Суть проблемы
Земельное законодательство щедро предоставляет исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду под зданием либо сооружением его собственнику (ст. 39.20 Земельного кодекса), то есть никто другой, кроме собственника объекта, не вправе претендовать на земельный участок под ним. Предоставление должно происходить на основании договора с уполномоченным органом без проведения торгов. В этом и заключается реализация одного из принципов земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Но при наличии указанного исключительного права повсеместно встает вопрос: в каких же границах (какой площадью) должен быть предоставляемый в частную собственность или в аренду земельный участок? При этом предварительное формирование и постановка на государственный кадастровый учет последнего не дают гарантии выкупа в существующих границах.
Императивного алгоритма о расчете предоставляемой площади в действующем законодательстве нет. ЗК констатирует лишь наличие соответствующего исключительного права, какое-либо специальное законодательство отсутствует.
Главенство судебной практики
Учитывая, что нормы закона не содержат каких-либо специальных правил определения соразмерной площади земельного участка при выкупе, все подходы уже много лет формируются на уровне судебной практики.
Указание на необходимость соответствия площади земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости содержалось еще в Постановлении Высшего арбитражного суда от 01.03.2011 № 13535/10. Суд констатировал, что при приобретении земельного участка, на котором расположен объект, необходимо исследовать вопрос о соразмерности его площади. Позднее уже Верховный суд, раскрывая это понятие, указывает в ряде судебных актов, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования и следовать цели эксплуатации расположенных на нем объектов (определение Верховного суда от 24 декабря 2015 года № 309-ЭС15-11394).
Необходимо подчеркнуть, что судебная практика не в первый раз дает развитие действующему законодательству. Так, в свое время именно суды определили, что выкуп земли невозможен под объектами незавершенного строительства (п. 3 обзора судебной практики ВС № 2, 3 (2024), утв. Президиумом ВС 27 ноября 2024 года), а еще под полуразрушенными (разрушенными) объектами, непригодными для эксплуатации по целевому назначению (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2019 года № А34-8769/2017).
Подходы судов
Хотя перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка из публичной собственности в частную, которыми вправе руководствоваться уполномоченные органы при рассмотрении соответствующего заявления, строго регламентирован и закрытый, как правило, органы ссылаются на п. 1 ст. 39.16 ЗК. Они указывают, что с заявлением о предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Какой-либо дополнительной аргументации и обоснований несоразмерности площади в отказе нет. И этого достаточно, поскольку, согласно подходам судебной практики, бремя доказывания этой соразмерности лежит именно на собственнике объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 июля 2024 года № Ф05-14199/2024 по делу № А41-74597/2023).
Понятие «соразмерность» не является понятием юридическим и в контексте рассматриваемой проблематики подразумевает, что есть соответствие между площадью здания, сооружения и их функциональным назначением и площадью земельного участка.
Определенной сложившейся пропорции в судебной практике не выведено, поэтому процедуры выкупа в судебном порядке всегда подразумевают непредсказуемость и риски для заинтересованной стороны. При этом в качестве обоснования необходимой для эксплуатации дополнительной площади приводят различные аргументы: границы исторически сложившегося землепользования, наличие сформированного земельного участка в государственном кадастре недвижимости, соответствие его размера установленным нормам и правилам, методическим рекомендациям и подобному. Как следствие, в большинстве судебных дел ключевыми при принятии решения становятся выводы судебной экспертизы.
С одной стороны, объективно чрезмерным выглядит желание землепользователя выкупить земельный участок, площадь которого в 753 раза превышает площадь расположенной в его границах постройки (определение коллегии по гражданским делам ВС от 14 ноября 2023 года № 26-КГПР23-4-К5). С другой — определенная специфика использования земельного участка и ведения бизнес-процессов в ряде случаев диктует необходимость расположения актива именно в таких границах. Речь идет о территориях санаториев, баз отдыха, спортивных объектах, открытых производственных и складских площадках.
К сожалению, в деле № А41-8985/2023 заявителю не удалось обосновать с учетом исторически сложившейся планировки (в частности, сложившихся проездов, замощений, подпорных стенок, озеленения) площадь земельного участка, предоставленного под объекты санатория, где судебные инстанции констатировали несоразмерность площади земли по отношению к площади застроенной территории (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 февраля 2024 года по делу № А41-8985/2023). Но в рамках дела № А46-2109/2021 на основании судебной экспертизы с учетом технологического процесса деятельности, осуществляемой на территории земельного участка, испрашиваемого заявителем, удалось обосновать необходимость выкупа площади более 16 000 м² для обслуживания и эксплуатации рельсового пути протяженностью 692 погонных метра (постановление АС Западно-Сибирского округа от 12 июля 2023 года по делу № А46-2109/2021).
Пробелы в действующем регулировании этой части и неоднозначные, порой противоречивые подходы судебной практики делают гражданский оборот нестабильным, процедуры — непредсказуемыми и не позволяют сразу рассчитать бизнес-модель проекта.
Что дальше
Недавно первое чтение прошел законопроект, положения которого предлагают определенную методику расчета соразмерности площади выкупаемого у государства участка.
Новеллы предусматривают образовывать земли, на которых расположены здания, сооружения, в соответствии с нормативами, установленными градостроительными регламентами. Если соответствующий регламент не установлен, площадь застройки от общего размера участка должна составлять не менее 10% под объектом коммерческого использования и 5% — для ИЖС (законопроект № 803202-8). В случае принятия этих нововведений, безусловно, появится определенная стабильность и прозрачность по вопросу выкупа участков под зданиями, сооружениями из публичной собственности.
Но некоторые правовые ситуации требуют дополнительной проработки и осмысления. Речь идет об участках с особыми видами разрешенного использования, например санаториях, базах отдыха, спортивных комплексах, открытых производственных и складских площадках. То есть подразумеваются территории, которые, исходя из специфики осуществляемой в их границах деятельности, требуют не стандартных подходов, а учета исторически сложившегося землепользования, локационной привязки объектов (в том числе нестационарных), оценки и анализа реализуемых технологических процессов.
