В 1970-х годах власти Сочи выделили соседнему Ставрополью землю на берегу Черного моря под строительство санатория. Регион построил большой комплекс, который остался в его собственности и в дальнейшем. В 2015 году «Ставкрайимущество» передало в аренду часть зданий, построенных для обслуживания санатория, а в дальнейшем их переоборудовали в полноценный отель.
Текущий арендатор отеля, компания «Ставропольский пляжный корпус», в 2023 году обратилась в Минимущества Ставропольского края с заявлением о выкупе отеля на сочинском пляже. В заявлении фирма указывала, что пользуется этим имуществом на праве аренды и имеет приоритетные права покупки. Сославшись на просрочку оплаты, чиновники отказали компании. «Ставропольский пляжный корпус» решил оспорить это решение в суде (дело № А32-64821/2023).
АС Краснодарского края и вышестоящие инстанции встали на сторону арендатора. Они признали отказ министерства незаконным и обязали заключить договор купли-продажи нежилых зданий по цене 66,63 млн руб. Суды установили, что компания соответствует всем критериям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп. Кроме того, в деле действуют правила исключительной подсудности, согласно которым иски о правах на недвижимость предъявляют в АС по месту нахождения имущества.
В Верховном суде министерство доказывало, что дело принято с нарушением правил подсудности, так как его должен был рассматривать Арбитражный суд Ставропольского края, а не Краснодарского.
К спорам об оспаривании актов госорганов нельзя применять правила об исключительной подсудности по месту нахождения недвижимости. Также суды оценили только одно нарушение со стороны истца — просрочку арендной платы. Без внимания осталось нарушение условий договора, выявленное еще в июле 2022 года: не проведен капитальный ремонт кровли, помещения используют для проживания людей, не осуществлен эксплуатационный контроль. Из-за этих нарушений министерство в августе 2023 года заявило об одностороннем отказе от договора.
Экономколлегия с аргументом заявителя о правилах подсудности согласилась и направила дело на пересмотр. В абз. четвертом п. 9 Постановления Пленума ВС № 46 от 23.12.2021 разъяснено, что правила исключительной подсудности, установленные ч. 1 ст. 38 АПК, не применяют к делам об оспаривании актов, решений, действий госорганов и учреждений, принимаемых в связи с государственной регистрацией прав на недвижимость. Таким образом, заявленный иск к исключительной подсудности не относится, и его должен рассмотреть АС Ставропольского края. Суды неверно оценили и фактические обстоятельства, которые при новом рассмотрении необходимо будет оценить.
