Прим. ред.: в каждой карточке указали, на какие пункты обзора ссылаемся. Ссылка на обзор есть в конце материала.
Нежилая недвижимость, построенная до 1995 года, — это не самовольная постройка
Лицо просило признать недвижимость на смежном участке самовольной постройкой и обязать собственника снести этот объект. Основанием требований стало то, что на участке истца стоит часть здания, которое построил ответчик. Первая инстанция в удовлетворении требований отказала, но апелляция и кассация встали на сторону истца, признали недвижимость самовольной постройкой и обязали ответчика снести ее.
Верховный суд не согласился с этими решениями. Дело в том, что здание построили еще в 1960 году, а, согласно закону, здания нежилого назначения, строения и сооружения, возведенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками. По мнению советника практики недвижимости SL Legal , это объективный критерий, который дает дополнительный комфорт как собственникам зданий, построенных до указанной даты, так и возможным покупателям таких объектов. «Это исключает даже теоретические риски признания этих объектов самовольными постройками», — разъясняет юрист.
Пункт 1 обзора
Жилой дом нельзя сносить, если на него можно оформить права
Департамент муниципального имущества и земельных отношений подал иск в суд и потребовал, чтобы человек снес самовольно построенный жилой дом. Проблема была в том, что он находился на земле, которую не предоставляли для строительства.
Три инстанции защитили собственника дома и разъяснили, что человек, который использует жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года, имеет право бесплатно получить в собственность землю под ним. И если нет нарушений при строительстве, суды должны отказывать в иске и не признавать такие строения самовольной постройкой.
Пункт 2 обзора
Присоединение некапитальной постройки — это не создание новой недвижимости
Собственники двухэтажного магазина пристроили к зданию террасу, за счет чего площадь объекта увеличилась. Администрация муниципалитета решила, что это новый объект недвижимости, который построили без разрешительных документов. На этом основании она подала иск в суд и потребовала признать здание самовольной постройкой и снести его.
Суды не стали удовлетворять требования администрации, так как истец не доказал, что присоединение к стене здания некапитальной веранды из легких конструкций в границах участка — это реконструкция. В итоге нового объекта не возникло, а основное здание соответствует всем документам и нормам.
На практике многие рестораны, магазины, кафе, торговые галереи используют легкие пристройки, террасы, входные группы, навесы и иные сезонные конструкции. ВС подчеркивает, что для сноса всего здания публичному органу недостаточно сослаться на факт увеличения площади или существование пристройки — нужно доказать, что на самом деле в результате реконструкции создали новый объект.
Никита Бутенко, партнер, практика «Недвижимость и M&A» BIRCH
Пункт 3 обзора
Собственник может строить подпорные сооружения, чтобы сохранить свое имущество
Человек владеет землей, на которой стоит его дом. И так как он находится на склоне, то собственник пристроил бетонное ограждение и строение, чтобы подпереть недвижимость. Эти сооружения занимают часть земли из неразграниченной государственной собственности, поэтому администрация муниципалитета попросила суд признать их самовольной постройкой.
ВС защитил собственника и указал, что если демонтировать спорные конструкции, то придется ставить новые. Иначе участку ответчика грозит ущерб. Чтобы поставить новые конструкции, нужно проводить инженерные работы и разрабатывать проектную документацию. При этом, когда ответчик строил спорные подпорки, муниципалитет бездействовал.
Учитывая эти обстоятельства, ВС указал, что суды должны были оценить, насколько необходимы спорные конструкции, есть ли реальная угроза причинения вреда недвижимости ответчика и была ли это на самом деле самовольная постройка.
Пункт 4 обзора
Пределы добросовестности при строительстве
Собственник объекта незавершенного строительства и администрация заключили договор аренды земельного участка для завершения стройки. Срок действия соглашения впоследствии продлили еще на один год. Когда срок аренды истек, собственник объекта обратился за разрешением на ввод недвижимости в эксплуатацию, но ему отказали из-за истекшего договора и незавершенного строительства. По этой причине человек обратился в суд.
Суды отказали истцу в иске, а ВС их не поддержал и разъяснил следующее. Недвижимость достроили правомерно, все работы полностью выполнены, поэтому суды могли признать право собственности арендатора на здание. При этом они учли ссылку на недобросовестное поведение истца: якобы он затягивал строительство и медлил с обращением за разрешением. Но суды не приняли во внимание, что собственник привел уважительные причины, которые не давали ему с момента заключения договора аренды приступить к строительству.
