Правило о том, что договор ипотеки должен заключаться одновременно с залогом земли, на котором находится закладываемая недвижимость, стало предметом злоупотребления со стороны компаний, которые делают попытки признать договор ипотеки ничтожным исключительно по формальным основаниям. Для Высшего арбитражного суда сегодняшнее дело — уже не первое за последний месяц, когда суд выносит решение не в пользу таких игроков.
ВАС сегодня оставил без удовлетворения надзорную жалобу ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус" , которое считало незаключенным договор ипотеки с офшором "Солвей Риэл Эстейт лимитед" на основании того, что в договоре не было условия, касающегося залога аренды земли.
Компания "Солвей Риэл Эстейт лимитед" (Британские Виргинские острова) заключила в марте 2008 года договор купли-продажи акций на сумму $18 миллионов, составляющих 100% уставного капитала ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус", с офшором "Амельда Консалтинг Лимитед" (Кипр). Стоимость акций по договору была оценена в $18 миллионов. В обеспечении обязательств по договору купли-продажи акций компания заключила договор с ЗАО "Ромтрейд Холдинг Рус" о залоге нежилых помещений площадью 2197,1 кв.м., находящихся в Москве на Петровских линиях, дом. 2.
Компания "Амельда Консалтинг Лимитед" вовремя не оплатила акции, после чего "Солвей Риэл Эстейт лимитед" обратилась в суд с требованиями о взыскании 388,492 миллиона рублей и об обращении взыскания на нежилые помещения на Петровских линиях. Суд первой инстанции, ссылаясь на ГК и разъяснения пленума ВС и ВАС, отказал в части обращения взыскания на заложенное имущество. Однако 9AAC и ФАС МО не согласились с мотивировкой суда первой инстанции, применив другие нормы.
Коллегия судей ВАС передала дело на рассмотрение президиума в связи с тем, что российские суды выносят разные решения, когда в договоре отсутствует залог права аренды на земельный участок, что, безусловно, порождает возможность стороны освободиться от договора ипотеки, признав его недействительным.
Подобные ситуации возникают в связи с тем, что Гражданский кодекс предусматривает: ипотека здания или сооружения допускается одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится это здание (часть 3 статьи 340 ГК РФ). Кроме того, в совместном постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" также указывалось, что "ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка…".
В этом деле 9ААС и ФАС МО сочли обоснованным применение постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Смысл этого документа сводится к тому, что собственнику отдельного помещения в нежилых зданиях "в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания". Кроме того, суды сослались на разъяснения в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеке". В документе указывается, что "если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными…доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок".
ВАС своим сегодняшним решением поддержал доводы апелляционной и кассационной инстанций.
Напомним, что не так давно в ситуацию, когда партнер пытался освободиться от залога недвижимости, попал "Сбербанк". Кредитная организация заключила договор ипотеки, когда ООО принадлежали права лишь на заложенную нежилую недвижимость, а на землю под ней - нет. В результате, сторона пыталась доказать ничтожность договора ипотеки в целом. Суд же признал, что договор ипотеки действителен в части залога здания (см. публикацию "ВАС вернет „Сбербанку“ права на здание по договору ипотеки"). Елена Шарпаева, "Право.Ru".
