Ниже проанализированы три наиболее распространенных категории дел из текущей судебной практики, подходы в которых напрямую влияют на капитализацию активов бизнеса, либо создавая риск чрезвычайной ситуации, либо ставя под сомнение предлагаемые государством механизмы и правовые возможности.
Иски о деприватизации земельных участков
Органы прокуратуры в последнее время тщательно осуществляют контроль за сохранением активов государства и недопущением их неправомерного выбытия, заявляя иски об изъятии имущества (земельных участков, зданий, сооружений, расположенных в их границах) в пользу государства. При этом все чаще дополнительной проверке и переоценке подвергаются сделки по приватизации, которые были осуществлены в 2000–2010-е годы. Общий срок исковой давности — три года — как правило, не подлежит применению и не позволяет текущему правообладателю защитить свои права, поскольку суды производят его исчисление с момента, когда органы прокуратуры, выступающие в защиту публичного интереса и являющиеся процессуальным истцом в этой категории споров, узнали о нарушении (дата последней проверки).
Основанием для оспаривания являются различные нарушения законодательства, которые, по мнению прокуратуры, были произведены в период совершения первой сделки по отчуждению имущества из государственной (муниципальной) собственности:
отсутствие полномочий у органа, совершающего сделку;
неправомерное образование и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка, являющегося предметом сделки;
отчуждение земельного участка в береговой полосе;
формирование земельного участка при наличии объекта федеральной собственности в его границах и подобное.
Длительный срок нахождения актива в частной собственности, проведение цепочки сделок и добросовестность последнего приобретателя, изменение фактических обстоятельств природной среды и ландшафта территории не являются реабилитирующими основаниями для санации сделки.
При этом для гарантии защиты права частной собственности на актив важно заблаговременно позаботиться о наличии следующих документов в отношении земельного участка: первоначальных документах о приватизации (договоры купли-продажи, акты уполномоченного органа, документация о формировании и постановке на государственный кадастровый учет спорного земельного участка), а также договорах о последующих произведенных с активом сделках. При отсутствии указанных документов правообладателю имеет смысл заранее направить соответствующие запросы в архивы муниципалитетов и государственные фонды данных, архивы Росреестра, БТИ.
10 июня вступил в силу Федеральный закон № 167, дополняющий пунктом 2 ст. 217 ГК, согласно которому срок исковой давности по искам об истребовании имущества, выбывшего из владения РФ, субъекта РФ, муниципальных образований в результате приватизации, а также по искам о применении иных гражданско-правовых последствий нарушения требований законодательства о приватизации не может превышать десять лет со дня нарушения права. При этом действие вновь введенной нормы распространяется не только на требования, предъявленные после ее вступления в силу, но и на требования, сроки предъявления которых возникли до дня вступления в силу настоящего закона, если судебные решения по этим требованиям не вступили в законную силу.
Представляется, что вновь введенное регулирование сократит количество исков прокуратуры, поможет стабилизировать и сохранить правоотношения, существующие в гражданском обороте, и защитит интересы добросовестных правообладателей земельных участков.
Понуждение к предоставлению в частную собственность публичных земельных участков под зданиями
Логичным продолжением пересмотра приватизационных сделок и нежелания сокращения активов государства являются многочисленные отказы уполномоченных органов в предоставлении в частную собственность земельных участков под объектами недвижимости и, как следствие, иски правообладателей зданий о понуждении к предварительному согласованию предоставления земельных участков и последующему заключению договоров купли-продажи.
В действующем регулировании отсутствуют законодательные механизмы, позволяющие уполномоченному органу сформировать земельный участок для цели выкупа в частную собственность для эксплуатации здания. В связи с этим многочисленные спорные ситуации вынужденно переходят в судебную плоскость, затягиваются на значительный период, ведут к дополнительным финансовым затратам в части подготовки заключений, судебных экспертиз, подтверждающих правомерность выкупа.
Основная проблема: соразмерность выкупаемой площади земельного участка. При этом доказывание обоснованности ее размера возлагается на заинтересованного субъекта, то есть на лицо, выкупающее землю в собственность. В качестве обоснования могут выступать различные механизмы: анализ имеющейся градостроительной документации, наличие проекта планировки или межевания территории, утвержденной схемы границ земельного участка, установления границ смежных земельных участков, отсутствие чересполосицы, изломанности линий. Также часто субъекты предпринимательской деятельности прибегают к обоснованию размера площади через размещение в границах истребуемого земельного участка цепочки технологических процессов, необходимых для реализации единого бизнес-процесса.
Учитывая многочисленные отказы в выкупе земли в досудебном порядке, а также неоднородно складывающуюся судебную практику в части определения необходимого количества квадратных метров выкупаемой площади, у правообладателей создаются сложности в части расчета финансовой модели проекта, оптимизации затрат на земельные платежи, а также значительные потери во времени.
К сожалению, предлагаемый государством законопроект не решает существующие проблемы, и землепользователям необходим более императивный механизм регулирования, не позволяющий уполномоченным органам и судам субъективно определять судьбу находящихся в пользовании земельных участков.
Так, во-первых, правом безусловного выкупа под объектами недвижимости должны обладать собственники зданий, площадь которого составляет не менее 50% общей площади испрашиваемого земельного участка; во-вторых, если собственник здания осуществляет землепользование в испрашиваемых границах более 15 лет; в-третьих, если конфигурация и площадь испрашиваемого земельного участка соответствует утвержденным проекту планировки (межевания) территории либо схеме расположения земельного участка.
Четкие и прозрачные механизмы реализации приобретения публичных земельных участков в частную собственность позволят оптимизировать процедуры, сократить сроки и сделают инвестиционно-строительный климат более привлекательным.
