Компания «Корнер Казань» владеет участками под ИЖС в Казани, которые использует для строительства коттеджного поселка. В 2024 году налоговая направила компании уведомление о расчете земельного налога за 2023 год по максимальной ставке 1,5%, которую установили местные власти после изменений Налогового кодекса в 2020 году. Одновременно к сумме налога добавили повышающие коэффициенты 2 и 4 за незавершенное строительство, что привело к существенному росту налоговой нагрузки.
Фирма с таким расчетом не согласилась и подала иск в АС Республики Татарстан (дело № А65-42005/2024). Истец указывал, что налоговая некорректно применила правила расчета. В частности, когда речь идет об участках для ИЖС, налог должен рассчитываться по ставке 1,5% без применения повышающих коэффициентов. В случае же с блокированной застройкой, полагал истец, необходимо устанавливать льготную ставку 0,3%. По мнению компании, блокированная застройка отличается от ИЖС, а значит, и налог должен рассчитываться по разным ставкам.
Но суд отказал компании в требованиях и поддержал позицию налоговой инспекции. Суд сослался на изменения НК 2020 года, согласно которому коммерческие организации больше не могут претендовать на льготную ставку 0,3% для участков под ИЖС, если используют землю в предпринимательских целях. Теперь такие участки облагаются по общей ставке 1,5%. Суд также пояснил, что повышающие коэффициенты 2 и 4 применяются не только к льготной ставке, но и к общей. Апелляция и кассация отказали компании в защите.
Тогда «Корнер Казань» обратилась в Конституционный суд с заявлением о том, что сочетание ставки в 1,5% и повышающих коэффициентов приводит к чрезмерной налоговой нагрузке, и попросила проверить п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК. По мнению заявителя, оспариваемые законоположения противоречат статьям 8, 15, 19 и 57 Конституции.
Изменятся ли правила с нового налогового периода
Конституционный суд рассмотрел жалобу. В постановлении № 52-П он признал не соответствующими Конституции п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК в той мере, в какой они порождают правовую неопределенность и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов 2 и 4 при исчислении земельного налога по ставке 1,5% для участков под ИЖС, используемых в предпринимательских целях.
КС уточнил, что налоговые нормы должны быть определенными и исключать произвольное толкование. Поскольку законодатель не выразил волю явно, то возникла ситуация, в которой нарушены принципы равенства налогообложения и правовой определенности. Поэтому суд постановил, что начиная с нового налогового периода повышающие коэффициенты не могут применяться к участкам под ИЖС, которые облагают по максимальной ставке 1,5%, если федеральный законодатель прямо не установит иное. С учетом этого дело «Корнер Казань» подлежит пересмотру.
По словам Софьи Бабушкиной, ведущего юриста Land Law Firm , логика КС основана на исторической преемственности норм. По мнению эксперта, повышающие коэффициенты изначально вводились как стимул к скорейшему строительству и исключительно для тех, кто применял льготную ставку 0,3%. Когда же в 2020 году коммерческое использование земель под ИЖС перевели на общую ставку в 1,5%, законодатель не оговорил, сохраняется ли действие коэффициентов. Как поясняет Бабушкина, суд указал, что сама ставка 1,5% — это уже предельное бремя, которое отражает коммерческий характер использования земли, и ее автоматическое умножение на коэффициенты превращает налог в «конфискационную» нагрузку (до 3–6%). По мнению юриста, это не имеет под собой четкого правового основания.
Юрист практики специальных проектов Versus.legal Виктор Абрамов отмечает, что, несмотря на вынесенное постановление, формально КС не запретил законодателю применять эти коэффициенты. Так, технически закрепить сочетание максимальной ставки и повышенных коэффициентов на федеральном уровне смогут уже с 1 января 2027 года, поэтому рассчитывать на гарантированный «льготный» 2027 год застройщикам не следует, считает юрист. Но такое регулирование будет ухудшать положение налогоплательщиков.
Сочетание максимальной ставки и повышающих коэффициентов приводит к ситуации, где за 16 лет собственник участка может выплатить эквивалент кадастровой стоимости в бюджет в виде земельного налога.
Андрей Шептий, старший юрист налоговой практики VERBA LEGAL
Разрешенная неопределенность и последствия для застройщиков
Абрамов советует застройщикам с незавершенными спорами подавать в суд письменные пояснения со ссылкой на постановление и прямо просить исключить коэффициенты 2 и 4 из расчета — сделать это можно на любой стадии спора. Эксперты сходятся во мнении: у тех, кто успел обратиться в суд, нет риска, что судьи проигнорируют позицию Конституционного суда. При этом Абрамов обращает внимание на обратную силу решения КС: для тех, кто обращался только в налоговую и не подал заявление в суд до 21 июля, специального исключения не будет, и они не смогут пересмотреть предыдущие расчеты для участков под ИЖС.
По словам Шептия, без вмешательства КС норма так и осталась бы неопределенной, о чем свидетельствуют прямо противоположные подходы в судебной практике. Единого толкования не было бы, поскольку Минфин и ФНС придерживаются пробюджетного подхода. Абрамов ссылается, например, на письмо ФНС № БС-4-21/14484@, где налоговики настаивали на одновременном применении коэффициентов и ставки до 1,5% из-за отсутствия специальных исключений в НК. При этом не все суды следовали этой позиции и решали вопрос по-разному: чаще всего при отсутствии позиции вышестоящих инстанций исход спора сильно зависел от аргументированности позиции самого налогоплательщика, указывает Шептий.
Как заключает Бабушкина, суд устранил нарушение принципа равенства налогообложения: раньше застройщики ИЖС при коммерческом использовании земли оказывались в гораздо худшем положении, чем девелоперы многоквартирных домов с постоянной ставкой 0,3%. Именно поэтому, отмечает эксперт, постановление № 52-П — важный прецедент, где Конституционный суд закрепил, что законодатель не должен использовать технический порядок исчисления налогов исключительно для максимизации налогового бремени в ущерб правам частных собственников.
