Спор о реновации промзоны ЗИЛа зашел на «третий круг»
«Корпорация ТЭН» много лет перестраивает промзону автозавода имени Лихачёва. В 2015 году она привлекла «КТБ Строительство», чтобы помочь реконструировать многофункциональный комплекс и кузовной цех ЗИЛа, построить автостоянку, офис и апартаменты. Сотрудничество оказалось неудачным. Корпорацию не устроило качество работ, она решила отказаться от договора. Тогда «КТБ Строительство» отправилось в АС Москвы, потребовало оплатить выполненные работы и отдать гарантийное удержание. Общая суммы иска с неустойками — почти 1 млрд руб. «Корпорация ТЭН» предъявила встречный иск — о компенсации своих трат на устранение недостатков работ на сумму больше 188 млн руб. (дело № А40-110034/2017).
На первом круге АС Москвы и отказал подрядчику, и удовлетворил требования заказчика. Но суд округа вернул дело на новое рассмотрение. ЗИЛ получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а значит, истец выполнил работы, заметила кассация. При втором рассмотрении дела АС г. Москвы удовлетворил встречный иск корпорации полностью, а требования подрядчика — частично. «КТБ Строительство» выполнило работы, но недостаточно качественно, пояснила первая инстанция. А 9-й ААС решил, что «КТБ Строительство» работало качественно, и взыскал с корпорации всю сумму основного долга — 146 млн руб. И еще почти 200 млн руб. неустоек, гарантийного удержания и проценты за пользование чужими деньгами. Встречный иск подрядчика апелляция удовлетворять не стала. Корпорация не доказала наличие реальных убытков, пояснил 9-й ААС.
Когда кассация подтвердила правомерность такого подхода, «Корпорация ТЭН» обратилась в Верховный суд. Сначала судья ВС Алексей Маненков отказался передавать жалобу на рассмотрение в заседании Экономколлегии. Но это сделал Петр Серков, первый заместитель председателя ВС. В СКЭС дело рассмотрела «тройка» под председательством Елены Борисовой (дело № 305-ЭС18-22181).
Если заказчик заявляет мотивированные возражения по поводу оплаты работ из-за их недостатков, подрядчик не может составить односторонний акт о передаче, подчеркнули судьи (п. 4 ст. 753 ГК). Апелляция же это обстоятельство проигнорировала. А еще она не приняла в качестве доказательства акт о недостатках, сославшись на то, что у представителя «КТБ Строительство» не было полномочий на подписание. Но полномочия могут не только подтверждаться документами, но и следовать из обстановки (п. 1 ст. 182 ГК), напомнил ВС. Фактически суд применил принцип эстоппеля, объясняет Елена Гладышева, управляющий партнер АБ , чьи юристы защищали интересы «Корпорации ТЭН». Та добросовестно считала, что у представителя «КТБ Строительство» были полномочия, в том числе и из-за должности. Ведь акт подписал начальник производственно-технического отдела строительства.
Тема полномочий представителей зачастую используется сторонами для дискредитации того или иного документа. Поэтому данная позиция ВС крайне важна для стабильности отношений по строительному подряду.
В этом же споре ВС подтвердил, что заказчик может претендовать на компенсацию «будущих» убытков. Если при взыскании задолженности по оплате работ суд установит, что в них есть недостатки, можно исключить из этой суммы те деньги, которые заказчику придется потратить на устранение этих недостатков. Кроме того, в определении СКЭС прямо сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию не заменяет акт приемки работ. Это очень важная позиция, говорит Чумаченко. По его словам, подрядчики часто ссылаются на то, что объект введен в эксплуатацию. Это происходит даже тогда, когда в договоре прямо указано: ввод в эксплуатацию не означает, что подрядчик исполнил обязательства, а заказчик принял результат работ.
Вывод ВС ставит под вопрос сложившуюся судебную практику, считает Гладышева. Часто разрешение на ввод объекта в эксплуатацию квалифицировалось как безусловное доказательство того, что строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме. Хотя это может противоречить фактическим обстоятельствам: к таким работам, особенно на крупных объектах, нередко привлекают нескольких субподрядчиков, рассказывает юрист. Другими словами, то, что работы закончены, не всегда означает, что все их выполнила одна фирма. В августе АСГМ рассмотрит дело уже в третий раз.
Дольщики важнее банков
В 2014 году «Региональная инвестиционная компания» взяла в «Эргобанке» кредит на строительство многоквартирного дома. В качестве обеспечения банк получил землю под будущей многоэтажкой в залог. Дом так и не закончили, а в 2016-м «Региональная инвестиционная компания» обанкротилась. Тогда «Эргобанк» «просудил» долг в 800 млн руб. (дело № А40-199392/2017). А потом подал новый иск — потребовал обратить взыскание на заложенную землю и продать ее с торгов за 318 млн руб.(дело № А40-122389/2019).
Застройщик настаивал, что земля находится в залоге у дольщиков. Обратить взыскание на участок под недостроенным домом можно только в случаях, указанных в ст. 14 закона «Об участии в долевом строительстве», объясняла компания. Но три инстанции решили, что заложенную землю нужно продать с торгов и отдать деньги банку. Ведь именно ему девелопер передал участок в залог по договору.
