В соответствии со ст. 449 ГК торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями п. 71 Постановления Пленума Верховного суда от 17.11.2015 № 50 приведенный в п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не исчерпывающий.
Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 101 и п. 71 постановления Пленума ВС № 50 нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
На практике наиболее распространены следующие нарушения продажи имущества на торгах: нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, об обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов.
В одном из последних дел о признании недействительными торгов, рассмотренном ВС, спор был связан с тем, что в публикации о торгах арбитражный управляющий указал в качестве продаваемого объекта квартиру, однако истец утверждал, что на самом деле объект не отвечал признакам жилья. В конце прошлого года ВС в определении по делу № А65-3519/2020 разъяснил, что сообщение о проведении торгов недвижимостью должно содержать достоверные сведения о ее параметрах. Если продаваемый объект относился к числу обычных нежилых помещений, в извещении о торгах содержалась недостоверная информация об их предмете. При отчуждении нежилого помещения круг участников торгов был бы иным, а значит, пороки извещения существенно влияли на формирование цены договора. Выводы нижестоящих судов о наличии на стороне покупателя предпринимательского риска покупателя противоречат положениям законодательства о купле-продаже. Обособленный спор направили на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. При новом рассмотрении торги признали недействительными.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение двусторонней реституции в соответствии со ст. 167 ГК. При этом возврат покупателем имущества в конкурсную массу должника не гарантирует быстрый возврат средств покупателю, поскольку полученные деньги могут быть распределены между кредиторами и отсутствовать к моменту признания судом торгов недействительными.
Следующий нюанс, который необходимо учитывать при заключении любой сделки, — и обсуждаемый случай не исключение — связан с возможностью реализации иными лицами, прямо не участвовавшими в торгах, преимущественных прав в отношении реализуемого актива.
На практике наиболее распространены такие преимущественные права:
преимущественное право участников долевой собственности на покупку доли (ст. 250 ГК);
права супругов в отношении совместного имущества (ст. 253 ГК);
право собственника здания или сооружения на приобретение земельного участка (ст. 35 ЗК);
преимущественные права акционеров и участников обществ на приобретение акций и долей (ст. 7 закона «Об акционерных обществах», ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Этот вопрос приобрел особую актуальность после принятия Постановления Конституционного суда от 16.05.2023 № 23-П, которым п. 1 ст. 250 ГК был признан не соответствующим Конституции в той мере, в какой содержащиеся в нем положения не определенны в части реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности при ее продаже с публичных торгов в рамках процедуры банкротства.
Лицо, преимущественное право которого будет нарушено в результате проведения торгов, вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по заключенному в результате торгов договору (п. 14 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22). При этом риск утраты победителем торгов приобретенного имущества может сохраняться значительное время, поскольку срок исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении прав.
Отдельная группа рисков связана с качественными особенностями того или иного актива, приобретаемого на торгах. К таким рискам можно отнести следующие: залоги, аресты, сервитуты, публичные обременения, права третьих лиц, физическое состояние имущества (его потребительские свойства) или долги, которые могут следовать за судьбой вещи.
Например, в соответствии с п. 1 ст. 126 закона «О банкротстве» правовым последствием открытия конкурсного производства становится снятие ранее наложенных арестов. Но это правило не распространяется на аресты, которые могут быть наложены на имущество должника в рамках уголовного дела (ст. 115 УПК), за исключением ареста в обеспечение исполнения приговора в части гражданского иска потерпевшего — конкурсного кредитора (Постановление Конституционного суда от 31.01.2011 № 1-П).
В связи с этим в случае приобретения на торгах имущества, на которое наложен арест в соответствии со ст. 115 УПК, ограничения в его использовании могут действовать неопределенно длительное время.
Часто встречаются случаи приобретения недвижимого имущества, обремененного правами арендатора (ст. 617 ГК) или правами лица, сохраняющего право на проживание (ст. 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса»). Распространены и случаи приобретения жилого помещения с незаконной перепланировкой, сложных вещей (ст. 134 ГК) на условиях, не позволяющих использовать их по назначению, неисправных и некомплектных вещей.
Отдельного внимания требуют долги, следующие за судьбой вещи. Например, задолженность по взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 3 ст. 158 ЖК) переходит к новому собственнику помещения. В коммерческой недвижимости риски могут быть связаны, например, с неисполненными предписаниями МЧС о нарушении пожарной безопасности (устранение нарушений покупателю придется осуществлять за свой счет).
Чтобы минимизировать вышеизложенные риски, необходима подробная и скрупулезная проверка всех доступных документов, связанных с назначением и проведением торгов и с приобретаемым имуществом в зависимости от конкретного типа актива. Многие риски могут быть устранены или по крайней мере выявлены путем проведения осмотра имущества, направления запросов в адрес организатора торгов, детального изучения открытых государственных реестров.
Приобретение активов на торгах в банкротстве — это почти всегда инвестиция, а значит, чем выше потенциальная доходность, тем больше связанный с ней риск. В связи с этим участие в торгах требует подробного (насколько это возможно с учетом обстоятельств) предварительного юридического анализа и коммерческой осмотрительности.
