Татьяна Кириллова* купила квартиру на первом этаже строящегося дома. Но во время осмотра «однушки» ее не устроил вид из окна: вместо ожидаемого городского пейзажа там оказался газорегуляторный пункт, который якобы закрывал обзор. Дольщица потребовала возместить моральный ущерб (500 000 руб.), газовый шкаф снести или предоставить ей другую квартиру. Суд она просила взыскать с застройщика штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя (250 000 руб.). Ответчик посчитал, что раз дом ввели в эксплуатацию, многоэтажка соответствует строительным нормам и иным техническим регламентам, а сами квартиры пригодны для проживания. С этим согласилась первая инстанция и отказала покупательнице. Позже позицию поддержала и апелляция. Дело дошло до Верховного суда, который указал: в замене квартиры отказали правильно, но вот на компенсацию из-за испорченного вида покупательница может рассчитывать. Тройка судей направила спор на пересмотр (дело № 2-2896/2015). В итоге первая инстанция удовлетворила иск в части компенсации морального вреда, точная сумма из акта вымарана.
Если подход ВС по «виду из окна» суды воспримут серьезно, то это открытие ящика Пандоры. В строящихся объектах нет возможности смоделировать вид из окна конкретного дольщика, поэтому человек всегда может говорить о том, что он [вид] не соответствует его ожиданиям. Можно только надеяться, что этот подход будет применяться в исключительных случаях, что позволит соблюсти баланс интересов сторон.
Семья Ивановых* купила однокомнатную квартиру в новостройке, после сдачи дома подписала акт приема-передачи недвижимости. А после супруги нашли ряд строительных недостатков. Устранить их пара поручила специалистам. После «счет» за работы собственники выставили застройщику, но он оплачивать услуги сторонних строителей отказался. Тогда дольщики обратились в суд (дело № 33-10528/2017). Они требовали возместить не только свои затраты, но еще и выплатить компенсацию морального вреда, штраф, гонорар представителя и досудебную экспертизу, с помощью которой супруги оценили цену ремонта. Всего порядка 170 000 руб. Но суд решил провести свою экспертизу. В результате вскрылось, что ремонт обошелся паре в семь раз меньше заявленной суммы (20 000 руб. вместо 150 000 руб.). Истцы при рассмотрении дела «сориентировались» и уменьшили сумму требований. Две инстанции взыскали с застройщика в пользу семьи реальную сумму затрат на устранение недостатков. Но так как Ивановы злоупотребили правом, суды обязали их заплатить за большую часть стоимости судебной экспертизы (хотя по общему правилу оплатить ее должен застройщик, потому что он является проигравшей стороной).
В данном случае завышение стоимости – явная попытка обмана, говорит Анна Андреева, юрист ЮК . Завышение стоимости в семь раз сложно объяснить ошибкой оценщика в расчетах. По словам эксперта, в таких случаях недобросовестным истцам нужно помнить, что даже если они выиграют дело, то не только не смогут полноценно компенсировать свои судебные расходы, но и могут понести чужие (например, оплатить экспертизу). Застройщикам Андреева советует внимательно относиться к досудебным заключениям и при наличии сомнений в их обоснованности ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.
Инна Рожкова* отказалась принимать квартиру, потому что она оказалась меньше, чем прописано в ДДУ. В договоре стороны указали: уменьшение площади – это основание для возврата части внесенных средств (если площадь изменилась более чем на 1 кв. м). В данном случае квартира «сократилась» меньше, чем на 1 кв. м. Застройщик приглашал Рожкову в офис, чтобы подписать акт приема-передачи, но она отказалась. А после обратилась в суд, чтобы взыскать с компании неустойку за просрочку передачи недвижимости. Верховный суд Республики Башкортостан указал, что разница является незначительной (меньше 1 кв. м) и такое уменьшение площади никак не мешало принять квартиру. Отказ дольщицы подписывать акт приема-передачи – это злоупотребление (дело № 33-8955/2016).
Недобросовестные дольщики приводят самые разные доводы, чтобы обосновать уклонения от приемки. Незначительные отличия по площади не могут и не должны служить основанием для отказа в приемке квартиры, тем более что возможность изменения площади была прямо предусмотрена в договоре. Это объясняется спецификой строительства.
Лобачев говорит, что некоторые дольщики специально отказываются принимать квартиры. Так они фактически тянут время, чтобы потом потребовать с застройщика деньги за просрочку.
Олег Романов* не подписал акт приема-передачи квартиры из-за строительных недостатков. Застройщик должен был передать ему квартиру до 30 июня 2018 года. Но в итоге пропустил срок на четыре месяца, поскольку акт дольщик подписал только в конце октября. За это собственник потребовал неустойку, но деньги общество выплатить отказалась. Тогда Романов обратился в суд с требованием взыскать с компании почти 200 000 руб. из-за нарушения срока передачи объекта, компенсировать ему моральный вред и назначить обществу штраф. Первая инстанция иск удовлетворила, а вот апелляция отменила решение, с ней согласился и суд округа. Недостатки не могли помешать приемке недвижимости, а истец действовал недобросовестно, решили суды (дело №2-4274/2019).