В Верховном суде дело рассмотрела «тройка» под председательством Олега Шилохвоста (дело № 305-ЭС21-6183). Судьи напомнили, что один и тот же объект может быть в залоге сразу у нескольких кредиторов. В деле «Региональной инвестиционной компании» нужно применять закон «Об участии в долевом строительстве», подчеркнула Экономколлегия. Он устанавливает разные условия ипотеки в зависимости от момента ее возникновения — до заключения договора с первым дольщиком или после (ч. 6 и 7 ст. 13).
Госрегистрация важна для ипотеки недостроенного дома. Участок под ним и без этого попадает в залог к дольщикам, указал ВС.
Приоритет имеют залогодержатели по той ипотеке, которая возникла в силу закона, отмечает Алена Дурнева, юрист . То есть дольщики получают деньги раньше банка. К новому рассмотрению этого дела АС г. Москвы приступит в августе.
Не только отступное, но еще и цессия
В 2016-м компания «Ложка Вилка» на 10 лет арендовала у предпринимателя Юрия Дорофеева помещение «под предприятие общественного питания» и перевела 450 000 руб. обеспечительного платежа. Из договора следовало, что эти деньги арендатору не возвращаются. Через год Дорофеев продал объект обществу «Здоровье». А то попросило «Ложку Вилку» съехать. Арендатор согласился это сделать за 2,4 млн руб., и стороны заключили соглашение об отступном. Там отдельно было сказано, что обязательства по возврату обеспечительного платежа не прекращаются. Эти деньги Дорофеев оставил себе, а значит, он и должен возвращать их, решили «Ложка Вилка» и «Здоровье».
Добровольно предприниматель обеспечение не отдал, поэтому экс-арендатор пошел в суд (дело № А65-42798/2017). Две инстанции не обратили внимание на условие о безвозвратности обеспечения и присудили его арендатору. А кассация заметила и направила дело на новое рассмотрение. Во второй раз АС Республики Татарстан прислушался к суду округа и в иске отказал. Отменить решение в апелляции не удалось. Истец ссылался на соглашение об отступном, где согласовал с новым арендодателем, что платеж будет возвращать Дорофеев. Но ведь предприниматель не является стороной этого договора, заметил 11-й ААС. То есть чужое соглашение ни к чему Дорофеева не обязывает.
После этого «Ложка Вилка» попыталась взыскать обеспечительный платеж со «Здоровья», но АС Республики Татарстан снова отказал (дело № А65-27473/2019). Истец не смог подтвердить, что эти деньги находятся у нового собственника помещения. Более того, «Ложка Вилка» подписала соглашение об отступном, где говорится, что «Здоровье» не получало обеспечительный платеж от предыдущего арендодателя, объяснила первая инстанция. 11-й ААС еще раз обратил внимание на безвозвратность этой суммы. А АС Поволжского округа и вовсе указал судиться по обеспечительному платежу с Дорофеевым. «Но ведь в иске к нему уже отказали», — схватился за голову арендатор и пошел в Верховный суд.
Там дело рассмотрела коллегия во главе с Еленой Борисовой (№ 306-ЭС21-4034). По закону покупатель арендованной недвижимости приобретает все права и обязанности предыдущего собственника-арендодателя, напомнили судьи. Да, в договоре аренды сказано, что обеспечительный платеж не возвращается. Но в соглашении об отступном новый собственник помещения признал, что оно не прекращает обязательство предыдущего собственника по возврату обеспечения.
Стороны договорились, что арендатор может получить обеспечительный платеж у бывшего арендодателя. То есть по сути это условие о цессии, хоть соглашение и об отступном, решил ВС.
В споре «Ложки Вилки» с Дорофеевым суды установили, что у «Здоровья» нет права на обеспечительный платеж. Но в деле «Здоровья» и «Ложки Вилки» все равно нужно выяснить, не должен ли новый арендодатель возвращать эти деньги, решил ВС. Ведь смена собственника не может лишить арендатора права на получение обеспечительного платежа. В ближайшее время АС Республики Татарстан рассмотрит этот спор заново.
Арендованную недвижимость часто продают, рассказывает Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ . Обычно бывший собственник перечисляет обеспечительный платеж новому. Часто это указывают в договоре купли-продажи недвижимости. Это оптимальное решение, считает Попов. Другие варианты, например, возврат обеспечительного платежа арендатору и последующее перечисление его новому арендодателю, не прижились на рынке, говорит он.
Когда регистрация права собственности прекращает аренду
В 2011 году ЗАО «ТМ-СтройПром» на 36 лет арендовало у администрации подмосковного Звенигорода землю для строительства многоэтажек. В 2016-м компания не доплатила 2,4 млн руб. за аренду, поэтому администрация пошла взыскивать эти деньги и неустойку за просрочку. АС г. Москвы удовлетворил иск, апелляция оставила решение в силе (дело № А40-166059/2016). В кассацию никто из сторон не обращался.
