Законодательные изменения
В действующем законодательстве есть только одна норма, которая предусматривает возможность выкупа земель, — это ст. 39.20 Земельного кодекса. Норма гласит, что у собственника объекта капитального строительства есть исключительное право на выкуп участка под ним. Вроде все просто, но каких-либо последующих рекомендаций действующее законодательство не дает, отметила Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Отсюда возникают вопросы: в какой пропорции и на какой площади участок подлежит выкупу? Жолобова напомнила о позиции Конституционного суда: участок, который предоставляют для строительства, — это иной по площади участок, нежели необходимый для эксплуатации зданий. Эксперт отметила, что сейчас в Госдуму внесли законопроект, в котором объясняют правила формирования участков.
Надеюсь, что законопроект примут в этом году. Он облегчит жизнь многим землепользователям, которые хотят выкупить земельные участки.
Жолобова подчеркнула, что в законопроекте не урегулированы правила выкупа в отношении некоторых объектов. Это санатории, большие производственные площадки либо складские площади, спортивные комплексы. «То есть те земельные участки, где объекты недвижимости не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс», — объяснила эксперт. Жолобова надеется, что в этой части законопроект доработают.
На конференции рассказали о другом изменении, которое вступило в силу с 1 марта. В Земельном кодексе появилось определение понятия «освоение земельного участка». Под ним имеют в виду выполнение правообладателем участка одного или нескольких мероприятий по приведению земли в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, объяснила Дарья Чуева, советник Эксперт рассказала, что механизм не распространяется на земли промышленности и сельхозназначения. Чуева подчеркнула, что закон вводит сроки такого освоения: по общему правилу он составляет три года. Перечень мероприятий по освоению утвердит правительство, оно также определит критерии, по которым участок признают неиспользованным.
Тренды строительной отрасли
Комплексное развитие территорий (КТР) позволяет развивать промышленные зоны и участки, которые использовали неэффективно. Программа предусматривает застройку территорий с обеспечением необходимой инфраструктурой и разработку плана модернизации. Так, для этого в Москве запустили платформу «Цифровой двойник Москвы». Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group, объяснил, что это трехмерная модель города, на которой видны сети инженерных и транспортных коммуникаций. В модель также включены региональные нормы градостроительного проектирования. Это позволяет сразу рассчитать нагрузку, фактическую потребность инфраструктуры и сетей, учесть это в проекте и реализовать его в запланированном виде. Галактионов считает, что будущее — за развитием 3D-моделирования в КРТ.
О рисках структурирования отношений участников КРТ рассказал Максим Галь, заместитель директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Он отметил, что Градостроительный кодекс предусматривает только три способа реализации решений о КРТ операторами: самостоятельная реализация, заключение договора о КРТ на торгах либо передача земельного участка в субаренду дочернему обществу. Но операторы комплексного развития территорий в настоящее время оценивают возможность привлечения лиц к реализации решения о КРТ иными способами, в том числе заключая с ними договоры, не предусмотренные ГрК. В такой ситуации застройщиками по проектам могут стать лица, которых изначально не могли допустить к заключению договора о КРТ из-за отсутствия необходимого опыта в строительстве. Еще один возникающий риск — обход запрета уступки договора о КРТ путем заключения договора с другим названием, но аналогичным предметом.
Также Галь отметил, что сейчас упрощается подход к поэтапной реализации крупных проектов КРТ. Министерство разработало и направило на согласование ФАС подход, согласно которому при поэтапном проведении торгов на часть проекта КРТ допускать к ним будут при подтверждении опыта в пределах этапа, а не исходя из общего объема строительства всего проекта. При этом лица, заключившие договоры о КРТ, должны учитывать установленные Налоговым кодексом нормы в части распределения обязательств. Это требуется, когда они привлекают иных лиц к реализации договора о КРТ и рассчитывают:
- на получение налогового вычета из налога на прибыль для возмещения затрат на создание инфраструктуры в проекте КРТ;
- на отсутствие налога на добавленную стоимость объектов, планируемых к созданию и безвозмездной передаче в публичную собственность.
Другая важная тенденция в отрасли — запрет на строительство апартаментов. Власти Москвы в конце прошлого года ввели мораторий на постройку такой недвижимости. Ключевая претензия городских властей к апартаментам — отсутствие социальной инфраструктуры, объяснил Денис Новиков, заместитель директора по градостроительным вопросам группы компаний «Пионер». Поэтому те, кто живет в апартаментах постоянно, создают нагрузку на существующую социальную инфраструктуру.
При этом эксперт рассказал, как апартаменты определены в законодательстве. Так, согласно «Положению о классификации средств размещения», утвержденному правительственным постановлением от 27 декабря 2024 года, апартаменты — это одна из категорий номеров для размещения, которые используют для обеспечения временного пребывания людей. По сути, апартаменты — это гостиничные номера, отметил Новиков. При этом застройщики возводили комплексы сервисных апартаментов, апартаменты в которых сдают в аренду в качестве гостиничных номеров.