По словам Андреевой, отказ от приемки квартиры из-за строительных недостатков часто встречается. Если застройщик не считает недочеты серьезными, то юрист рекомендует настаивать на проведении экспертизы.
Дмитрий Некрестьянов из предупреждает, что суды могут признать основанием для отказа в приемке квартиры не только наличие неустранимых недостатков, но и несущественных. Так, Верховный суд по делу № 47-КГ18-14 решил, что расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не устранил нарекания дольщика в разумный срок. Причем претензии нельзя назвать серьезными: трещины по стяжке пола, некачественный монтаж окон, брак стеклопакета, грязные радиаторы отопления.
Петр Рукин* заключил с компанией «Строй вест» ДДУ. Застройщик обязался передать квартиру не позднее конца 2017 года. Но акт приема-передачи составили только в марте 2018-го. Дольщик посчитал, что это основание требовать неустойку, но выплачивать ее компания отказалась. Тогда Рукин обратился в суд и просил назначить обществу еще и штраф. Застройщик сообщил, что пытался сообщить дольщику о готовности объекта, дважды направлял письма по указанному в договоре адресу, но они не вручены и возвращены отправителю. Три инстанции решили, что дольщик злоупотребил правом и уклонился от уведомлений, и отказали ему в иске. ВС «засилил» позицию и отказал в рассмотрении кассационной жалобы (дело № А40-235059/2018).
С подходом соглашается и Павел Лобачев из ЮК . Эксперт полагает, что, согласно законодательству, риск неполучения корреспонденции лежит на адресате. Ссылки дольщика на то, что его не извещали о готовности квартиры, нельзя принять во внимание, ведь есть подтверждение направления ему уведомлений.
Умолчание о юридически значимых обстоятельствах – еще одна форма «потребительского экстремизма», считает Лобачев. Так, Ирина Угаева* заключила с обществом «Строительно-монтажное предприятие-68» договор долевого участия. Женщина планировала приобрести «однушку» в строящемся доме за 1,8 млн руб. Деньги за нее она перевела тремя платежами. Но строительство «СМП-68» не закончило в срок, так уверяла Угаева. В одностороннем порядке она отказалась от исполнения ДДУ. Сначала попросила общество вернуть деньги, но получила отказ, после чего обратилась в суд. С ответчика она просила взыскать выплаченные по договору деньги (1, 8 млн руб.), еще 1 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, штраф и расходы на представителя.
Первая инстанция ее иск удовлетворила, но апелляция установила, что в договоре указан один срок сдачи квартиры, а дополнительным соглашением он продлен и еще не пропущен. То есть Угаева решила умолчать о допсоглашении. Это является злоупотреблением, посчитал суд округа и отказал в иске (дело № 33-9497/2017).
Лобачев говорит, что застройщику следует занимать более активную позицию и тщательно проверять те доводы, на которые ссылается дольщик, а также своевременно на них реагировать. В рассматриваемом деле общество представило свой экземпляр допсоглашения только в апелляции. Существовал риск, что суд его не приобщит к материалам дела. Если бы ответчик затянул с приобщением до кассации, то дело почти наверняка проиграл, отмечает эксперт.
Антон Розников* приобрел «однушку» в Московской области по договору ДДУ. По его условиям ООО «Павловский квартал» обязалось передать квартиру до 30 июня 2016 года. Но в этот срок застройщик не уложился, спустя девять месяцев Розников решил расторгнуть договор с обществом, а еще через месяц направил претензию с требованием вернуть перечисленную сумму (3,1 млн руб.) и проценты за пользование денежными средствами. После получения отказа обратился в суд. Во время рассмотрения дела общество заявило, что направляло истцу уведомление о готовности объекта в декабре 2016-го, его он получил, но никак не отреагировал. А спустя время отказался от договора. То есть застройщик был готов передать ему квартиру. Эти действия суд расценил как недобросовестные и отказался взыскивать штраф и компенсацию морального вреда. Но ДДУ две инстанции признали расторгнутым и обязали общество вернуть потребителю выплаченные деньги (дело № 02-3654/2017).
Андреева полагает, что отказываться от договора нужно в сроки, установленные договором или законом. Иначе, по мнению эксперта, стороны окажутся в подвешенном состоянии и не будут знать, когда придется исполнить свою обязанность (вернуть деньги по ДДУ, как в рассматриваемом деле). Поэтому отказ от договора спустя время после того, как такое право возникло, нельзя признать добросовестным.
Лобачев считает, что в целом «потребительскому экстремизму» дольщиков можно эффективно противостоять в судах. Для этого застройщикам важно занимать активную позицию и вовремя предоставлять доказательства. Суды, как считает эксперт, зачастую дают справедливую квалификацию действиям сторон ДДУ.
* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.