Через год «ТМ-СтройПром» признали банкротом (дело № А40-106884/2018). После этого в апелляцию по правилам о вновь открывшихся обстоятельствах обратилось общество «ЦРС», один из конкурсных кредиторов. Свою заинтересованность оно объяснило тем, что администрация пытается включить требование в реестр банкрота. А это влияет на перспективы погашения долгов перед остальными кредиторами. Жалоба «ЦРС» строилась на том, что АСГМ взыскал арендную плату за время, когда жилой дом уже был в эксплуатации. То есть к тому моменту земля под ним уже стала долевой собственностью жильцов, а значит, договор аренды утратил силу.
Но 9-й ААС не стал рассматривать требования по существу. «ЦРС» может ссылаться только на недействительность сделки или недопустимость доказательств администрации, в других случаях правила о вновь открывшихся обстоятельствах не действуют, пояснила апелляция. АС Московского округа согласился с этим.
А вот Верховный суд решил иначе (дело № 305-ЭС21-2159). Коллегия во главе с Ириной Грачевой подтвердила, что конкурсный кредитор может в таком случае обратиться в суд, представить новые доказательства и заявить новые доводы (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ № 35). Апелляционная жалоба лица, не участвовавшего в деле раньше, рассматривается по правилам о пересмотре по новым или вновь открывшимся обстоятельствам (п. 25 постановления Пленума ВС от 30 июня 2020 года № 12). Но в деле «ТМ-СтройПрома» речь идет не о стандартных новых или вновь открывшихся обстоятельствах, а об аналогии права, разъяснили судьи. Конкурные кредиторы пользуются ими, чтобы подать свою жалобу, потому что эти правила больше всего подходят. А раз речь идет не о новых или вновь открывшихся обстоятельствах в строгом смысле, кредитор может и представлять новые доказательства, и заявлять новые доводы. В сентябре 9-й ААС оценит аргументы «ЦРС» по существу.
Юристы считают, что суды серьезно ошиблись. Подобный договор аренды прекращается с момента внесения в ЕГРН первой записи о регистрации права собственности на квартиру, напоминает о п. 26 постановления Пленума ВАС № 73 Петр Мацкевич, адвокат . При новом рассмотрении дела 9-й ААС, скорее всего, отменит решение АСГМ, считает Сергей Морозов, юрист из компании .
Право «льготных» арендаторов на встречный иск
Научно-производственный центр «Огонек» арендовал у Департамента городского имущества Москвы помещение под реабилитационно-ортопедический центр. Долгое время «Огонек» как субъект малого предпринимательства платил за аренду по льготной ставке — 3 500 руб. за кв. м. в месяц. Такое право закреплено в постановлении правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 809-ПП.
Но в 2015-м в соглашении о продлении срока договора департамент установил более высокую плату — 10 000 руб. за кв. м. «Огонек» несколько раз напоминал, что относится к малому бизнесу и может платить по льготной ставке, собственник не реагировал. Компании пришлось подписать соглашение, но она продолжила платить 3 500 руб. за метр. Чтобы подтвердить правомерность своего решения, «Огонек» обратился в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и департамент. В начале 2016-го департамент сообщил компании, что она может претендовать на льготную ставку и что вопрос о предоставлении поддержки сейчас решается. Но через 8 месяцев межведомственная комиссия неожиданно отказалась предоставлять «Огоньку» льготу, а департамент поднял арендную плату до 11 000 руб. за кв. м.
Арендатор считал, что имеет право на льготу, и упорно платил по старой цене. То, что бюджет недополучает деньги от «Огонька», московские власти заметили только в мае 2018-го. Тогда же департамент в АСГМ потребовал выплатить 1,7 млн руб. задолженности и неустойки за просрочку. Дополнительно госорган попросил расторгнуть договор и выселить арендатора. Первая инстанция решила, что все требования департамента правомерны. Общество подписало соглашение с рыночным размером арендной платы, а значит, должно исполнять свои обязательства. Платить долгое время меньше, чем договаривались, — значит, существенно нарушать договор, отметил АСГМ и расторг соглашение (дело № А40-131882/2018). Отменить это решение не удалось ни в апелляции, ни в кассации. Тогда «Огонек» обратился в Верховный суд.
Там дело попало к коллегии под председательством Ирины Грачевой (№ 305-ЭС21-82). В договоре сказано, что московские власти могут в одностороннем порядке менять размер арендной платы, заметили судьи. То есть, если арендатор имеет право на льготную ставку, которая устанавливается правительством города, применяется именно эта ставка. И то, что «Огонек» подписал соглашение с более высокой ценой, значения не имеет, подчеркнул ВС. Соответствует ли «Огонек» льготным критериям, АСГМ определит при новом рассмотрении дела.
Фактически СКЭС говорит о том, что арендатор не обязан инициировать отдельный судебный процесс для того, чтобы признать незаконным решение межведомственной комиссии, говорит Мурат Рахимов, старший юрист практики разрешения споров фирмы . Можно заявить о своем праве на льготу при рассмотрении иска департамента о взыскании задолженности по арендной плате.