Как купить квартиру и не остаться без денег и крыши над головой: 20 правил от ВС

Грани заблуждения

Продавец добивался признания недействительными предварительного и основного договоров купли-продажи квартиры. По его словам, он совершил сделку под влиянием мошенников, которые утверждали, что продажа не повлечет реального перехода права собственности, зато убережет владельца от мошеннических действий против его имущества.

Три инстанции признали, что собственник заблуждался относительно природы сделки, и вернули ему квартиру. ВС отменил это решение и отказал в иске. Суд подчеркнул: продавец осознавал, что заключает договор купли-продажи, но рассчитывал на его аннулирование. А значит, он заблуждался не о природе, а о последствиях этой сделки. В таком случае признать ее недействительной по ст. 178 ГК нельзя.

ВС также учел, что продавец был индивидуальным предпринимателем, имел опыт заключения договоров, лично участвовал в сделке и обсуждал ее условия. Кроме того, суд принял во внимание, что нижестоящие инстанции не установили недобросовестность покупателя.

ВС впервые системно обозначил стандарт оценки поведения участников сделок с жильем. Суд обозначил тенденцию на постепенный переход от формального применения норм ГК о недействительности сделок к оценке добросовестности участников гражданского оборота как ключевого критерия при разрешении споров.

Наталия Дубова, юрист VERBA LEGAL

Скидка на возраст и одиночество

Лидия Юрьева* продала квартиру под влиянием мошенников. Они заставили подписать договор, хотя собственник этого не хотел и не до конца осознавал последствия сделки. Когда квартира выбыла из владения Юрьевой, женщина обратилась в суд.

Первая инстанция отказала в иске, так как не усмотрела доказательств заблуждения, но истец успешно оспорил решение в апелляции. Инстанция признала договор недействительным со ссылкой на преклонный возраст собственника и отсутствие родственников, которые могли бы объяснить происходящее и отговорить от продажи. Апелляция также учла, что квартира была единственным жильем Юрьевой, а реализовали ее с существенным занижением рыночной цены.

Кассация и ВС поддержали эти доводы. Суды дополнительно отметили, что покупателем квартиры был директор агентства недвижимости, поэтому он мог распознать заблуждение продавца.

Ранее смысл п. 5 ст. 178 ГК о заблуждении суды толковали по-разному, рассказывает старший юрист практики разрешения споров Косенков и Суворов Артем Макаров. По словам эксперта, при буквальном прочтении нормы возникала неясность по поводу того, о ком говорит законодатель — о стороне, которая заблуждается, или о ее контрагенте. ВС разъяснил смысл этого пункта и сделал акцент на оценке добросовестности и осведомленности контрагента стороны, которая находится в заблуждении, отмечает юрист.

Исключительная компетенция специалиста

Оксана Федотова* оспаривала договор купли-продажи квартиры и отмечала, что в момент заключения сделки не понимала значения своих действий и не могла ими руководить. Суд назначил психиатрическую экспертизу, которая подтвердила наличие расстройства. На этом основании договор признали недействительным по ст. 177 ГК, обязав покупателя вернуть жилье, а продавца — деньги за квартиру.

Позднее апелляция отменила это решение и указала, что свидетели не заявляли о существовании у Федотовой заболевания, а в медицинских документах не было сведений о том, что она стоит на учете. Кассационный и Верховный суды не согласились с таким подходом и пояснили: если у суда были сомнения в достоверности экспертизы, нужно было назначить повторную проверку, а не заменять выводы специалистов показаниями свидетелей.

Преждевременное вступление в права

Дочь Юлии Рябченко* обратилась в суд с требованием признать недействительным договор, по которому Рябченко подарила квартиру своей внучке. Истец заявляла, что ее мать страдает психическим расстройством и не помнит, как переписала квартиру на родственницу.

Первая инстанция инициировала психиатрическую экспертизу и в итоге согласилась, что на момент подписания договора Рябченко не понимала значения своих действий. Сделку признали недействительной.

