60609704Документов
доступно
Поиск по сайту

Исторический документ
О комиссиях для несовершеннолетних

Язык
1 страница

Исторический документ
О наложении взысканий за нарушение постановлений о косвенных налогах в административном порядке

Язык
1 страница
Новости партнеров
Новости

Как бороться со «схемами» застройщиков – детальные указания от экономколлегии ВС

Автор: Алина Михалёва

Как бороться со «схемами» застройщиков – детальные указания от экономколлегии ВС
Фото с сайта www.spbren.ru

ВС защитил граждан от махинаций девелоперов и пресек формальный подход судов. Теперь, если застройщик обанкротится, а договор при этом был заключен не с ним, а с "компанией-прослойкой", покупатель все равно вправе рассчитывать на квартиру. ВС на примере такого спора дал очень ясные и справедливые ориентиры судам, считают юристы, и значение их для практики очень велико. 

Сегодня на рынке недвижимости можно встретить большое количество компаний-застройщиков, которые предлагают гражданам вложить средства в покупку строящихся квартир, оплатив пай в аффилированном с такими застройщиками жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), рассказывает Станислав Петров, старший юрист «Инфралекс». Это нужно для обхода законодательства о долевом участии в строительстве с его более суровым регулированием. «По мере ужесточения этого закона некоторые застройщики пытаются сохранить старые добрые привычные и комфортные для них финансовые модели реализации своих девелоперских проектов, маскируя их под правовые конструкции, исключающие применение этих норм», – подтверждает Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.

Такая практика давно уже известна судам, говорит Александр Латыев, партнер, руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, которые зачастую прямо переквалифицируют отношения пайщиков и ЖСК в отношения дольщиков и застройщиков. Но в недавнем споре коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) пошла еще дальше, защитив граждан в ином – «банкротном» – контексте. «КЭС "проколола корпоративную вуаль" ЖСК, допустив возможность де-юре пайщиков – де-факто дольщиков напрямую участвовать в деле о банкротстве самого застройщика», – поясняет Латыев.

Нюанс в том, что в таких «схемах» граждане заключают сделки не с застройщиком, а с ЖСК. А ведь именно наличие прямых договорных отношений является одним из обязательных элементов для предъявления к застройщику требований в случае его банкротства. Однако КЭС подошла к вопросу более широко. И тем самым кардинальным образом изменила ранее существовавшую судебную практику, уверен Петров: «Теперь, с учетом позиции ВС, граждане даже при отсутствии договора с застройщиком вправе предъявить к нему свои требования в случае банкротства».

Все же просто
 

Благодарить за такое разъяснение КЭС надо омскую компанию ООО «ССК «Металлургмаркет», которая разорилась в конце 2014 года. Тогда же возбудили дело о банкротстве (№ А46-13473/2014), и в суд стали поступать заявления физлиц с требованием банкротить должника как застройщика – по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве [«Банкротство застройщиков»]. В таком случае они могли бы включиться в реестр с требованиями о передаче квартир и рассчитывать на их получение, если строительство будет завершено.

Однако три инстанции им отказали. Сыграл свою роль как раз способ покупки квартир, так как непосредственно с гражданами «Металлургмаркет» никаких договоров не заключал. Это делал инвестор – Жилищно-строительный кооператив «Центральный-1», с которым физлица и подписали договоры приёма паевого взноса на жилье.

Суды рассуждали формально. Согласно ст. 201 закона о банкротстве основные признаки застройщика – это привлечение денежных средств участников строительства и обязательство передать жилые помещения. А поскольку «Металлургмаркет» сам денежные средства не привлекал, то и обязательства по передаче квартир у него не могло возникнуть. Оно имеется «исключительно» у кооператива.

Кто такой застройщик?
 

Одна из пайщиц, Полина Цыбрий, и дошла до экономколлегии Верховного суда, которая с «формальным подходом» нижестоящих судов в корне не согласилась.

