. Он обратился во все страховые организации с соответствующей лицензией, но ему отказали. Фирмы объяснили, что внутренние правила не разрешают заключать договоры с управляющими на такие суммы. А в ЦБ пояснили, что не могут обязать страховые заключать договоры с управляющими, но заинтересованные ведомства и министерства ведут работу, чтобы усовершенствовать законодательство в этой сфере.

Три инстанции отказались отстранить управляющего от процедуры: суды решили, что Руин сделал все что мог, и признали его действия добросовестными. ВС согласился с нижестоящими инстанциями: нельзя отстранять добросовестного управляющего от работы только за то, что у него не получилось застраховаться. Но при этом нужно выяснить, сделал ли он все от него зависящее для подписания такого договора и не связаны ли отказы с его личностью.

В таких ситуациях управляющий может согласиться на дополнительную страховку в размере, предложенном страховой организацией, или заключить несколько договоров страхования ответственности на требуемую сумму, или попытаться увеличить страховую сумму по основному договору страхования. Кроме того, можно посчитать размер страховой суммы исходя из реальной рыночной стоимости активов, которая может быть меньше балансовой.

Аффилированный кредитор в реестре

В 2014-м и марте 2017-го банк «Югра» заключил четыре кредитных договора с «Рент Эстейт Групп». Чтобы обеспечить исполнение трех из них, стороны заключили договоры ипотеки. Две из этих сделок совершили не одновременно с кредитными договорами, а меньше чем за два месяца до того, как у кредитной организации в июле 2017 года отозвали лицензию. В 2018 году госкорпорация «просудила» требования по этим кредитным договорам. «Рент Эстейт Групп» не исполнила решения, а в 2020-м компанию признали банкротом. АСВ в лице банка хотело встать в реестр с «обычным» требованием на 2,051 млрд руб. и залоговым — на 10,4 млрд руб.

Первая инстанция включила требования в реестр, ведь они были подтверждены решениями судов. Апелляция и кассация отказали: должник входил в группу компаний, которые подконтрольны банку. Кредитная организация влияла на принятие ООО бизнес-решений. При заключении договоров ипотеки у «Рент Эстейт Групп» уже были признаки неплатежеспособности, и банк должен был о них знать. Сделки заключались для вывода активов, а значит, требования по ним не должны оказаться в реестре.

По версии Верховного суда, в таких спорах в первую очередь нужно оценивать обстоятельства, которые привели к несостоятельности должника. «Определяя баланс между интересами корпоративной группы и ее участника, следует исходить из того, что злоупотреблением правом не считаются действия участника группы, которые хоть и направлены на то, чтобы реализовать общий интерес, но при этом не стали причиной банкротства такого участника», — подчеркнули судьи. С учетом этой позиции спор вернули на новое рассмотрение.

Ведущий юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Антон Городничев обратил внимание на вывод ВС, что порочные внутригрупповые сделки при соблюдении критерия экономической целесообразности могут устоять, если их совершили не со злоупотреблением правом и из-за них должник не обанкротился. В этих ситуациях на первый план, по мнению эксперта, выходит грамотный анализ финансового состояния должника. А подход, примененный ВС в этом деле, может стать фундаментом для механизма банкротства группы компаний.

• Банкротство
• Верховный суд РФ