В выступлении Новиков обратил внимание на рост внутреннего туризма и недостаток качественной туристической инфраструктуры. Развить эту сферу помогут частные инвестиции, причем на этапе строительства. Но для этого необходимо обновить правовое регулирование. Новиков обозначил несколько позиций, которые требуют пояснений. Первая — на основании какого договора привлекать средства физлиц. Также, по словам эксперта, важно ввести в законодательство понятие «гостиничный оператор». Ключевое, говорит Новиков, это ограничение права собственности на объекты в части их использования исключительно для оказания гостиничных услуг.
В продолжение темы Ксения Ульянова, советник , рассказала об исках, которые сейчас могут предъявлять к собственникам апартаментов. Причины в основном две: отсутствие разрешения на строительство и пользование объектом в нарушение разрешенного вида использования участка. В таких случаях просят признать строения объектом незавершенного строительства, запретить ответчикам совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в здании, а интернет-агрегаторам — размещать объявления о продаже недвижимости.
Еще одна проблемная тема для застройщиков — санитарно-защитные зоны. В настоящее время есть сложности с их установлением и сокращением. Подробнее о них рассказала Анастасия Рыжова, руководитель по недвижимости «Ашана». Она рекомендовала застройщикам заранее оценивать сроки и как финансовые, так и трудовые затраты при реализации этих проектов. По опыту проведения тендеров изменение санитарно-защитной зоны для одного объекта пятого класса опасности обходится в сумму от 400 000 до 2,5 млн руб. Рыжова посоветовала, какие аргументы приводить, чтобы сократить санитарно-защитную зону на соседнем участке. Это предложения реальных шагов, например возведение шумозащитных стен или замена оборудования. Также можно выполнить расчеты за свой счет и в целом разделить затраты на мероприятие.
Не обошли на конференции и одну из самых обсуждаемым тем последних лет — деприватизацию. О влиянии позиций Конституционного суда рассказала Лилия Пауль, старший юрист Так, в одном из дел КС четко дал понять, что истребовать имущество можно не только у коррупционера, но и у любого лица, который приобрел эту вещь. Предполагается, что добросовестный приобретатель не должен был и не мог знать, что это имущество когда-то было куплено подобным путем. Для оборота это означает, что приобретение любой недвижимости у лиц, на которых когда-либо распространялось это ограничение, порождает риски, отметила Пауль.
Налоги и убытки
Арендаторы часто оказываются в ситуации, когда не могут использовать участок. Способами защиты прав арендатора поделилась Алена Дурнева, ведущий юрист Один из вариантов — взыскание арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Арендатор при этом должен доказать, что арендную плату вносил в определенном размере и не мог пользоваться участком. Но договор при этом должен быть расторгнут. Второй путь — взыскание убытков. Но в этом случае нужно доказать, что они возникли из-за действий ответчика. Дурнева порекомендовала в таких случаях следить за сроками, анализировать расходы, связанные с землей, и занимать проактивную позицию.
Другой эксперт подробнее остановился на том, как рассчитать размер убытков. Так, объекты, которые находятся в границах КРТ, могут изъять. В размер возмещения включается рыночная стоимость земельного участка и объекта недвижимости, а заодно убытки.
Чтобы рассчитать реальный ущерб и весь состав убытков, необходимо смоделировать, какие шаги предпринимает собственник изъятого объекта недвижимости для восстановления и возрождения своего бизнеса.
Так, чтобы возродить бизнес, необходимо найти новый объект недвижимости, а для этого — обратиться к риелтору. Если на объекте есть имущество, его необходимо демонтировать, упаковать, перевезти и сохранить на время поиска нового помещения. А после покупки нового объекта — вновь перевезти. Чтобы удержать команду, в это время собственник продолжает платить зарплаты сотрудникам. Все это можно включать в расчет убытков, объяснил Александр Терентьев, партнер и технический директор экспортной группы Veta.
Добиться справедливой компенсации можно и в других случаях изъятия, например для государственных и муниципальных нужд или при реновации. Подробнее об этом рассказали в монографии от Land Law Firm и экспертной группы Veta «Земля на калькуляторе. Что делать, когда изымают земельные участки». Комплексное исследование презентовали в рамках конференции Право.ru.
Строительную отрасль волнуют и вопросы налогообложения. О последних трендах в этой сфере рассказал Алексей Синицын, налоговый консультант Так, развивается практика по определению движимого и недвижимого имущества, по квалификации с точки зрения налогов. В таких делах, говорит эксперт, «функциональная технологическая связь отходит на задний план, а на передний план выходит критерий прямой связи с землей». Если говорить о строительных проектах, то одним из громких трендов последнего года был учет расходов на незавершенное строительство. Это ситуации, когда компании удается доказать налоговым органам экономическую обоснованность расходов, понесенных на проект, на котором фирма не заработала.
