ПРАВО.ru
Практика
22 октября 2020, 9:07

Штрафы, дольщики и кризис: как дела у застройщиков

Штрафы, дольщики и кризис: как дела у застройщиков
Проблемы застройщиков, арендаторов и собственников обсудили эксперты конференции «Право.ru» «Девелопмент и строительство: правовые вопросы». Застройщики стараются смягчить последствия кризиса и пользуются кратковременным ростом спроса на жилье. Арендаторы города Москвы обжалуют многомиллионные штрафы за нецелевое использование земли. А собственники пытаются «отвоевать» в суде право на недострой. Это не всегда получается, даже если судебная экспертиза поддержала их позицию по делу.
1
Воспользоваться ситуацией на рынке и получить поддержку от государства

Хотя экономика страдает и доходы населения сокращаются, цены на недвижимость парадоксально выросли, заявил Василий Малинин, руководитель направления юрфирмы Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры . Это практически единственный макроэкономический показатель, который растет в 2020 году. Почему так, объяснил эксперт:

  • уменьшается ключевая ставка, а за ней и ставки по вкладам, появился «коронавирусный» налог на депозиты свыше 1 млн руб. и другие факторы, которые делают невыгодным хранение денег в банках;
  • льготная ипотечная ставка на новостройки в размере 6,5% и ставка на «вторичку» в размере 8%. Стимулируется рост продаж, становится выгоднее вкладывать свободные деньги в недвижимость.

В результате крупные застройщики увеличили выручку и прибыль, а общий объем инвестиций не просел, считает Малинин. Впрочем, его точку зрения поддержали не все собравшиеся. Представитель краснодарского застройщика рассказала, что финансовое положение компании осталось на прежнем уровне. Рост цен на квартиры уравновесился другими факторами. В частности, сыграли роль возросшие цены на стройматериалы и «катастрофический дефицит» рабочей силы из-за закрытых границ.

Ее поддержал Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК». 

Чтобы купить квартиру, надо прийти в офис продаж, но этого не сделать, если карантин и все закрыто. 

Дмитрий Тимофеев, ГК «ПИК»

Впрочем, в ГК «ПИК» все же делают ставку на онлайн-продажи и пользуются разрешением ЦБ оформить ипотеку удаленно. Кроме того, Тимофеев высоко оценил Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2020 г. № 629 о возмещении неполученных доходов по кредитам застройщиков. Правда, он считает необходимым дать возможность менять время ввода в эксплуатацию с сохранением сроков выдачи ключей. «Цена вопроса очень высока, – пояснил он. – Не выдали вам разрешение на ввод по любой причине, а это значит, что надо вернуть средства, которые были сэкономлены».

Хуже, по мнению Тимофеева, продумано Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 423, которое запрещает начислять неустойку за просрочку передачи ключей объекта долевого строительства до конца 2020 года. Главный недостаток в том, что не было изменений в законе об исполнительном производстве, а ведь он имеет большую юридическую силу.

2
Решить проблемы с контрагентами и проверками

Не так много способов рассчитаться с недобросовестным контрагентом по договору подряда, особенно когда его платежеспособность под вопросом. Если он обанкротился, есть шанс «зачесть» его обязательства в обход общего порядка удовлетворения требований кредиторов. Выручить может сальдирование встречных обязательств, которое развивается в судебной практике последние два года. О такой возможности рассказал Олег Мамонт, руководитель практики инвестиционных проектов юрфирмы AT Legal А.Т. Legal . Это выгодно по нескольким причинам. «Сальдирование в пользу заказчика не оспаривается по правилам ст. 61.3 закона о банкротстве, потому что заказчик не получает предпочтение», – процитировал докладчик позицию ВС по делу № 304-ЭС17-14946, которое вошло в Обзор судебной практики ВС № 2 от 2018 года.

Мамонт дал рекомендации, какие условия включать в договор подряда:

  • обеспечительные платежи (ст. 381.1 ГК);
  • сальдирование взаимных представлений (автоматический зачет);
  • обеспечение исполнения обязательств поручительствами третьих лиц (ст. 361 ГК).
27-60 млн руб.
может потребовать ДГИ за нецелевое использование земли

Проблемы застройщикам могут доставить не только контрагенты, но и проверки. Например, в Москве все чаще взыскивают неосновательное обогащение за использование участка не по целевому назначению, причем Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) может требовать штрафы в размере 27–60 млн руб., рассказала партнер Содружества земельных юристов Содружество Земельных Юристов Юлия Бузанова. Она рассказала, как это происходит: например, если на заводе госинспектор по недвижимости нашел маленькую «неуставную» пекарню, склад, шиномонтаж, он штрафует на 50 000–70 000 руб. Через несколько лет ДГИ шлет претензию и требует доплатить неосновательное обогащение, потому что за завод арендная плата низкая, а за неучтенный маленький объект – больше.

