Ошибаются все. Вопрос лишь в том, каковы последствия у ошибок и как их можно исправить. Ошибку, допущенную сотрудниками Росреестра при регистрации перехода права собственности, на бумаге исправить легко. Но иногда крючкотворство и излишний формализм могут этому помешать. Так произошло в одном из споров, который недавно рассмотрел Верховный суд.
История спора
Конфликт начался с заключения договора купли-продажи машино-места между ООО «Строй Вест» и Лидией Ибрагимовой. От имени покупателя по доверенности действовала Дарья Яновская. После подачи документов на регистрацию перехода права собственности возникли сложности: срок действия аккредитива истек, а продавец не получил оплату. «Строй Вест» обратилось в Росреестр с просьбой прекратить регистрацию, однако ведомство зарегистрировало право собственности на машино-место за представителем Яновской, а не за покупателем Ибрагимовой.
Обнаружив эту ошибку, фирма «Строй Вест» попросила Росреестр исправить техническую ошибку, но получила отказ. Тогда компания обратилась в суд, требуя признать действия Росреестра незаконными, аннулировать запись о праве собственности Яновской и восстановить право собственности ООО «Строй Вест» (дело № А40-191216/2023).
АСГМ в ноябре 2023-го отказал компании в иске. Суд первой инстанции пришел к выводу, что внесение в ЕГРН записи о прекращении права собственности Яновской не может рассматриваться в качестве технической ошибки, поскольку обществом фактически оспаривается право собственности этого лица. 9-й ААС и Арбитражный суд Московского округа поддержали позицию суда первой инстанции. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с тем, что заявленные требования относятся к спору о правах на недвижимое имущество, который должен рассматриваться в отдельном судебном порядке.
Все три инстанции сослались на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Согласно этим разъяснениям, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. На основании этого суды пришли к выводу, что «Строй Вест» выбрало ненадлежащий способ защиты своих прав.
Компания обжаловала решения в Верховном суде. Заявитель настаивал на административном порядке исправления явной ошибки регистратора и утверждал, что реального спора о праве нет, так как объект фактически не передан, не оплачен и покупатель не проявляет к нему интереса.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия ВС удовлетворила жалобу компании: нижестоящие суды не проверили должным образом доводы «Строй Вест» о наличии технической ошибки, подлежащей исправлению самим Росреестром.
Верховный суд подчеркнул, что в представленных на регистрацию документах правообладателем указана Ибрагимова, а не Яновская. При этом ни Росреестр, ни суды не обосновали правовых оснований для регистрации права собственности за Яновской. Более того, коллегия указала на отсутствие реального спора о праве между участниками сделки, так как ни Яновская, ни Ибрагимова не оспаривали право собственности продавца и не заявляли о правах иных лиц.
Судьи также обратили внимание на то, что Росреестр фактически сам создал спор о праве, не устранив своевременно ошибку и рекомендовав разрешить ситуацию в судебном порядке. Верховный суд раскритиковал нижестоящие инстанции за то, что они не дали оценку законности действий Росреестра и не рассмотрели требования общества по существу.
Кроме того, экономколлегия указала на необходимость рассмотрения дополнительных обстоятельств, связанных с исполнением договора купли-продажи. В частности, суд отметил, что объект не был фактически передан покупателю, а продавец реализовал право на отказ от исполнения договора. Эти факты, по мнению Верховного суда, требуют правовой оценки при рассмотрении дела.
В итоге Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.
Позиция ВС поможет еще до суда
В этом деле суды и Росреестр «споткнулись» о положения п. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости, согласно которым недопустимо исправлять техническую ошибку, если ее исправление повлечет прекращение, возникновение либо переход зарегистрированного права на недвижимость. Формально в устранение технической ошибки повлекло бы за собой прекращение зарегистрированного права, отмечает Алена Дурнева, ведущий юрист .
«Верховный суд направляет практику в правильном направлении, а именно: призывает нижестоящие суды проводить разграничение между спором о праве и исправлением технической ошибки, а также уточняет критерии, когда спор относится к той или иной категории», – подчеркивает партнер Елена Степанова. Экономколлегия подчеркивает, что при наличии корректных документов, на основании которых внесены данные в ЕГРН, ошибка должна быть признана технической. А суды должны тщательно анализировать документы, чтобы исключить путаницу между техническими ошибками и спорами о праве.
Выводы ВС могут стать ориентиром и руководящей позицией для специалистов Росреестра, полагает советник практики разрешения споров и интеллектуальной собственности Марина Иванова: возможно, им придется более внимательно и менее формально проводить правовую экспертизу по заявлениям об исправлении технических ошибок. Суд ориентирует орган регистрации и суды, что необходимо более полно и менее формально оценивать фактические обстоятельства и документы и автоматически не отказываться исправлять технические ошибки в ЕГРН, даже если в итоге поменяется правообладатель объекта недвижимости. Ведь ситуации, когда смена правообладателя происходит в отсутствие спора о праве и без разрешения спора о праве, возможны, подчеркивает эксперт.
По словам Дурневой, Верховный суд выработал формулу, по которой допустимо прекращать зарегистрированное право (то есть, изменять сведения ЕГРН), если регистрация права не имела оснований, а стала результатом ошибки сотрудника Росреестра.
Позиция ВС должна содействовать внесудебному устранению аналогичных ошибок Росреестра (указание неверного правообладателя сотрудником Росреестра в ЕГРН), устранение которых может быть затруднено буквальным толкованием закона о госрегистрации недвижимости.
Как исправлять ошибку: советы юристов
К сожалению, исключить вероятность внесения специалистом регистрирующего органа ошибочных сведений в ЕГРН едва ли возможно, констатирует Иванова. Она, однако, напоминает о золотом правиле: всегда стоит внимательно проверять достоверность и корректность всех сведений, которые вносятся в заявление о регистрации прав и содержатся в прилагаемых к нему документах.
В случае возникновения трудностей при исправлении технической ошибки, когда ситуация может показаться Росреестру неоднозначной, Дурнева советует хотя бы попытаться донести до сотрудников свою позицию во внесудебном порядке:
- Предоставить дополнительные пояснения.
- Попробовать дозвониться до регистратора или прийти к нему на прием, если это возможно.
- Записаться, при наличии возможности, к руководству территориального органа Росреестра.
Минимизировать риски отказа в исправлении технической ошибки, по мнению Степановой, поможет внесение в договор условий о своевременном и совместном исправлении технических ошибок при регистрации в случае их возникновения. Не лишним будет проверить данные в ЕГРН не только до сделки, но и после ее завершения. Это поможет быстро выявить ошибку и как можно скорее заняться ее исправлением. Ведь срок для обжалования отказа регистратора в суде составляет всего лишь три месяца, напоминает Дурнева.
Еще одна опция – регистрация перехода права собственности через нотариуса. Если ошибка возникнет по вине нотариуса, последний будет обязан ее исправить по заявлению правообладателя. Также нотариусы страхуют свою ответственность перед гражданами. И если случится так, что из-за ошибки нотариуса лицо утратит право на недвижимость или каким-либо образом оно будет ограничено, ущерб покроет страховка.
В случае рассмотрения судебного спора реестровую ошибку возможно подтвердить путем проведения экспертизы и в таком случае суд удовлетворит требование об исправлении ошибки, добавляет Степанова. Например, так произошло в деле № А40-22586/2022, решения в пользу исправления ошибки по которому недавно подтвердил АС Московского округа.