При таком положении строительство в период арендных отношений в течение значительного срока, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию при существовании мелких недоделок и после истечения срока действия договора аренды не могут говорить о недобросовестном поведении истца, решил ВС.
Такой подход не традиционен в практике, отмечает управляющий партнер московского офиса, руководитель практики недвижимости и строительства Регионсервис Анна Жолобова. Это подтверждает и то, что три инстанции изначально отказали истцу.
Примененный подход Верховного суда можно назвать позицией справедливости и здравого смысла. Судебный акт об отказе в удовлетворении требования о сносе объекта и отсутствие собственника недвижимости создает правовую неопределенность и приводит к появлению бесхозяйного имущества. Это может повлечь разрушение объекта, создать угрозу жизни и здоровью других лиц, воздействовать на благополучие окружающей среды и влечь другие негативные эффекты. Следовательно, раз суд счел действия застройщика добросовестными, ВС посчитал возможным такое судебное «квазипродление» арендных отношений и последующее признание права собственности на объект.
Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса, руководитель практики недвижимости и строительства Регионсервис
Пункт 5 обзора
Когда не нужно получать разрешение на строительство
Арендатор земли построил на участке жилой дом, а администрация попросила снести самовольную постройку через суд. Истец обосновал требования тем, что в договоре аренды предусмотрено правило: на строительство жилого дома нужно получать разрешение.
Суды удовлетворили иск администрации, но ВС разъяснил, что земли были из категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». То есть строительство жилого дома полностью соответствовало назначению участка и не нарушало права арендодателя, поэтому дополнительное разрешение не нужно.
Пункт 6 обзора
Недействительный договор аренды не означает, что постройка была самовольной
Участок сначала арендовала одна компания, а потом договор переписали на другую фирму. Она построила на земле здание и зарегистрировала право собственности на него. Позже договор аренды признали недействительным, а здание потребовали признать самовольной постройкой.
Суды отказали в удовлетворении этих требований, так как здание соответствовало виду разрешенного использования земли, разрешение на строительство было, а право собственности зарегистрировали до того, как договор аренды признали недействительным. Признаков самовольной постройки не нашли.
ВС идет вразрез со сложившейся исторически доктриной системы ограниченных вещных прав (здесь — суперфиция, или же «права застройки») и продолжает развивать самобытный институт «строительной аренды» в российском праве. Пункты 5 и 7 обзора гарантируют сохранность объекта строительства даже в ситуации, когда с точки зрения обязательственного права у арендатора не было права пользования земельным участком, на котором что-то построили.
Ксения Риф, адвокат, руководитель практики банкротства ИНФРАЛЕКС
Партнер Orchards Алексей Станкевич дополнительно отмечает, что ВС ориентируется на пропорциональность вмешательства и возможность приведения постройки в соответствие. То есть, если объект возведен по разрешению, соответствует градостроительным и строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью, формальные нарушения (истечение аренды, отсутствие разрешения на ввод) не ведут к неизбежному сносу, уточняет юрист.
А по мнению Жолобовой, эта позиция становится особенно актуальной из-за череды исков прокуратуры о деприватизации. В таких делах недвижимость тоже изначально возводили на основании всей необходимой, согласованной и утвержденной разрешительной и проектной документации и с правами на земельный участок. «Следовательно, даже при последующем признании сделки купли-продажи с частным лицом незаконной, объект недвижимости должен сохранить свой статус и его правообладателя», — считает Жолобова.
Юрист ожидает, что последующая судебная практика покажет применимость этого подхода к иным категориям споров. По мнению Жолобовой, унификация позиций снизила бы текущие риски правообладателей, стабилизировала гражданский оборот и повысила уважение к органам власти и суду.
Пункт 7 обзора
Здания на сельхозземлях — это самовольные постройки
Прокурор подал иск против Росимущества и нескольких собственников и потребовал признать объекты капитального строительства самовольными постройками и снести их. Проблема была в том, что вид разрешенного пользования земель изменили незаконно: это сделали через дополнительные соглашения к договору аренды без соблюдения предусмотренной процедуры.
Суды решили, что таким образом ответчики вывели участки из сельскохозяйственного оборота, чтобы дальше построить на них недвижимость, продать ее и получить незаконное обогащение вопреки интересам РФ. Поэтому здания признали самовольными постройками.
