История спора
Индивидуальный предприниматель Олег Толкушкин с 2012 года владеет одноэтажным гаражом площадью 894,8 м² в поселке Радужном Коломенского района Московской области. Объект используется в качестве пункта технического осмотра автотранспортных средств.
В июне 2021 года предприниматель обратился в администрацию городского округа Коломна с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1473 м². После получения отказа от администрации предприниматель оспорил решение в Коломенском городском суде. В декабре 2021 года суд встал на сторону предпринимателя и обязал администрацию согласовать предоставление участка. Во исполнение судебного решения администрация в сентябре 2022 года издала постановление о предварительном согласовании. Но, когда в октябре 2022 года предприниматель обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов, последовал новый отказ.
После этого Толкушкин снова обратился в суд — на этот раз в арбитражный, — чтобы снова оспорить решение администрации (дело № А41-47699/2023).
Что решили суды
Суды трех инстанций отказали предпринимателю. Они указали на непропорциональность площади запрашиваемого земельного участка размеру объекта недвижимости. Суды также отметили, что в решении Коломенского городского суда от 14 декабря 2021 года не была установлена конкретная площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта.
Значимым аргументом стало то, что предприниматель не заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения необходимой площади участка. Кроме того, суды сочли, что установленный вид разрешенного использования земельного участка «Размещение автомобильных дорог» не соответствует его фактическому использованию в качестве пункта технического осмотра.
В последовавшей за отказом жалобе в Верховный суд Толкушкин указал: исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земли без торгов содержится в ст. 39.16 ЗК. В норме не сказано, что отказать могут из-за несоразмерности площади участка и размещенных на нем объектов.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия не согласилась с позицией нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.
ВС указал на преюдициальное значение предварительного согласования. По мнению коллегии, администрация, определив на этапе согласования площадь участка и вид его разрешенного использования, проверила эти характеристики на соответствие действующему законодательству. Следовательно, повторное оспаривание параметров на этапе предоставления участка недопустимо.
Важным аспектом определения стал анализ правового режима территории. Верховный суд установил, что участок находится в зоне транспортной инфраструктуры, где правила землепользования и застройки допускают в качестве основных видов использования хранение автотранспорта, размещение объектов дорожного сервиса и ремонта автомобилей. Следовательно, использование участка под пункт технического осмотра соответствует разрешенным видам использования.
Отдельное внимание ВС уделил правам собственника. Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК, собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка. При этом он не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования объекта и может осуществлять этот выбор без дополнительных разрешений, если использование соответствует градостроительному регламенту.
В завершение «тройка» экономколлегии напомнила о процедуре предоставления участка, регламентированной ст. 39.14 ЗК. После выполнения требований о постановке участка на кадастровый учет уполномоченный орган обязан принять решение о его предоставлении, руководствуясь исчерпывающим перечнем оснований для отказа, установленным ст. 39.16 ЗК. Также судьи напомнили о необходимости учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С учетом этих разъяснений спор вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. Заседание назначено на 18 февраля.
В чем проблема с предоставлением участков
Практика отказов в предоставлении земельных участков из-за их несоразмерности площади зданий стала устоявшейся, отмечает ведущий юрист Анастасия Русскова. По ее словам, суды опираются на позицию ВС от 2015 года, согласно которой площадь участка должна определяться исходя из его функционального использования для эксплуатации объектов.
Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ , указывает на системную проблему: вопрос несоответствия площади участка рассматривают практически в каждом споре об отказе в предоставлении участка в собственность. При этом суды часто поднимают этот вопрос по собственной инициативе, даже если такого аргумента нет в основаниях отказа.
В этом смысле определение ВС не меняет практику — проверять соразмерность все еще нужно. Но Верховный суд сформулировал важное правило: площадь и вид разрешенного использования участка, согласованные на этапе предварительного согласования, нельзя оспаривать при решении вопроса о предоставлении этого же участка. Как поясняет Русскова, эту позицию можно рассматривать как проявление принципа эстоппеля — запрета на противоречивое поведение. «Будем надеяться, что эта позиция будет воспринята судами, так как в настоящее время собственники, которые долгое время надлежащим образом арендовали участок — и его всегда признавали соразмерным, — при выражении желания его выкупить сталкиваются с необоснованными заявлениями уполномоченного органа о несоразмерности участка», — отмечает Некрестьянов.

Определение ВС должно позитивно повлиять на единообразие подходов в судебной практике, складывающихся по вопросу о возможности получения отказа в предоставлении земельного участка, когда есть предварительное согласие, выданное тем же органом.
Юлия Батталова, старший советник , подчеркивает, что этот судебный акт восстанавливает статус-кво собственников объектов недвижимости и их право на выкуп земельных участков без проведения торгов. На практике местные администрации часто стремятся отказать в реализации этих прав.
А Дарья Чуева из считает, что Верховный суд в этом деле не выработал новый подход к проблеме отказа в предоставлении участка при несоответствии его площади размеру здания. ВС лишь указал на явные ошибки нижестоящих судов и администрации.
Советник практики недвижимости и строительства Максим Попов обратил внимание, что предпринимателю принадлежит нежилое помещение и оно лишь часть здания. Это подтверждают и данные публичной кадастровой карты:
Несмотря на это, экономколлегия сделала вывод, что ИП, владея объектом недвижимости, имеет приоритетное право на предоставление в собственность спорного участка. Но в ст. 39.20 ЗК, на которую ссылается ВС, четко сказано: исключительное право на приобретение земель в собственность или аренду имеют лица — собственники зданий, сооружений, расположенных на таких участках. «Соответственно, либо коллегия решила походя радикально расширить сферу применения п. 1 ст. 39.20 ЗК на любую недвижимую вещь, например и на объект незавершенного строительства, либо попросту допустила некорректное обобщение», — объясняет Попов.
Эксперт полагает, что это определение не будет иметь существенного значения для практики. «Впрочем, будем надеяться, при новом рассмотрении суды примут во внимание отмеченные выше аспекты и выскажутся более четко по вопросу права на землю собственника помещения в подобных ситуациях», — заключает Попов.