Как сразу указывается в недавно опубликованном определении ВС, суды при ответе на вопрос, является ли должник застройщиком, не учли главного – цели специального параграфа 7 главы IX закона о банкротстве. А таковой, в первую очередь, является защита участников строительства от злоупотреблений застройщика «путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств».

Ст. 201 закона о банкротстве не исключает возможности признать застройщиком должника, который, будучи правообладателем земли и строящегося объекта, не привлекает денежные средства напрямую. Так, по мнению КЭС, надо трактовать закон. В обратном случае все механизмы специальных норм просто оказались бы неэффективными.

Вникать в суть
 

Критиковали судьи ВС своих коллег из нижестоящих инстанций и за поверхностную оценку доводов пайщиков о наличии в действиях «Металлургмаркета» и ЖСК «схемы» для обхода закона об участии в долевом строительстве. Этот закон разрешает привлекать деньги граждан только после получения разрешения на строительство. А его-то как раз и не было.

Компании являются аффилированными лицами, обосновывали свой довод пайщики (одним из учредителей кооператива является «Металлургмаркет»). И фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и физлицами, настаивали они: поступавшие ЖСК деньги от продажи паев сразу переводились «Металлургмаркету» по договору инвестирования. Кооператив действовал как агент по модели поручения (ст. 1005 ГК), указывала в ВС Цыбрий, а вся эта «схема» по сути прикрывала договоры долевого участия в строительстве.

Ориентиры для судов
 

Но все без исключения доводы пайщиков остались без внимания, и поэтому тройка ВС (Ирина Букина, Иван Разумов и Сергей Самуйлов) отправила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Там в первую очередь надо будет привлечь в дело всех участников строительства и выяснить их позицию. А самое важное – суду предстоит установить, кто все-таки являлся выгодоприобретателем от продажи паев (то есть кто фактически привлекал денежные средства граждан). А дальше уже наконец дать оценку доводам граждан о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования (и при этом не забывать, что для «прикрытия» может существовать целая цепочка сделок, акцентировала также внимание КЭС).

Впрочем, стоит помнить еще и о том, для чего все это нужно. «При новом рассмотрении суду следует определить, будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать более эффективной защите прав участников строительства», – поясняется в определении. А для этого надо установить, имеются ли у «Металлургмаркета» сейчас разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и вообще перспективу удовлетворения требований о передаче жилых помещений.

Мнение юристов
 

В этом споре ярко проявилась одна из самых болезненных проблем России – формальный подход при рассмотрении судебных споров, говорит Сергей Лисин, советник BGP Litigation. И КЭС обоснованно подвергла его критике, продолжает рассуждение Алексей Алтухов, руководитель проектов АК "Павлова и партнеры": судьи ВС сделали акцент на необходимости решить, привлекал ли фактически должник денежные средства участников строительства.

КЭС расширительно толкует положения ст. 201 Закона о банкротстве, допуская признание застройщиком и того лица, кто даже не привлекает напрямую денежные средства, поясняет Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP. По его мнению, в этом случае это вполне оправданно: очевидно, что кооператив был создан не для целей строительства, а исключительно как «прослойка» для сбора денег с физлиц. «Как показывает наш опыт, только в Москве и Московской области есть целый ряд объектов, где финансирование привлекалось подобным образом – с целью исключить возможность предъявления требований к конечному застройщику», – делится опытом Курмаев.

Определение КЭС сыграет большую роль для судебной практики, уверены все юристы. Там четко указаны рекомендации для разрешения подобных споров. А кроме того, обращает внимание Алексей Толстов, партнер АБ "Бобров, Толстов и партнеры", сформулированы признаки, на которые суды могут ориентироваться для признания притворными заключенных между участниками строительства сделок. «Но основное же значение определения для гражданского оборота в том, что существенно повысится защита именно тех категорий дольщиков, которые вложили свои средства в строительство по так называемым "теневым схемам"», – заключает Толстов.

