ПРАВО.ru
Практика
14 ноября 2022, 8:28

КРТ и уход иностранных инвесторов: строительная отрасль в 2022 году

КРТ и уход иностранных инвесторов: строительная отрасль в 2022 году
Проблем в этой сфере немало. Западные компании покидают российский рынок и продают свои активы гражданам страны. Тем временем власти РФ строят грандиозные планы на долгосрочное развитие жилищного строительства с сопутствующей инфраструктурой. Параллельно идет стремительное развитие новых технологий, которые надзорные ведомства уже используют для своих проверок, называя это «снижение нагрузки на бизнес». Хватает противоречий и в судебной практике, даже на уровне Верховного суда. Об этом эксперты говорили на конференции Право.ru.

Осенью российское правительство утвердило стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Комплексный документ синхронизирует планы властей в различных сферах строительства — от жилищного до промышленного и транспортного. Среди задач — рост объемов ежегодного ввода жилья до 120 млн м² и обеспечение его доступности для двух третей семей и более. Об этом говорила Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов Регионсервис Регионсервис Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Транспортное право Она отметила, что этого предполагается достичь за счет долгосрочных льготных ипотечных программ, сокращения обязательных процедур в строительстве, уменьшения числа бюджетных недостроев, цифровой трансформации и даже импортозамещения.

Инициативы власти и проблемы инвесторов

Партнер, руководитель практики «Строительство и недвижимость» Адвокатское бюро «BGMP» Адвокатское бюро «BGMP» Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры - mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Евгения Пешкова остановилась на теме смягчения госконтроля в обсуждаемой сфере. Хотя сейчас действует мораторий на плановые проверки, не стоит забывать про внеплановые. Есть еще и профилактические визиты, подчеркнула докладчик. От них нельзя отказаться, когда эти мероприятия проводят вместо плановых проверок. Правда, о таких визитах госорганы должны уведомлять компании заранее — за пять рабочих дней.

Мера поддержки в виде «проверочного моратория» не распространяется на мониторинг. Его теперь проводят и с помощью беспилотных воздушных судов, которые летают над стройплощадками без предупреждения, рассказала Пешкова.

В марте 2022 года подмосковный Главгосстройнадзор запустил программу «Невидимый надзор», в которой использует беспилотники. Задача — сделать присутствие надзорного органа на проверке незаметным, считая это снижением нагрузки на бизнес.

Евгения Пешкова

Смягчение ответственности должно более ощутимо поддержать бизнес. С 25 июля этого года любое первое административное наказание для фирмы выносится в форме предупреждения, заметила докладчик. Даже если по нормам КоАП предусмотрен только штраф.

Про систему комплексного развития территорий (КРТ) рассказал управляющий партнер Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании Денис Литвинов. Институт КРТ появился в российском законодательстве три года назад и представляет собой совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. По словам докладчика, в Москве число таких зон в 2022 году приблизилось к отметке 3000. Есть у этого нововведения и минусы.

Есть риск, что власти будут активно использовать КРТ для изъятия различных участков в пользу крупных застройщиков. А еще попадание участка в эту зону без дальнейших административных решений заморозит любую инвестактивность на нем.

Денис Литвинов

Кроме механизма судебного оспаривания решения о КРТ, есть госуслуга по исключению участка из такой зоны. Правда, не регламентирован точный пакет документов, который для этого нужен, подчеркнул Литвинов.

Здания в Москве, участки под которыми попали в КРТ

Историю прихода зарубежных инвестиций в строительную сферу РФ напомнил аудитории Влад Сурков, партнер Platforma.Legal Platforma.Legal Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) Докладчик рассказал, как иностранцы пришли в начале 2000-х годов: «До этого были случайные спекулянты за редким исключением». В то время сошлись сразу несколько благоприятных факторов: от быстрорастущей экономики РФ до либерализации валютного законодательства. При этом западные инвесторы зашли с рядом серьезных оговорок: не брали девелоперские риски, не шли строить жилье, а споры по договорам подчиняли иностранным арбитражам, констатировал Сурков. 

В 2015-м реформа гражданского законодательства сделала российскую юрисдикцию более удобной для иностранцев. Но было уже поздно. Санкции после присоединения Крыма к России в 2014 году охладили интерес зарубежных инвесторов к сфере строительства. А после 24 февраля 2022 года сделок «на вход» от западных компаний нет вовсе, сказал Никита Бутенко, партнер BIRCH LEGAL BIRCH LEGAL Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Экологическое право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры - mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право Профайл компании Он отметил, что команда их юрфирмы в этом году сопровождает исключительно уход иностранных компаний из РФ. При этом даже передать актив российскому покупателю бывает непросто.

Даже документы из ЕС сложно отправить в Россию технически, а традиционные способы расчетов могут не сработать. Плюс сроки на переговоры достаточно короткие.

Никита Бутенко

Чтобы снизить риски при покупке имущества у иностранцев, уходящих сейчас из России, эксперт советует:

  • приобретать «знакомый» актив;
  • требовать достаточно времени на его проверку;
  • включать максимальное количество заверений и твердо переговариваться об ограничении ответственности;
  • предусматривать обязательства продавца на переходный период для обеспечения деятельности;
  • включать условия о неконкуренции.

В строительной отрасли хватает и налоговых рисков. Михаил Бегунов, управляющий партнер Tax Compliance Tax Compliance Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании , рассказал про один из вариантов, который поможет их минимизировать. Речь идет про налоговый мониторинг, когда вместо традиционных проверок инспекция получает онлайн-доступ к учетным данным компании.

