Тема месяца: новые правила пересмотра кадастровой стоимости
Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. По действующим правилам собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она оказалась выше рыночной, чтобы скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в уполномоченный орган в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки. Такой срок установлен и для актуальных сведений в ЕГРН, и для архивной кадастровой стоимости.
В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (постановление № 48-П). Судьи разъяснили, что закон признает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой для целей налогообложения. Собственники могут получить налоговое уведомление более чем через год после утверждения кадастровой оценки, поэтому шестимесячный срок явно недостаточен для обращения за ее пересмотром. КС предписал внести изменения в ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Согласно предложенным поправкам, оспорить актуальные сведения по-прежнему можно будет в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости заявление нужно подать в течение трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивная кадастровая стоимость будет установлена в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который проведена рыночная оценка.
Так, внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости, отмечает ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия применения завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.
Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности.
Софья Бабушкина, ведущий юрист Land Law Firm
Законы и инициативы
Подрядчиков госконтрактов будут отбирать по их репутации
Минфин предлагает отбирать подрядчиков для выполнения строительных госзаказов не только по релевантному опыту, но и по деловой репутации. Этот критерий будут учитывать при выборе подрядчиков для строительства и ремонта дорог и зданий. Для оценки деловой репутации ведомство хочет использовать утвержденные строительные ГОСТ. При этом значимость основного критерия (релевантного опыта) должна составлять не менее 60% от всех показателей квалификации, включая наличие финансирования, оборудования и квалифицированных специалистов. Постановление может вступить в силу с 1 октября.
Минстрой смягчит запрет на строительство в зонах подтопления
В августе вступил в силу ФЗ № 301, который запрещает строительство и регистрацию зданий в зонах подтопления. До внесения поправок Водный кодекс уже запрещал строительство объектов, которые не обеспечены инженерной защитой, но теперь запрет распространяется на любые здания. После вступления закона в силу возникли проблемы с уже начатыми проектами. Например, собственники столкнулись с отказами Росреестра зарегистрировать объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые возвели в зонах потенциального подтопления.
Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя Мария Синичич сообщила, что поправки не согласовали с ведомством и правительство уже работает над решением возникшей проблемы. По ее словам, это будут антикризисные меры, которые позволят завершить строительство и зарегистрировать объекты, а затем последуют дополнительные поправки.
Принятый закон стал для отрасли неожиданностью, поскольку норма о запрете построек появилась только на этапе второго чтения, говорит юрист NEXTONS Юрий Водопьянов. Исторически земли в границах зон подтопления можно было использовать под строительство при условии соблюдения требований, поэтому установление полного запрета выглядит скорее как спонтанное решение, чем последовательная политика властей, считает эксперт. Если запрет на застройку все же сохранят, то потребуется комплексно пересмотреть все нормы о правовом режиме таких территорий, полагает юрист. Например, нужно проработать периодичность обновления сведений о границах зон подтопления, зафиксировать порядок их корректировки и назначить ответственный за это орган.
Если разрабатываемые Минстроем поправки не будут предусматривать исключение или хотя бы существенное ограничение запрета на застройку в зонах подтопления, то потребуется выработать комплексный подход к регулированию правового режима таких территорий, чтобы не допустить нарушения интересов бизнеса и граждан.
Юрий Водопьянов, юрист NEXTONS
Практика
Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений
Собственники участка в Анапе построили на нем дом, а затем стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по целевому назначению, поскольку вид разрешенного строительства не предполагал использование дома как гостевого. Муниципалитет обратился с иском в суд и потребовал запретить ответчикам использовать объект в коммерческих целях. Истец указал, что его эксплуатация наносит ущерб окружающей среде и нарушает публичные интересы (дело № 18-КГ26-78-К4). Первая инстанция отказала в иске: дом построили с соблюдением всех требований, его эксплуатация не представляет опасности. Но апелляция и кассация встали на сторону администрации.
Спор дошел до Верховного суда. Коллегия по гражданским делам разъяснила, что закон не предусматривает какого-либо специального порядка ввода в эксплуатацию гостевого дома. Первая инстанция назначила судебную экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Апелляция при этом безосновательно отвергла доводы эксперта, указал ВС. Кроме того, после вступления в силу ФЗ № 127 «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» собственникам не нужно менять целевое назначение участка для использования дома как гостевого. Отдельно коллегия отметила, что администрация узнала об использовании объекта в коммерческих целях еще в 2014–2015 годах, но апелляция не придала значения доводам ответчиков о пропуске срока давности. ВС оставил в силе решение первой инстанции.
Само по себе коммерческое использование индивидуального жилого дома для временного размещения граждан не считается достаточным основанием для запрета его эксплуатации, объясняет Бабушкина. Для применения такой меры суд должен установить конкретное нарушение обязательных градостроительных или других требований, а также существование угрозы жизни и здоровью граждан или окружающей среде. Если угроза либо существенные нарушения не доказаны, запрет эксплуатации объекта можно считать несоразмерной мерой, заключила юрист.
ВС запретил строительство многоэтажки в деловом районе
Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана не разрешил предпринимателю Эдуарду Ленделу построить девятиэтажный жилой дом в деловом районе. Департамент разъяснил, что ранее эта территория считалась пригодной для многоэтажной застройки, но затем генплан города изменился. Кроме того, земельный участок застройщика не соответствовал нормативам по минимальной площади. Лендел оспорил отказ в суде, и три инстанции его поддержали (дело № А74-10057/2024). Суды указали, что в 2019 году на момент первого обращения истца в администрацию за разрешением действовали градостроительные регламенты, которые допускали размещение там многоэтажного дома, а требований к минимальной площади земли не было. В выданных истцу градостроительных планах тоже не фигурировала информация о невозможности жилой застройки.