Тема: БанкротствоСтроительствоСуды и судьи
Суд: Верховный суд РФКоллегия ВС по экономспорам
  
Разместить на:

18+

Статистика банкротств граждан: процедур стало больше, а денег меньше
Число потребительских банкротств растет, но реабилитационных процедур все меньше.
Конференция IBA-2017: впечатления участников
С 8 по 13 октября в Сиднее (Австралия) прошла Ежегодная конференция Международной ассоциации юристов (IBA Annual Conference). Эта ассоциация была основана в 1947 году, она включает более 80 000 профессионалов и 190 профильных объединений и союзов из 160 стран мира. Эксперты, посетившие это мероприятие, поделились своими впечатлениями.
Минобрнауки решило, какие экзамены будут сдавать будущие судьи и прокуроры
Минобрнауки рассказало, какие экзамены нужно будет сдать для поступления на специальность "судебная и прокурорская деятельность" и когда начнется прием абитуриентов по этой программе.
Пленум Верховного суда обсудил родительские права
Речь идет о проекте постановления, в котором указано: на основании чего можно отобрать ребенка у родителей, как обжаловать это действие, когда нужно учитывать мнение ребенка и как происходит ограничение и лишение родительских прав.
World Tax Review опубликовал рейтинг налоговых юристов России
Международный рейтинг опубликовал свой список лучших налоговых специалистов. Аналитики оценили рынок налоговых консультаций более чем в 50 странах, в том числе и в России.
Сегодня
14:45 ФНС разъяснила, что считать умышленной ошибкой в налоговой декларации
Непреднамеренную ошибку налогоплательщик может исправить и после подачи декларации.
14:29 ФСБ задержала высокопоставленного сотрудника ФСИН
Сотрудники ФСБ задержали замначальника финансово-экономического управления ФСИН Светлану Алексееву.
13:25 Дочка ВЭБа заключила мировое соглашение с производителем Sukhoi SuperJet
Арбитражный суд города Москвы утвердил мировое соглашение между компаниями "ВЭБ-Лизинг" и "Гражданские самолеты Сухого" в споре на 2,3 млрд руб.
13:18 Счетная палата: регионы завысили дефицит бюджета в 104 раза
По итогам 2017 года федеральный центр оценил дефицит региональных бюджетов в 15 млрд руб., а регионы ─ в 1,6 трлн руб.
13:07 Bryan Cave и BLP планируют слияние
Bryan Cave и Berwin Leighton Paisner подтвердили, что они ведут переговоры об объединении и создании новой глобальной юридической фирмы.
12:30 Менеджеры банка «Открытие» попадут в «черный список» ЦБ
Около 120 высокопоставленных сотрудников банка «ФК Открытие» получат запрет на профессию.
12:10 Полиции запретят изымать водительское удостоверение на месте правонарушения
Новый административный регламент ГИБДД вступает в силу 20 октября. Сотрудников ГИБДД обяжут переводить через дорогу детей и стариков, разговаривать с водителями вежливо, но разрешат проводить засады вне стационарных постов.
11:58 Верховный суд потратит 40 млн руб. на видеоконференц-связь
Верховный суд подвел итоги электронного аукциона по закупке аппаратно-программного комплекса видеоконференц-связи. Победителем признана компания ООО "Интерион"
11:21 Дерипаска проиграл The Associated Press дело о клевете
Суд решил, что Дерипаска выдрал предложения из контекста и соединил их так, что идея текста изменилась.
10:37 Количество потенциальных банкротов выросло до 800 000 человек
Они имеют долг больше 500 000 руб. и не платили по кредитам дольше 90 дней.
10:25 Обвиняемому в хакерстве россиянину грозит 54 года тюрьмы в США
Евгений Никулин, задержанный в 2016 году, сейчас находится в Чехии, и его дело зависло из-за бездействия американского Минюста. Ведомство должно было направить в суд Чехии информацию.
09:20 Счетная палата: таможня проиграла 61% судебных дел на 9,4 млрд рублей
Аудиторы проанализировали работу таможенных органов с 2016 года по настоящее время.
09:12 Минстрой хочет допускать к строительным работам до оформления всех документов
Минстрой позволит подрядчикам начинать подготовку строительной площадки без разрешительной документации на само строительство.