Апелляция отменила это решение и разъяснила: пока собственник еще жив, его потенциальные наследники не могут претендовать на имущество и оспаривать сделки. Кроме того, Рябченко не признавали недееспособной, истец не была ее опекуном, а значит, договор не нарушал права дочери. Кассация поддержала эти доводы, поэтому квартиру сохранили за внучкой.

Психиатрическое расстройство — не основание для отмены сделки

Ольга Васильчукова* продала долю в земельном участке, жилых домах и строении за 3,5 млн руб., а затем попыталась оспорить эту сделку. Она утверждала, что не понимала значения своих действий из-за болезни.

Три инстанции отказали в иске со ссылкой на результаты психиатрической экспертизы, которая установила: в момент подписания договора купли-продажи Васильчукова находилась в ремиссии и могла осознавать происходящее. Суды также обратили внимание на логичное и последовательное поведение женщины. Сначала она заключила нотариальный договор и получила деньги, а уже после этого оформила переход права собственности. На этом основании судьи сделали вывод, что само по себе заболевание — это еще не повод для отмены сделки.

Пересмотр дела для наследника

Продавец оспаривал договоры купли-продажи дома и земельного участка и заявлял, что заключил сделки под влиянием обмана. Во время рассмотрения дела истец умер, а поскольку сведений о правопреемниках не было, дело закрыли. Спустя три года племянница продавца Арина Лапшина* подтвердила принятие наследства через суд и попросила пересмотреть решение о прекращении производства.

Три инстанции отказали в иске. Суды решили, что определение о прекращении производства по делу не затронуло права Лапшиной, так как она не была стороной по иску продавца. ВС посчитал иначе и отправил дело на пересмотр. Судьи объяснили: если бы иск продавца удовлетворили, право собственности на недвижимость после смерти продавца перешло бы к племяннице, поэтому решение о прекращении производства затронуло интересы Лапшиной.

Юрист практики недвижимости и строительства Melling, Voitishkin & Partners Георгий Мазарович поддержал это решение. По словам эксперта, если бы ВС занял иную позицию, при рассмотрении похожих дел суды могли бы и впредь ссылаться на отсутствие у наследника права на пересмотр дела по вновь открывшимся обстоятельствам лишь по той причине, что он не был стороной дела с участием наследодателя. А это привело бы к нарушению имущественных интересов большого числа граждан.

Сговор мошенника и покупателя квартиры

Экс-собственник квартиры обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Заявитель настаивал, что заключил сделку под влиянием мошенника, который выдавал себя за сотрудника правоохранительных органов. Он сообщил продавцу об угрозе потери квартиры, заставил продать жилье и пообещал, что вскоре недвижимость вернут, но этого не произошло.

Покупатель спорной квартиры просил отклонить иск и утверждал, что не знал об обмане продавца, но суд не поддержал его и вернул квартиру первоначальному собственнику. Инстанция объяснила: сделку сопровождало то же риелторское агентство, через которое мошенник контролировал продажу квартиры, поэтому покупатель точно знал о мошеннической схеме.

Новизны в этом решении нет, но ВС обратил внимание на это дело неслучайно. Сегодня на рынке жилой недвижимости процветает мошенничество самых разных форм, поэтому высшая инстанция, вероятно, рассчитывает, что суды обратят внимание на эту правовую позицию и будут проверять сделки тщательнее. Это сократит число злоупотреблений.

Георгий Мазарович, юрист практики недвижимости и строительства Melling, Voitishkin & Partners

Двусторонняя реституция

Женщина преклонных лет продала квартиру под влиянием мошенников и оспорила сделку в суде. Три инстанции учли возраст и состояние здоровья истца и подтвердили, что квартира выбыла из ее владения обманным путем. В итоге жилье вернули продавцу, а право собственности покупателя прекратили.