Фирмы, перешедшие на такую систему, оказываются в привилегированном положении. Мы видим перспективы такого варианта.

Михаил Бегунов

Про защиту инвесторов при банкротстве застройщиков рассуждал Даниил Савченко, управляющий партнер Арбитраж.ру Арбитраж.ру Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры - mid market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании Докладчик подчеркнул, что залог — основной и самый понятный инструмент в этой теме. Но Верховный суд взял курс на его ограничение. Так, важной позицией для инвесторов стало решение ВС в деле № А41-34210/2020. В рамках банкротства застройщика кредитор попросил включить в реестр требования о передаче ему 30 квартир, которые он приобрел по договорам долевого участия в строительстве. Но суды ему отказали: они признали приоритет требований граждан, купивших жилье для себя, перед инвесторами. ВС признал: между покупкой квартиры для проживания и в инвестиционных целях есть разница, но это не повод совсем отказывать кредитору и не включать его требования в реестр. Правда, приоритетной защиты такой инвестор не получит в отличие от рядового дольщика, купившего одну квартиру для себя.

Нестабильная судебная практика

На фоне непростой экономической ситуации увеличивается количество спорных ситуаций и вокруг арендных соглашений. В некоторых из них ставка завязана на доходы от объекта, пояснял Максим Лухманов, глава проектов практики коммерческой недвижимости и девелопмента юридической группы ProLegals ProLegals Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры - mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции На практике у судов есть два противоречивых подхода к оценке такого условия. В деле № А41-37099/2022 его посчитали корректным, сославшись на принцип свободы договора, а в споре № А45-174/2022 расценили как признак скрытой безвозмездности при отсутствии прибыли у арендатора. Сам эксперт считает одним из универсальных вариантов решения этой проблемы формулу: минимальная арендная ставка в твердой величине + процент от оборота.

В практике бывают противоречия даже и на уровне позиций ВС. На них обратила внимание Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании , в вопросе взыскания убытков из-за неправильного определения выкупной цены. Так, год назад в деле № А32-1339/2020 ВС решил, что с чиновников нельзя привлечь к ответственности «в форме возмещения убытков» из-за отсутствия доказательств незаконных действий. А уже в этом году в деле № А32-14621/2020 экономколлегия пришла к противоположному выводу.

Существует проблема и с продлением аренды под строительство, которое не удалось окончить в срок. Про нее рассказал Антон Алексеев, советник адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) 1место По выручке 1место По количеству юристов 3место По выручке на юриста Профайл компании . По общему правилу, у арендатора есть право лишь на однократное продление для завершения строительства. В деле № А63-4067/2021 Верховный Суд РФ допустил повторное продление, тем самым положив начало новой практике.

«Самострои» и выселение арендатора

Наталья Варламова, адвокат МКА «Николаев и партнеры» МКА «Николаев и партнеры» Федеральный рейтинг. группа Комплаенс группа Уголовное право группа Частный капитал группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 47место По выручке , говорила о попытках сноса «самовольных построек», которыми в Москве пытаются признать самые разные здания.

В архивных документах о недвижимости может быть искаженная информация, корректировки в которую даже вносились вручную. Мы с этим столкнулись на практике.

Наталья Варламова

Так, в разряд «самостроев», по мнению столичных властей, попали два здания, расположенные недалеко от центра Москвы. Проверяющие органы выяснили, что нарушено требование к этажности. По документам оба числились когда-то как одноэтажные, а сейчас одно имеет четыре этажа, а второе — три. Варламова пояснила, что они свою позицию построили на четырех аргументах: здания капитальные, вернуть их к первоначальному состоянию без значительного ущерба нельзя, недвижимость не несет вреда истцу и отвечает всем нормам (санитарным, противопожарным и т. д.).

Еще одно дело в заключение конференции разобрала Елена Чуканова, директор Althaus Group Althaus Group Федеральный рейтинг. Оно касалось того, как поступить с арендатором, который отказался освободить арендованное помещение после прекращения действия договора. АО «Гамбринус» взяло у «Управляющей Компании Капитал-Инвест» нежилое имущество — здание пивобезалкогольного завода «Ижевский» в аренду. Договор прекратил действие 30 ноября 2018-го, но арендатор не вернул актив по акту приема-передачи, а долги по аренде погасил лишь частично. Поэтому арендодатель пошел взыскивать арендную плату в двойном размере за невозврат помещения в срок и заявил требование о его возврате (дело № А40-240087/2019).

Конференции Право.ru

Суды выяснили, что в спорных помещениях ответчик разместил производственное оборудование завода. А переданная ответчику недвижимость вместе с установленным в ней оборудованием — неделимая вещь, требование о ее возврате направлено на разделение объекта, решили три инстанции. Поэтому истцу отказали в возврате имущества, а двойную аренду взыскивать не стали.

«Управляющая Компания Капитал-Инвест» обратилась в ВС. Заявитель сослался на решение по делу № А71-4970/2014, в котором суды установили: после приватизации завода «Ижевский» воля собственника была направлена на разделение спорного имущества и реализована через отчуждение недвижимости и оборудования в собственность разным лицам. После чего эти объекты собственности участвовали в гражданском обороте раздельно. Поэтому, по мнению заявителя жалобы, возврат недвижимости возможен. Экономколлегия отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело № А40-240087/2019 на пересмотр обратно в АСГМ (пока еще не рассмотрено). 

К этому решению больше вопросов, чем ответов. Стороны до сих пор не могут договориться. «Гамбринус» продолжают пытаться выселить из помещения.

Елена Чуканова