В 2018 году компания «Т Плюс» арендовала у тольяттинской администрации несколько городских объектов, в том числе две котельные. В договоре стороны прописали обязанность арендатора своевременно делать текущий и капитальный ремонт, за правильное и соответствующее нормам о пожарной безопасности содержание имущества отвечал тоже он.
Через год управление МЧС выявило нарушения требований пожарной безопасности в котельных и выдало администрации предписания об их устранении. Поскольку реакции не последовало, спустя еще два года управление снова потребовало обеспечить пожарную безопасность объектов.
Администрация настаивала, что предписания следовало выдать компании «Т Плюс»: в договоре указано, что содержать имущество по правилам пожарной безопасности обязан арендатор, а не арендодатель. АС Самарской области не согласился с этой аргументацией (дела № А55-7818/2022 и № А55-7828/2022), потому что по общему правилу капитальным ремонтом занимается собственник недвижимости (ст. 616 ГК). Ссылку на договорную обязанность арендатора содержать котельные в нормальном состоянии суд отклонил. Он обратил внимание: в пункте не указали, что для этого арендатор обязан проводить капитальный ремонт.
После этого, в 2022-м, «Т Плюс» и администрация опять заключили договор аренды котельных, в нем более конкретно прописали, что именно арендатор обязан своевременно и за свой счет обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны. Более того, стороны отдельно указали, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности как режимного, так и капитального характера несет арендатор.
Теперь уже, имея право сослаться на новые пункты договора, администрация пошла в суд. Там она заявила, что «Т Плюс» нарушает законодательство о пожарной безопасности, а значит, не выполняет принятые по договору обязательства (дело № А55-877/2023).
Применили общие правила и ошиблись
Первая и апелляционная инстанции дали прежний ответ: устранить нарушения можно, только прибегнув к капитальному ремонту, который должен делать не арендатор, а собственник.
Кассация добавила, что арендатор обязан только поддерживать в исправном состоянии имущество, используемое в процессах теплоснабжения, а выявленные проверочным органом замечания не влияют на подачу тепла. Соответственно, арендатор не должен был устранять нарушения самостоятельно.
Кроме того, кассация сделала важное замечание: выполнение арендатором всех работ, которые администрация указала в иске, изменит саму конструкцию здания, например придется сузить дверные проемы. По договору арендатор не обязан реконструировать городские котельные, настаивал суд.
Нормы, о которых забыли
Несмотря на единое мнение нижестоящих судов о сложившейся ситуации, Верховный суд занял иную позицию. Он отметил, что в ранних судебных актах не учли два момента:
- в отношении объектов теплоснабжения действуют особые правила, установленные законом;
- есть правила ответственности, которые устанавливает законодательство о пожарной безопасности.
О первом пункте экономколлегия сказала следующее:
- если содержание условий договора не предписывается правовыми актами, то стороны определяют его сами;
- ГК указывает, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды;
- закон о теплоснабжении установил, что арендатор муниципальных объектов обязан поддерживать их в исправном состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание;
- аналогичное условие есть в договоре сторон.
Помимо этого, суды не учли, что за нарушение требований пожарной безопасности, в соответствии с действующим законодательством, ответственность несут лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Об этом ВС отдельно упоминал в обзоре за второй квартал 2006 года.
«Стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности. К ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность», — сказано в обзоре.
Также экономколлегия подчеркнула, что при изменении ширины дверных проемов и ступеней нельзя говорить о реконструкции здания. Этот вывод окружного суда не влияет на решение вопроса о необходимости соблюдения арендатором объекта теплоснабжения правил пожарной безопасности, считает Верховный суд. В итоге дело вернули на новое рассмотрение.
По мнению Никиты Полякова, главного юриста , выводы ВС повлияют на практику и побудят суды внимательнее изучать обстоятельств дела, а не исходить из формального толкования закона. Еще юрист уверен, что изложенная в определении позиция обратит внимание бизнеса на необходимость тщательной проверки и согласования договоров аренды. Это, говорит Поляков, минимизирует возможные риски, связанные с расходами на содержание и капитальный ремонт помещений. Особенно это касается договоров с администрациями, поскольку они будут охотно пытаться переложить свои обязанности на бизнес.
В то же время это дает арендному бизнесу дополнительную возможность минимизировать свои риски при заключении договора аренды. Теперь следует уделить особое внимание включению в договор условия о том, что именно арендатор несет ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности. Это минимизирует потенциальный риск, связанный с возможным удовлетворением требований о возмещении ущерба собственником арендованного имущества.
Валерия Дозорова, юрист , отметила, что хотя позиция ВС принципиально не новая, дело все же представляет интерес для юристов, которые часто работают с договорами аренды.
Из других выводов можно отметить позицию ВС о том, что преюдициальными могут быть только установленные обстоятельства, но не правовые выводы суда.