ВС заявил, что суды правильно квалифицировали сделку, но не применили последствия ее недействительности в виде двусторонней реституции по ст. 167 ГК. Гражданская коллегия пояснила: стороны должны были вернуть друг другу все полученное по договору, то есть покупатель — квартиру, а продавец — деньги. От этого правила можно отступить только в том случае, если возврат средств противоречит основам правопорядка или нравственности. Но это решение тоже нужно обосновать, подчеркнул ВС. Нижестоящие же инстанции не объяснили, почему прекратили право собственности покупателя, но не решили вопрос с деньгами, которые заплатили за квартиру.

Распоряжение квартирой после развода

Когда семейная пара развелась, бывший муж Натальи Шараповой* заложил их общую квартиру, а затем передал ее кредитору в счет выплаты долга. Позднее жилье продали третьему лицу. Когда Шарапова узнала об этом, она обратилась в суд с просьбой аннулировать сделки и признать за ней право собственности на половину квартиры.

Сначала требование истца отклонили, но заявитель успешно оспорил это решение в апелляции. Суд счел, что экс-супруг Шараповой злоупотребил правом, и признал сделки недействительными. ВС с таким подходом не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Судьи отметили: на момент заключения спорных договоров стороны уже не находились в браке, поэтому к сделке нужно было применять не ст. 35 СК об общем имуществе супругов и ст. 10 ГК о пределах осуществления прав, а п. 3 ст. 253 ГК о совместной собственности. В таком случае апелляция должна была выяснить, знал ли покупатель, что бывший муж распоряжается квартирой без согласия второго собственника.

Критерии мнимости сделки

Мошенники убедили мужчину, что на его недвижимость покушаются недоброжелатели. Тогда он выписал себя и членов своей семьи из квартиры, заключил договор с риелтором и попросил жену оформить нотариальное согласие на продажу, что та и сделала. Когда все приготовления завершились, собственник продал недвижимость, но продолжил жить в ней с семьей. Мужчина рассчитывал, что вскоре ему вернут квартиру, как это обещали мошенники. А когда осознал, что его обманули, обратился в суд с требованием признать сделку мнимой.

Первая и апелляционная инстанции указали, что мнимая сделка предполагает отсутствие реального намерения у обеих сторон, а покупатель спорной квартиры вел себя как добросовестный приобретатель: оформил ипотеку, полностью оплатил сделку и не нарушал закон. Кроме того, последовательные действия для заключения сделки совершил и сам продавец. А значит, оснований для признания сделки мнимой нет. В итоге суды отклонили иск мужчины и удовлетворили встречные требования покупателя об истребовании квартиры и выселении из нее семьи продавца.

Суть симуляционных сделок — создать для внешнего наблюдателя видимость юридического факта, поэтому на практике их чаще всего оспаривают именно третьи лица. Но иногда на мнимость ссылаются и недобросовестные контрагенты, причем без видимых на то оснований. ВС подчеркнул: для признания сделки мнимой нужно доказать, что обе стороны хотели лишь создать видимость, а не достичь реального правового результата. Поэтому добросовестная сторона может подтвердить свое действительное намерение заключить и исполнить сделку и тем самым возразить против признания ее мнимой.

Артем Макаров, старший юрист практики разрешения споров Косенков и Суворов

Деньги под расписку

Покупатель жилого дома потребовал вернуть деньги после того, как доверенность продавца на представителя и сам договор купли-продажи признали недействительными. Он заявлял, что передал деньги лично продавцу сразу, а в подтверждение ссылался на расписку.

Первая инстанция отказала из-за отсутствия существенных доказательств получения денег продавцом. Апелляция, напротив, признала расписку достаточным подтверждением оплаты и вернула деньги покупателю.

Когда дело дошло до ВС, гражданская коллегия отправила его на новое рассмотрение. Суд обратил внимание, что в расписке нет сведений о полученной продавцом сумме. А сам этот документ ВС счел недостаточным доказательством, так как ранее нижестоящий суд уже установил, что на момент сделки продавец не понимал значения своих действий. Еще коллегия указала на положение договора, согласно которому деньги передали не продавцу, а его представителю с недействительной доверенностью.