Хотя ДГИ часто требует многомиллионные суммы, в суде можно их значительно уменьшить. Как именно – поделилась Бузанова. В частности, суды исследуют площадь объекта по отношению к земельному участку. Например, в деле № А40-251758/19 ДГИ требовал от Бирюлевского мясокомбината 27,7 млн за фитнес-клуб, магазины и офисы, которые не соответствуют разрешенному виду использования. Но суд взыскал всего 72 000 руб., рассчитав сумму пропорционально спорным площадям.

Определяйте технические параметры объекта с помощью экспертного исследования и ведите себя активно – просите поставить больше вопросов. 

Юлия Бузанова, Содружество земельных юристов Содружество Земельных Юристов

Между тем определить площадь, нужную для нецелевой деятельности, иногда непросто. Если добиться ее «уменьшения» не удалось, есть другой способ – «увеличить» соседние, сказала Бузанова. Она поделилась и другими лайфхаками.

3
В «серой зоне»: снести самострой и узаконить апартаменты

Компания получила разрешительную документацию на строительство супермаркета, построила его и ввела в эксплуатацию. Но он стоял слишком близко от линий электропередач – в 6,5 м при минимальном расстоянии в 20 м. Собственника привлекли к административной ответственности, предложили сделать подземную ЛЭП за его счет, но от этого он отказался и демонтировать здание не стал. После этого сетевая организация обратилась в суд с требованием запретить эксплуатацию супермаркета и снести его. Как продвигалось дело № А48-2996/2016, рассказала эксперт Alliance Legal CG Alliance Legal Consulting Group Ольга Калинченко. Поначалу суды отклонили требования, ведь сочли, что разрешение получено законно, а сетевая компания не стала принимать меры по запрету строительства (административной ответственности оказалось недостаточно). Да и судебная экспертиза подтвердила возможность эксплуатации и ремонта здания, излагала Калинченко.

Но Верховный суд, продолжала эксперт, пришел к противоположным выводам. Он напомнил, что охранные зоны нужны в первую очередь для предупреждения катастроф, сохранения жизни и здоровья людей. Экономколлегия отметила, что сетевая компания, наоборот, предприняла все меры, в том числе предложила построить подземную ЛЭП. Но это показалось собственнику слишком дорого, прокомментировала Калинченко. По ее словам, нового рассмотрения дела еще не было, но, скорее всего, застройщику откажут.

Даже если вы договорились с чиновниками и получили разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, то это не отменяет того факта, что закон был нарушен. Проверяющие к вам могут приходить хоть каждый день, срок исковой давности тут не применяется.

Ольга Калинченко, Alliance Legal CG Alliance Legal Consulting Group

Начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью юрфирмы Howard Russia Howard Russia Алексей Пискунов рассказал про апартаменты – они предназначены для проживания, но де-юре не являются жилыми помещениями и могут продаваться, например, в офисных зданиях. 

Правовой статус апартаментов надо закрепить в законе. Это поможет защитить жилищные права собственников, обеспечит публичные права городов, в том числе контроль за строительством, поможет преодолеть разрыв между юридическим и фактическим положением апартаментов.

Алексей Пискунов, Howard Russia Howard Russia  

Эксперт рассказал, какие есть два способа решения проблем:

  • признать апартаменты жилыми помещениями и дать возможность переводить их. Для этого нужны регламенты. Минус в том, что увеличится число получателей социальных услуг (норма детских садов и так далее), а это удорожит стоимость, рынок строительства апартаментов будет неликвидным;
  • передать функции по контролю уполномоченному органу и приравнивать физлиц к налогоплательщикам и получателям услуг за жилые помещения. Это повысит престиж апартаментов и удержит цены.

У каждого варианта есть сторонники и противники. Пискунов поддерживает второй вариант. Но пока согласованного регулирования нет, а существующие законопроекты не доходят даже до второго чтения, заключил докладчик.

4
Это еще не все... 

Приглашаем на другие наши мероприятия:

Другие конференции – в расписании. Приходите! У нас интересно, полезно и весело.