08:59 Медведев утвердил перенос выходных в 2018 году
Новогодние каникулы продлятся 10 дней: с 30 декабря 2017 года по 8 января 2018 года.
08:52 В России появится государственная криптовалюта
Правительство прорабатывает возможность введения и использования в России национальной криптовалюты – так называемого крипторубля. Его оборот должен находиться под жестким контролем государства, категоричны чиновники.
08:28 Правительство предлагает сблизить валютных резидентов с налоговыми
Статус "валютного резидента" России будет утрачиваться, если физическое лицо провело за пределами страны более 183 дней в совокупности, вне зависимости от количества въездов в РФ. Это следует из правительственных поправок к закону "О валютном регулировании и валютном контроле", накануне внесенных в Госдуму.
08:04 Важнейшие правовые темы в прессе - обзор СМИ (18.10)
Правительство рассматривает возможность госэмиссии крипторублей. - Конституционный суд регламентировал пересмотры дел из-за изменения позиций Верховного суда. - Генпрокуратура потребовала конфисковать активы полковника Захарченко на 9 млрд рублей. - Валютных резидентов в России сблизят с налоговыми. - Минстрой позволит подрядчикам быстрее начинать стройки
Вчера
22:27 Суд продлил домашний арест Кириллу Серебренникову
Басманный районный суд Москвы продлил до 18 января 2018 года домашний арест режиссера Кирилла Серебренникова и еще трех фигурантов дела "Седьмой студии".
19:39 АФК "Система" продолжит судиться с приставами в апелляции
У "Системы" не получилось доказать, что судебные приставы неправомерно наложили запрет на получение дивидендов по принадлежащим компании акциям - Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска. Представители компании обжаловали это решение.
19:29 Генпрокуратура хочет взыскать 9 млрд руб. с полковника Захарченко
Генпрокуратура намерена обратить в доход государства 27 объектов недвижимости, 8 млрд руб. и золотой слиток.
18:40 ФАС назначила 1 млн руб. штрафа за рекламу «Зодака» и «Но-Шпа»
Федеральная антимонопольная служба обнаружила нарушения закона "О рекламе" в промо-роликах компании «Санофи», выпускающей «Магне B6 форте», «Но-Шпа» и «Зодак».
18:21 Суд не удовлетворил иск союза крупнейших производителей алкоголя к ФАС
Союза производителей алкогольной продукции утверждает, что бездействие ФАС незаконно, а Госалкогольинспекция Татарстана препятствует развитию конкурентной среды в республике.
17:48 Интересы Telegram в суде представит правозащитная организация "Агора"
Павел Дуров, создатель и глава Telegram, на своей странице в соцсети ВКонтакте сообщил о выборе компании, которая представит интересы Telegram в споре с ФСБ.
17:14 IFRL-2018: какие юрфирмы российского рынка стали лучшими в финансовом праве
Право.ru изучило, кто из представителей российского юридического рынка попал в международный рейтинг IFRL-1000. Компании распределены по уровням в зависимости от достижений фирмы за год, отзывов ее клиентов и репутации среди коллег фирме. Лучшие компании попали в первый уровень, далее - по убывающей.
16:42 Центр Кудрина рассказал, как улучшить систему исполнения наказаний
Анализ мнений экспертов показал: число заключенных нужно уменьшать, количество сотрудников ФСИНа избыточно, а наказание за экономические преступления стоит пересмотреть
16:26 КС искал разницу между митингами и встречами с избирателями
Конституционный суд в открытом заседании рассмотрел жалобу группы оппозиционных депутатов Госдумы на действующий порядок организации встреч с избирателями.
15:27 СК возбудил уголовное дело о преднамеренном банкротстве "ВИМ-Авиа"
Приволжское следственное управление на транспорте Следственного комитета возбудило уголовное дело по факту преднамеренного банкротства ООО "Авиакомпания "ВИМ-АВИА".
15:02 Президиум Мосгорсуда рассмотрел дело о травме 70-летней давности