ВС напомнил судам о содержании ст. 67 ГПК, отмечает юрист VERBA LEGAL Наталия Дубова. Эта статья гласит, что никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Таким образом, формальный подход к оценке расписок, нотариальных документов или отдельных экспертных заключений больше не соответствует позиции ВС, заключает Дубова.

Подозрительная сделка банкрота

Финансовый управляющий оспаривал продажу квартиры должника. Он настаивал, что сделка причинила вред кредиторам, так как жилье продали слишком дешево. Экспертиза подтвердила, что цена квартиры по договору отклонялась от стоимости похожих объектов на рынке более чем на 20%. Поэтому три инстанции удовлетворили иск управляющего и аннулировали сделку.

ВС не согласился и заявил, что признавать сделку подозрительной только из-за отклонения от рыночной цены нельзя. Суд указал: изначально продавец выставил квартиру за 6,3 млн руб., а затем предложил снизить цену до 5 млн руб. при оплате наличными. Покупатель согласился и передал деньги через банковскую ячейку. Это подтверждает, что он действовал разумно и осмотрительно. А вот продавец, напротив, соврал об отсутствии долгов и намерения подать заявление о банкротстве. А еще ВС учел, что кадастровая стоимость квартиры составляла 4,8 млн руб., и на этом основании решил, что цену продажи нельзя считать существенно заниженной.

Советник практики разрешения споров и интеллектуальной собственности ALUMNI Partners Марина Иванова неоднозначно оценивает разъяснения ВС. Она указывает на риски осложнения защиты добросовестного контрагента банкрота, который заключил с должником сделку по рыночной цене.

ВС указал, что нерыночная цена сделки с банкротом — не безусловный «приговор», который влечет автоматическую недействительность продажи. Следовательно, суд допускает, что в определенных ситуациях сделка по нерыночной цене правомерна. Но ведь это разъяснение можно толковать и в обратную сторону. И тогда сделку, которую совершили по рыночной цене или с небольшим отклонением от нее, с учетом неких обстоятельств могут признать недействительной.

Марина Иванова, советник практики разрешения споров и интеллектуальной собственности ALUMNI Partners

Дарение ценного актива

Светлана Романдина* подарила дом дочери и вскоре обанкротилась. Управляющий обратил внимание, что на момент заключения сделки у должника уже были неисполненные обязательства по поручительству перед кредиторами, поэтому решил, что сделку совершили для уменьшения конкурсной массы.

Первая инстанция согласилась и признала сделку недействительной, но апелляция пересмотрела это решение. Суд отметил, что на момент дарения у заемщиков еще не было просрочки по кредитам, за которые поручилась Романдина. К аналогичным выводам пришли и в кассации.

Управляющий успешно оспорил акты нижестоящих инстанций в ВС. Суд признал дарение недействительным по п. 2 ст. 61.2 закона «О банкротстве» и указал, что значение имеет не существование просрочки, а общая финансовая ситуация. Романдина знала о плохом материальном положении заемщиков еще до образования долгов, но все равно решила подарить дом. Эта сделка лишила кредиторов возможности получить удовлетворение за счет этого актива.

Доля с иммунитетом

Будущий банкрот Сергей Семенов* подарил сыну четверть доли в праве собственности на квартиру в период подозрительности. Когда Семенова признали банкротом, управляющий оспорил эту сделку со ссылкой на причинение вреда кредиторам.

Три инстанции отказали управляющему и подчеркнули: отец передал сыну долю в единственном пригодном для жилья помещении. Следовательно, если бы дарения не было, на имущество все равно распространялся бы исполнительский иммунитет по ст. 446 ГПК. А раз сделка не уменьшила конкурсную массу, то и вреда кредиторам нет.

Произвол регистратора

Когда Ирину Вяземскую* уже признали банкротом, она подарила долю в жилом доме третьему лицу без согласия управляющего, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности. Управляющий узнал об этом уже при подготовке к торгам и сразу обратился в суд с требованием признать действия Росреестра незаконными и аннулировать запись в ЕГРН.