При этом если объект капитального строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но его используют в иных целях, то это не считается самовольной постройкой.
Жолобова отмечает: эта позиция касается не только сельхозземель. ВС более глобально оценил, есть ли у арендатора, даже при согласии арендодателя, право изменять вид разрешенного использования и целевое назначение земли по договору аренды.
А по мнению советника практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Максима Попова, ВС в пунктах 7 и 8 обзора разграничил последствия утраты права на землю в зависимости от того, что послужило основанием для такой утраты: нарушение частного (постройка не самовольная) или публичного (постройка самовольная) интереса. «Это вполне предсказуемо, учитывая тенденции правовой политики, проявляющиеся с осени 2025 года», — отмечает юрист.
Пункты 8 и 10 обзора
Что не считается объектом вспомогательного использования
Арендатор построил на участке сначала торгово-складской комплекс, а потом еще три торговых павильона. Собственник посчитал, что это три самовольные постройки, и потребовал снести их.
ВС согласился с такой квалификацией и указал, что торговые павильоны можно использовать самостоятельно, без основного здания, и размещать там товары и оборудование. Более того, в павильонах торгуют строительными материалами — так же, как и в основном здании. То есть спорные объекты нельзя признать вспомогательными, которые строят на ограниченный срок или на время строительства основного здания.
Советник BIRCH Дарья Чуева отмечает, что такой подход ВС не кардинально новый: суды и Росреестр уже не раз приходили к выводу, что не могут считаться объектами вспомогательного использования объекты капитального строительства, которые имеют одинаковую функцию с основными зданиями (дело № А40-282439/2019, п. 1 Письма Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20). Более того, уже устоялась позиция, что к вспомогательным объектам относят имущество, которое предназначено для обслуживания и эксплуатации основного объекта и нельзя самостоятельно использовать для иной деятельности (дело № А63-15844/2021). Несмотря на это, споры все равно возникают.
Такая позиция ВС — это, вероятно, реакция на распространенную ситуацию, когда недобросовестные застройщики стараются обосновать отсутствие разрешительных документов общей ссылкой на вспомогательную природу построек. Можно надеяться, что таких ситуаций теперь станет меньше.
Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости SL Legal
Чуева предупреждает: строительство без разрешительной документации вспомогательных объектов, у которых функциональное назначение такое же, как и у основного объекта, может стать основанием для признания таких зданий самовольными постройками. При этом особенности производственной связи этих объектов и основного объекта неважны.
Пункт 12 обзора
Собственник жилого дома не может признать его самовольной постройкой
Собственник жилого дома попросил признать право собственности на него как на гостиницу. Суды ему отказали, так как истец, по сути, просил изменить функциональное назначение строения на нежилое. При этом такое изменение не регулируется ст. 222 ГК, поэтому истец подменяет одну процедуру другой.
Пункт 15 обзора
Что нужно дополнительно решать, помимо вопроса о сносе самовольной постройки
Если вместе со спором о самовольной постройке стоит вопрос о границах земельного участка, то нужно сначала решить спор о границах между смежными землепользователями. Например, судам нужно проверять возражения ответчика о существовании реестровой ошибки при межевании земельного участка.
А если в результате реконструкции жилого дома изменилась его площадь, то при признании права собственности на самовольно реконструированную постройку, которая находится в долевой собственности, суду нужно еще решить вопрос о перераспределения долей сособственников.
Пункты 16 и 17 обзора
Право добросовестных застройщиков на возмещение убытков
Лицо арендовало земельный участок для строительства и заключило с сетевой организацией договор на оказание услуг по согласованию проекта строительства гаражей-стоянок. Впоследствии администрация выдала арендатору разрешение на строительство, но суд признал его незаконным. Связано это было с тем, что проект строительства гаражей-стоянок не согласовали с производственным отделением сетевой организации. Построенные здания признали самовольными и разрешили их снос.
Тогда арендатор потребовал солидарно взыскать с администрации и сетевой организации убытки. Суды иск удовлетворили и разъяснили, что администрация выдала разрешение, хотя знала о запрете на строительство гаражей и стоянок на арендуемом участке.