В 1946 году 14-ти летний мальчик попал под поезд, в результате чего лишился обеих ног. Каких-либо выплат он не получал вплоть до 2014 года, когда, спустя почти 70 лет после получения увечий, обратился к РЖД с иском о возмещении вреда здоровью. Но добиться своего ему удалось лишь спустя три года.
14:25 ЕСПЧ рассмотрит жалобу художника, оштрафованного за «иконы» Pussy Riot
Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) коммуницировал жалобу Артема Лоскутова, которого оштрафовали за плакаты, стилизованные под иконы с участницами Pussy Riot.
14:00 Путин подписал поправки в Налоговый кодекс, упрощающие получение льгот
Теперь налогоплательщикам станет проще пользоваться предусмотренными льготами на транспортный, земельный и имущественный налог.
13:46 ЕСПЧ присудил братьям Навальным более €80 000 по делу "Ив Роше"
Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) опубликовал постановление по жалобе Алексея и Олега Навальных, касающейся их уголовного преследования по так называемому делу "Ив Роше".
12:28 АФК «Система» оспорит арест активов по иску "Роснефти" в Верховном суде
Арест активов АФК «Система» по иску «Роснефти» признан законным. Соответствующее решение принял Арбитражный суд Уральского округа.
12:05 КС запретил пересматривать вступившие в силу решения на основании определений Верховного суда
Оспоренная норма ГПК не противоречит Конституции, но суд дал указания переработать законодательство - с тем, чтобы не допустить произвольного толкования норм права.
11:12 Минюст облегчит выплату кредитов заемщиками
Законопроект Минюста о порядке погашения кредита внесен в Госдуму, сообщается на сайте Правительства. 12 октября он был рассмотрен и одобрен на заседании Правительства.
10:01 Минздрав поддержал законопроект о запрете курения
Положительный отзыв дало Министерство здравоохранения на очередной проект, связанный с антитабачным направлением. Об этом сообщают «Известия».
09:07 ЦБ усилит полномочия временных администраций до уровня собрания акционеров
Банк России направил на согласование в Минфин поправки к ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", которые существенно расширяют полномочиями временной администрации.
09:01 ФАС сообщила о резком скачке цен на авиабилеты
Федеральная антимонопольная служба объяснила проверку авиакомпаний резким всплеском цен на авиабилеты. Внимание ФАС привлекли направления Калининград, Крым и Дальний Восток. Об этом сообщается на сайте ведомства.
08:48 Госдума может исключить часть информации из категории гостайны
Госдума планирует обновить законодательство о гостайне: отказаться от грифа "секретно", усилить ответственность для болтунов, но за неумышленное разглашение наказывать мягче.
08:25 Во Владивостоке может появиться специализированный финансовый суд
Президент Владимир Путин поручил правительству и Банку России к 1 марта 2018 года подготовить предложения о создании в свободном порту Владивосток регионального финансового центра.
08:07 Важнейшие правовые темы в прессе - обзор СМИ (17.10)
Путин поручил создать во Владивостоке специализированный финансовый суд. - Telegram оспорит штраф ФСБ за отказ от сотрудничества. - Страховщики предложили схему перехода на регулируемые рынком тарифы ОСАГО. - ЦБ усилит полномочия временных администраций до уровня собрания акционеров. - В Госдуме планируют исключить служебную информацию из категории гостайны
16 октября 2017
19:54 Экономколлегия ВС пересмотрела дело о банкротстве из-за отмены решения третейского суда
Вновь открывшиеся и новые обстоятельства, с появлением которых можно добиться пересмотра дела, определены в законе (ст. 311 АПК). Одним из них является отмена судебного акта арбитражного суда или суда общей юрисдикции либо постановления другого органа, послуживших основанием для принятия судебного акта.
19:39 Дочка ВЭБа взыскивает 9,5 млрд руб. с Энгельсского локомотивного завода
В Арбитражный суд города Москвы поступил иск от компании "ВЭБ-Лизинг", которая хочет взыскать почти 9,5 млрд руб. с "Энгельсского локомотивного завода".
18:53 Экономколлегия ВС разбиралась, как быть с недвижимостью в случае банкротства ее покупателя