Первая инстанция напомнила, что после признания гражданина банкротом распоряжаться его имуществом может только финансовый управляющий, и регистрировать переход прав на недвижимость Росреестр имеет право только по его заявлению. На этом основании запись в ЕГРН признали недействительной. Вяземская пыталась оспорить решение, но апелляция и кассация оставили его в силе.

Сила судебного акта

Покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру, но вскоре суд признал договор купли-продажи недействительным и вернул имущество продавцу. В решении отметили, что оно выступает основанием для аннулирования записи о смене владельца квартиры в ЕГРН.

Против этого возражал покупатель. Он заявлял, что ранее другой суд ввел запрет на регистрационные действия в отношении спорного актива, но Росреестр все равно оформил изменения. Инстанция отклонила возражения и признала действия ведомства законными, так как к моменту регистрации обеспечительные меры уже отменили, а Росреестр действовал на основании судебного акта, что соответствует правилам п. 5 ч. 2 ст. 14 закона «О государственной регистрации недвижимости».

Продажа против воли

В Росреестр поступило заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру, но спустя несколько дней продавец потребовал прекратить процедуру. Он говорил, что не заключал договор и вовсе не собирался продавать единственное жилье. По словам заявителя, он потерял паспорт, а мошенники воспользовались этим и заключили договор от его имени.

Сначала Росреестр приостановил регистрацию, а потом окончательно отказал в регистрации смены собственника, так как устранить сомнения в воле продавца не удалось. Покупатель попытался обжаловать отказ, но суд поддержал Росреестр: если собственник прямо заявляет, что сделку совершили против его воли, это препятствует регистрации.

Игнорирование желания собственника

Олег Петров* оформил сделку по продаже квартиры через представителя и запретил доверенному лицу регистрировать переход права собственности без его личного участия. Несмотря на это, представитель передал документы на регистрацию сделки в Росреестр. Сначала служба приостановила процедуру, так как Петров направил заявление с просьбой не регистрировать изменения в его отсутствие, но затем все-таки оформила переход права собственности.

Продавец оспорил регистрацию в суде. Две инстанции ему отказали, но кассация отменила акты нижестоящих инстанций и обязала судей проверить, внесли ли в ЕГРН отметку о невозможности регистрации без личного участия владельца квартиры. Если такая отметка была, действия Росреестра незаконны. При повторном рассмотрении суды подтвердили, что ограничение на регистрацию действовало, и аннулировали смену собственника.

Невидимая доля

Собственник квартиры подарил половину доли в ней третьему лицу и попросил Росреестр зарегистрировать переход прав. Служба внесла запись о новом владельце доли и прекратила право единоличной собственности дарителя на весь объект. При этом право первоначального владельца квартиры на оставшуюся половину доли ведомство не зарегистрировало.

Даритель обжаловал бездействие Росреестра, но три инстанции его не поддержали. Добиться удовлетворения требований ему удалось только в ВС. Гражданская коллегия указала: при отчуждении доли даритель теряет право собственности только на переданную часть актива, но остается владельцем остальной доли. Поэтому Росреестр должен был не только внести запись о новом совладельце квартиры, но и актуализировать сведения о доле прежнего собственника.

Самостоятельность нотариуса

Продавец удостоверил продажу половины доли в праве собственности на три комнаты в четырехкомнатной квартире у нотариуса. После этого Росреестр зарегистрировал переход прав к покупателю. Когда другой сособственник узнал о сделке, он оспорил ее регистрацию из-за нарушения преимущественного права по ст. 250 ГК. Заявитель утверждал, что его не уведомили о предстоящей продаже, хотя по закону должны были.

Суд напомнил, что соблюдение преимущественного права покупки проверяет нотариус, а Росреестр не вправе заново оценивать законность сделки. Более того, сособственнику направляли телеграммы о продаже, но он не приходил в почтовое отделение и не открывал дверь квартиры. На этом основании суд признал регистрацию перехода права собственности законной.