Департамент подал жалобу в Верховный суд. В августе Генпрокуратура ходатайствовала о вступлении в дело и участии представителя ведомства в судебном заседании. По итогам рассмотрения жалобы ВС отменил решения нижестоящих инстанций. Коллегия указала, что многоэтажная жилая застройка на участке истца не соответствовала генеральному плану города. Кроме того, участок не отвечал требованиям к минимальной площади, поэтому жильцов дома было бы невозможно обеспечить необходимым количеством парковочных мест, безопасных детских площадок и доступным общественным транспортом, объяснил ВС и отказал в иске.
Градостроительный план земельного участка действует три года. Это время для запуска стройки, а не бессрочная охранная грамота для замороженных проектов. В случае актуализации градостроительного плана публичный интерес города закономерно перевешивает частные инвестиционные интересы. Рынку стоит провести жесткий предпроектный аудит: рассчитывать на сохранение устаревших норм в ущерб качеству городской среды застройщикам больше не удастся.
Дмитрий Абросимов, советник INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ)
ВС наказал собственника за обход градостроительных норм
Андрей Архипов* приобрел участок в Московской области и начал возводить жилой дом на месте сгоревшего. Собственница смежного участка Мария Козлова* обратилась в суд и потребовала признать постройку самовольной и снести ее. Она указала, что ответчиком не соблюдены нормы о минимальном отступе от смежного участка, к тому же он не уведомил администрацию о строительстве. Первая инстанция назначила экспертизу, которая показала, что Архипов возводит новый объект, а не реконструирует сгоревший дом. Эксперты также подтвердили нарушение требований к отступу. Тем не менее в иске отказали, не усмотрев угрозы здоровью и жизни заявительницы. Апелляция и кассация с этим согласились.
Коллегия Верховного суда по гражданским делам разъяснила, что экспертиза подтвердила нарушение норм земельного и градостроительного законодательства со стороны ответчика, но суды не оценили этот факт должным образом. Отсутствие угрозы жизни и здоровью не лишает собственника смежного участка права на судебную защиту, подчеркнул ВС.
Коллегия напомнила об очевидной вещи: соблюдение отступа от границы участка — не условная рекомендация, а залог сосуществования соседей, считает советник INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Янис Шейпунас. Таким образом, ВС подтвердил, что даже при формальном несоответствии градостроительным нормам собственники вправе рассчитывать на судебную защиту, отметил юрист.
Изъятие земли у бизнеса под госнужды
С начала года владелец сервиса заказа готовой еды «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять принадлежащие ответчику земельные участки общей площадью 4,9 гектара для государственных нужд. Эти земли хотят использовать для строительства высокоскоростной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает картофель и другие овощи для своего проекта. Истец также просит установить возмещение за изымаемые земли. Например, за участок площадью 2466 кв. метров в компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026). «ВСМ Две столицы» предъявила аналогичные требования и к другим собственникам земель, например к Племхозу имени Тельмана и Угловскому известковому комбинату.
В этих спорах интересен прежде всего вопрос о размере возмещения собственникам, говорит советник Land Law Firm Алена Дурнева. По ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость изымаемого объекта, но и причиненные при таком изъятии убытки, в том числе упущенную выгоду, напоминает эксперт. Советник NEXTONS Татьяна Петрыкина отмечает, что при изъятии одних участков ответчик может лишиться доступа к прилегающим землям, которые останутся у него в собственности. Поэтому реальный ущерб может оказаться выше рыночной стоимости изымаемой земли. При этом законодательством прямо не предусмотрен механизм возмещения таких косвенных убытков, продолжает юрист.
Взыскать убытки из-за невозможности полноценно использовать прилегающие территории сложно, поскольку возможности оценить такие риски на этапе изъятия и до завершения строительства ВСМ у собственника не будет. Даже если потенциальные препятствия получится подтвердить, то оценить размер возможных убытков и доказать, что они возникнут в заявленном размере в перспективе ближайших трех-пяти лет, на столь раннем этапе почти невозможно.
Татьяна Петрыкина, советник NEXTONS
Дурнева напоминает, что подготовленный истцом отчет об оценке стоимости возмещения обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из Постановления Конституционного суда от 09.04.2026 № 22-П. Собственник вправе доказывать иной размер равноценного возмещения, например, посредством судебной экспертизы, заключила эксперт.
Вступило в силу
Упрощение запуска проектов КРТ
В августе президент Владимир Путин подписал закон о новых правилах комплексного развития территорий. Поправки сразу вступили в силу. Они разрешают регионам инициировать проекты КРТ в отношении федеральных земель без согласования с федеральными органами власти, но с разрешения правкомиссии. Кроме того, субъекты смогут назначать операторами КРТ не только региональных или муниципальных юрлиц, но также структуры, учрежденные государством или с госдолей более 50%.
Уведомления о налогах через «Госуслуги»
Собственники могут получать уведомления на оплату имущественных налогов на портале «Госуслуги». Сервис позволяет получать сами уведомления и требования об уплате задолженности и вносить платежи. Для этого нужно в личном аккаунте на «Госуслугах» направить ФНС согласие на получение документов в электронном виде, а также подписать его усиленной неквалифицированной электронной подписью в приложении «Госключ».
Штрафы за недопуск операторов связи в многоэтажки
С августа управляющим компаниям могут назначить штраф за недопуск провайдеров в многоквартирные дома для размещения и эксплуатации сетей связи. Изменения внесли в ст. 9.21 КоАП. Для должностных лиц управляющих компаний штрафы составят от 10 000 до 40 000 руб., для юрлиц — от 100 000 до 500 000 руб.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