Как быть, если покупатель до регистрации права собственности на купленное им здание вступил в процедуру банкротства? Этот казус решали суды трех инстанций, пока дело не дошло до Экономколлегии ВС.
18:07 Путин дал пожизненно осужденным возможность чаще видеть близких
Президент Владимир Путин подписал закон о внесении поправок в УИК, разрешающие осужденным на пожизненное заключение преступникам чаще видеться с близкими.
17:43 Арбитражный управляющий заплатит больше 6 млн руб. за коммерческий подкуп
Он вынудил предпринимателей заплатить ему 1,48 млн руб. за отзыв апелляционных жалоб, по которым бизнесменов могли лишить недвижимости.
17:36 Минюст заступился за несовершеннолетнюю россиянку в ЕСПЧ
Замминистра юстиции Михаил Гальперин направил в Европейский суд по правам человека замечания по жалобе мужчины, который не мог добиться возвращения дочери из другой страны, где она жила с матерью.
17:14 Предпринимателя объявили в международный розыск за подарок офицеру СКР
Федеральная служба безопасности (ФСБ) объявила в международный розыск предпринимателя Дмитрия Смычковского, который подарил джип главе управления СКР Михаила Максименко.
16:29 Защита обжалует арест информатора WADA Родченкова
Мосгорсуд признал законным заочный арест экс-главы московской антидопинговой лаборатории Григория Родченкова. Сейчас он находится в международном розыске.
16:25 ФАС объяснила, как нужно считать убытки от нарушений антимонопольных законов
Федеральная антимонопольная служба опубликовала методику, по которой ведомство считает убытки, нанесенные нарушениями.
16:08 ФАС проверит ценообразование авиабилетов
Федеральная антимонопольная служба запросила перечень документов у авиакомпаний. Цель ведомства — проверить ценообразование билетов эконом класса, исполняя поручение Владимира Путина, сообщает «Коммерсант».
15:27 Дуров ищет юристов для защиты Telegram от ФСБ
Дуров опять назвал требования ФСБ "неконституционными", а в Кремле заверили, что речи о блокировке мессенджера пока не идет.
14:57 Совладельца крупного застройщика обвиняют в неуплате налогов на 1,3 млрд рублей
Дмитрия Семенова обвинили в уклонении от уплаты налогов, а с его компанией судятся больше 20 организаций.
14:47 Автодор подал иск к своему подрядчику на 2,7 млрд руб.
В Арбитражный суд города Москвы поступило исковое заявление от ГК "Российские автомобильные дороги" (Автодор) к подрядчику - компании "Стройновация".
14:27 Яровая предлагает ввести уголовную ответственность за «резиновые офисы»
Госдума рассмотрит поправки в статью уголовного кодекса о фиктивной постановке на учет иностранных граждан. Предлагаемые изменения направлены на борьбу с незаконной миграцией. Соответствующий документ опубликован на официальном портале.
13:47 Путину предложили провести амнистию в честь 100-летия революции
Президентский совет по правам человека (СПЧ) направил в администрацию президента проект концепции уголовной и административной амнистии, приуроченной к 100-летию революции.
13:11 «Дочка» Ростеха подала встречный иск к Siemens по спору вокруг газовых турбин
«Технопромэкспорт» потребовал признать недействительной часть сделки с российской структурой немецкого концерна «Сименс технологии газовых турбин».
11:46 В России ужесточат ответственность за подделку финансовой отчетности
Поправки в УК внесут изменения в уровень ответственности за фальсификацию финансовых документов учета и отчетности финансовой организации.
11:42 «Финансовые и бухгалтерские консультанты» представят интересы Газпрома
В октябре «Газпром» для подразделения в Томске провел конкурс по представительству компании в налоговых спорах. Победителем стало ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (далее ФБК), сообщается на сайте госзакупок.
11:39 Счетная палата: бюджет Пенсионного фонда составлен с нарушением законов
Кроме этого, ПФР занизил доходы и запросил необоснованно большую сумму на прикладные научные исследования.