Невыполнения сетевой организацией обязательств по договору тоже повлекли неблагоприятные последствия: арендатор начал строительство гаражей в охранной зоне в соответствии с выданным разрешением, что давало основания полагаться на согласование такого строительства сетевой организацией. В итоге разрешения на строительство недвижимости признали незаконными уже после возведения объектов.
На компенсацию может претендовать и лицо, которое действовало добросовестно при возведении объекта недвижимости в зоне минимальных расстояний от газопровода. В таких случаях суд должен рассмотреть не только вопрос о сносе здания, но и о сумме выплат. «Пока такие вопросы зачастую решаются в рамках отдельного производства, что влечет дополнительные издержки и временные затраты для истца. Посмотрим, как поменяется ситуация после обзора», — говорит Богданов.
По мнению Риф, это довольно уникальные позиции. «Предмет доказывания в спорах о взыскании убытков, тем более с государственных органов, крайне сложный. Но сам факт формирования такой практики на уровне ВС следует оценить положительно», — отмечает юрист.
Риф предполагает, что следующим логичным шагом эволюции правоприменительной практики может быть признание правомерности требования о возмещении убытков к Росреестру в порядке ч. 2 ст. 66 закона «О государственной регистрации недвижимости». Это касается ситуаций, когда неправомерные действия регистратора, ошибочно зарегистрировавшего самовольную постройку, причинили ущерб.
Пункты 19 и 20 обзора
Следить за самовольными постройками должны органы местного самоуправления
Арендатор построил на сельскохозяйственных землях шиномонтаж, а муниципалитет никак не отреагировал на это нарушение. После этого прокурор подал иск в суд.
Суды удовлетворили требования и напомнили, что если нет разрешения на строительство, то именно органы местного самоуправления принимают решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие установленным требованиям.
А в другом деле муниципалитет не принял решение о сносе пирса, который не давал пройти к морю. Так как это нарушило интересы населения, то администрацию тоже признали виновной.
Это положение обзора приведет к увеличению количества споров о сносе самовольных построек. Рост будет стимулировать риск привлечения должностных лиц органов местного самоуправления к административной и уголовной ответственности. Поэтому лицам, которые пользуются публичной собственностью, рекомендуем усилить процедуры комплаенса и как можно скорее принять меры по легализации незаконных построек, даже если ранее ОМСУ не предъявляли претензии.
Дина Шибзухова, руководитель практики разрешения споров K&P.Group
Причем, раз такие обязанности есть у органов местного самоуправления, суды должны привлекать их в качестве ответчиков по иску о признании права собственности на самовольную постройку.
Пункты 21 и 25 обзора
Что муниципалитеты не могут делать
Орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса самовольной постройки в отношении объекта, который стал частью многоквартирного дома. Исключение: если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан. На основании этого правила суд запретил муниципалитету сносить гараж, который был пристроен к многоквартирному дому и принадлежал жильцам на праве общей долевой собственности.
Кроме этого, орган местного самоуправления не может принять решение о сносе самовольной постройки, если не было правоустанавливающих документов на земельный участок. Это правило относится к зданиям, сооружениям или другим строениям, которые построили на участке до дня вступления в силу Земельного кодекса.
Пункты 22 и 23 обзора
Процессуальные правила в делах о самовольных постройках
Бремя доказывания того, что здание соответствует всем нормам, правилам и требованиям, лежит на том, кто возвел самовольную постройку. При этом судебную строительно-техническую экспертизу в подобных делах могут проводить только государственные организации.
Когда суд решает, как устранить нарушения, которые допустили при самовольном строительстве, он должен учитывать два способа: снос постройки или ее приведение в соответствие требованиям.
Если единственный признак самовольной постройки — это отсутствие разрешения на строительство, то застройщик может претендовать на признание за ним права собственности на самовольную постройку в случае отказа в иске о сносе такого объекта. Но при этом не должно быть признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. То есть ВС призывает избегать ситуаций, когда органу власти отказали в сносе, а застройщику — в признании права собственности на соответствующий объект, разъясняет Богданов. «ВС закрепляет, что отказ в сносе должен по общему правилу вести к признанию права, а не оставлять объект в правовом вакууме. Такая позиция, безусловно, поспособствует устойчивости делового оборота», — считает юрист.
Кроме этого, ВС закрепил позицию о том, что если решение суда о признании постройки самовольной вступило в силу, то его нельзя пересмотреть, изменив способ исполнения решения.
Пункты 26–30 обзора