Ослабление бизнес-партнерств, конфликты с контрагентами или клиентами, ухудшение ситуации внутри компании, например увольнение сотрудников и задержка зарплат, провоцируют последствия. Среди них — доследственные и надзорные проверки, ущерб деловой репутации и меры процессуального принуждения. Об этом рассказал Алексей Новиков, адвокат, управляющий партнер По его словам, избежать возможных проблем в уголовной сфере можно двумя способами: своими силами или с помощью профессионалов. Последние могут провести уголовно-правовой аудит, проверить все совершаемые действия на предмет квалификации по статьям УК и своевременно подключиться к проектам, связанным с претензиями правоохранительных и контрольно-надзорных органов.
Судебная практика
За недостатки возведенного объекта отвечает застройщик. Верховный суд объяснил в деле № А61-393/2023, в течение какого времени это возможно. А подробнее о нем рассказал Игорь Кушаев, заместитель руководителя правового департамента «БЭЛ Девелопмент». В этом споре управляющая компания требовала от застройщика устранить недостатки в многоквартирном доме, построенном индивидуальным предпринимателем. Три инстанции отказали со ссылкой на истечение сроков давности. Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что суды ошибочно исходили из двухгодичного срока для предъявления требований, связанных с недостатками товара: необходимо применять пятилетний срок, установленный ст. 756 ГК. Суд также отметил, что выявленные недостатки могут быть существенными, а потому к ним применим десятилетний срок. Эксперт отметил, что он поддерживает подобный подход ВС.
Об условиях выкупа муниципальной земли без торгов рассказал Арсений Дампилов, юрист Он разобрал дело № А45-26765/2023. Все началось с того, что организация заключила с администрацией договор аренды под строительство. Позже компания передала права другому юрлицу, которое планировало построить на участке объекты в два этапа. Но уже после окончания первого этапа компания попросила администрацию передать участок в собственность без проведения торгов. Верховный суд посчитал: в таком случае нельзя говорить, что капитальное строительство закончили. По этой причине право на выкуп всего участка не появляется.
Международные сделки
Конференция Право.ru зарекомендовала себя как одна из наиболее авторитетных платформ для обсуждения российских и международных трендов в сфере недвижимости и, в частности, сессия о зарубежной недвижимости стала тому подтверждением, считает Рустам Алиев, партнер
Интерес к зарубежной недвижимости остается высоким, несмотря на сложные реалии международного рынка. При этом Ближний Восток продолжает привлекать внимание российских инвесторов.
Спикеры сессии рассказали о международных сделках с недвижимостью. Тимофей Носов, партнер BSA LAW, остановился на рисках, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости в ОАЭ, даже когда приобретают активы у известных застройщиков. Последние могут получить авансовые платежи и не перевести их на эскроу-аккаунт.
Такой бум строительства, что компании набрали огромное количество объектов и не могут все их финансировать.
Эксперт рассказал, что есть специальное агентство, которое занимается такими объектами незавершенного строительства. Для инвесторов подобные проекты заканчиваются успешно, так как строительство все же завершают. Но неясно, что происходит со старыми договорами, когда новый застройщик получает объект.
Генеральный директор Space 1 Михаил Бродников посвятил выступление теме аренды недвижимости в Дубае. Как и в Москве, стороны заключают долгосрочный договор аренды. Но за регулирование сделок с недвижимостью в Дубае отвечает Департамент земельных ресурсов и развития. Некоторые компании предпочитают не напрямую искать офисы, а обращаться в специализированные фирмы, которые занимаются субарендой готовых помещений. В такие договоры включают все необходимое для офиса — от мебели до обслуживания зданий.
Есть ли риски банкротства застройщиков
В рамках последней сессии прошло три круглых стола на тему актуальных правовых вопросов в сфере строительства. Их участники поговорили о новых правилах освоения и образования земельных участков, об особенностях КРТ в регионах и оценили риски банкротства застройщиков. Обсуждение в каждой группе шло 20 минут, после чего модераторы менялись.
Многие, кто занимается строительством жилых объектов, оказались в 2025 году в сложном положении, объяснил Никита Филиппов, заслуженный юрист РФ, заведующий БА и модератор круглого стола. Он отметил, что в сложившихся условиях люди предпочитают хранить средства на депозитах вместо покупки квартир. Из-за этого со второго квартала прошлого года сильно упали продажи жилья, и застройщики предполагают, что в этом году ситуация не изменится. При этом правительство поддерживает сферу строительства, и одна из введенных мер — мораторий на неустойки. После обсуждения Филиппов резюмировал, что участники всех круглых столов сошлись во мнении: есть сдержанное позитивное ожидание, что в отрасли не будет глобальных проблем.
По итогам конференции Филиппов отметил, что формат последней сессии интересный, но непривычный. Из плюсов — вовлеченность зрителей, участники каждого из круглых столов активно подключались к обсуждениям.
Как модератор двух сессий, могу сказать, что было интересно, актуально и экспертно — восемь часов чистой практики без воды. На первой сессии в формате Public Talk было много новой информации и от представителя регулятора, и от ведущих игроков строительного рынка. А формат живой дискуссии позволил посмотреть на проблемы с разных сторон. В целом многие практические вопросы отрасли в результате дискуссий на сессиях и в кулуарах оказались подсвеченными и для участников, и для спикеров с новых, часто неожиданных сторон.
