ПРАВО.ru
Новости
6 декабря 2010, 16:52

ВАС разъяснит вопрос о заключенности договора ипотеки, когда нет залога аренды земли

ВАС скажет, ничтожен ли договор ипотеки, когда нет залога аренды земли
Фото Право.Ru

В поле зрения Высшего Арбитражного суда вновь оказался вопрос о действительности договора ипотеки, а именно: может ли считаться такой договор заключенным, если он содержит условия, касающиеся исключительно залога зданий, а залога права аренды земли – нет.

Как известно, законодательство предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится это здание (часть 3 статьи 340 ГК РФ). Однако как быть судам, если в договоре об ипотеке между сторонами говорилось лишь о залоге недвижимости?

Дело зарегистрировано под номером ВАС-10438/10.

Офшор "Солвей Риэл Эстейт лимитед" (Британские Виргинские острова) заключил в марте 2008 года договор купли-продажи акций, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус", с офшором "Амельда Консалтинг Лимитед" (Кипр). Стоимость акций по договору была оценена в $18 миллионов.

Кроме того, в обеспечении обязательств по договору купли-продажи акций компания "Солвей Риэл Эстейт лимитед" заключила договор с ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус" о залоге нежилых помещений площадью 2197,1 кв.м., находящихся в Москве на Петровских линиях, дом. 2.

В связи с тем, что компания "Амельда Консалтинг Лимитед" вовремя не оплатила акции, "Солвей Риэл Эстейт лимитед" обратилась в суд с требованиями к "Амельда Консалтинг лимитед" о взыскании 388,492 миллиона рублей и к ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус" об обращении взыскания на нежилые помещения на Петровских линиях.

Арбитражный суд города Москвы удовлетворил исковые требования лишь частично, взыскав указанную в иске сумму, однако в части обращения взыскания на заложенное имущество в иске было отказано. Суд первой инстанции сделал вывод о ничтожности договора ипотеки, так как договор залога не содержит условия об ипотеке принадлежащего второму ответчику как залогодателю права аренды земельного участка, на котором расположен объект залога. АСГМ исходил из пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ и постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ". В документе говорится, что "ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка…".

Однако 9AAC отменил решение суда первой инстанции, сославшись на иные документы. 9AAC применил Постановление Пленума ВАС от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Смысл постановления – собственнику отдельного помещения в нежилых зданиях "в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания".

Кроме того, 9AAC сослался на разъяснения в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеке". В документе указывается, что "если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными…доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок".

ФАС МО согласился с такой позицией 9AAC.

Коллегия судей ВАС отмечает, что в судах отмечается разный подход в разрешении этого вопроса. Так, например, Арбитражный суд Новосибирской области признал договор ипотеки недействительным, в связи с отсутствием залога права аренды на земельный участок. 

Однако из материалов дела видно, что со стороны ответчика желание признать договор ипотеки ничтожным является ничем иным как попыткой освободиться от ипотеки. Елена Шарпаева, "Право.Ru".