Что важно знать на этапе привлечения средств?
Что касается цены, раньше мы предусматривали твердую, предельную цену. Сейчас мы должны больше заложить условий, на случай, если будут изменения, влияющие на стоимость проекта: например, если изменится цена на оборудование, на металл, на ТМЦ. Мы предусматриваем условия: что происходит с контрактом и что стороны делают, если это произойдет? Мы понимаем, что проект будет в любом случае остановлен и нам нужно будет что-то сделать в этот момент. Поэтому заранее прописываем не только оговорки о санкциях и форс-мажоре, но и условия управления рисками и что стороны будут делать, если тот или иной сценарий реализуется.
Евгения Смолина, директор Дирекции правового и контрактного сопровождения инвестпроектов, ЕВРАЗ
Денис Зверев, директор правовой службы, ГК «Сумма элементов»: «После ужесточения условий льготной ипотеки модель проектного финансирования осложнилась. Банк ждет продаж по графику, а конечный покупатель не может получить ипотеку: требования ЦБ фактически закрыли выдачи с первоначальным взносом меньше 20%. Решение — рассрочка. Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (ДКПБВ) гибок и для коммерции выгоден по НДС, но это ниша для юрлиц: с гражданами он запрещён, а банки относятся к нему настороженно. Массовый продукт — ДДУ, однако сегодня рассрочка по нему возможна только до ввода. Законопроект Минстроя и ЦБ предлагает разрешить рассрочку на срок до трёх лет после планового ввода. Квартира будет в залоге у застройщика, но если у покупателя ипотека, залог застройщика будет последующим — после банка. Важно: любой инструмент продаж нужно согласовывать с банком проекта. Работают только решения, которые учитывают интересы всех участников — застройщика, покупателя и банков».
Наше законодательство и практика не предусматривают единого договора, который именовался бы договором девелопмента и предназначался конкретно для девелоперских проектов. Поэтому важно, чтобы стороны при составлении сделочной документации очень аккуратно работали с условиями и формулировками. Суд при рассмотрении спора будет исходить из действительной воли сторон. И то, на что стороны рассчитывали при заключении договора, в конце концов может не состояться из-за его переквалификации.
Марат Тамразян, директор по корпоративному управлению, ГК «ДОГМА»
Сергей Мытарев, руководитель юридического отдела и комплаенс, Юнион Групп Холдинг: «Когда вы анализируете коммерческие условия кредитного договора, то учитывайте состояние ваших объектов и исполнимость некоторых технических требований банка. Они могут оказаться неисполнимыми, и в итоге вы будете платить повышенную ставку. Также, по сути, для вас повышает ставку дополнительный ФОТ ваших сотрудников, которые вместо участия в бизнес процессах, будут заняты во взаимодействии с банком по вопросам различных заложенных в договоре и порой избыточных согласований, подготовки отчётности и документов. Такие сотрудники перестанут быть зарабатывающим единицами, а станут расходом на обслуживание кредита»
КРТ сегодня переживает довольно любопытную трансформацию. Из механизма обновления городских территорий оно постепенно превращается в самостоятельный инвестиционный рынок, на котором проекты можно будет продавать, закладывать и использовать для привлечения финансирования. По-прежнему самые острые противоречия этого механизма возникают там, где интересы города и инвестора сталкиваются с правами действующих собственников. В сессии мы поговорили о том, насколько обоснованно включение конкретного объекта в КРТ, действительно ли его необходимо изымать, можно ли эффективно оспорить решение властей и как рассчитать компенсацию, если собственник теряет не только недвижимость, но и доходы от работающего бизнеса? Отдельную и неожиданно сложную проблему создает применение законодательных ограничений на строительство в зонах затопления и подтопления к территориям КРТ. Что делать, если под такие ограничения попадает уже утвержденный проект, в который вложены значительные средства? Можно ли его реализовать и кто должен нести последствия новых запретов — город, инвестор или собственник? Эти и другие вопросы вызвали по-настоящему острые дискуссии, причем разговор нередко выходил далеко за рамки первоначально заявленных тем. Во многом это заслуга состава участников: разный профессиональный опыт и высокая квалификация спикеров позволили посмотреть на привычные проблемы КРТ с неожиданных сторон и обнаружить противоречия, которые обычно остаются за рамками публичного обсуждения.
Денис Литвинов, управляющий партнер, Land Law Firm
МаИП — в текущей экономической ситуации один из перспективных правовых механизмов продолжения строительства для жилых застройщиков и смены их вектора на коммерческую недвижимость, прежде всего индустриальную и логистическую, поскольку именно данные виды использования земельных участков утверждены на уровне большинства регионов в качестве критериев реализации масштабных инвестиционных проектов. Это конструкция взаимовыгодных отношений: публичный субъект предоставляет земельный участок в преференциальном порядке (т.е. без торгов), инвестор – вкладывает определенный объем денежных средств в развитие экономики региона и создает соответствующий критериям, установленным регионом, масштабный проект. При этом ряд регионов, понимая интерес в развитии МаИП именно на своей территории, создают преференциальные условия и в период реализации данных проектов: пониженные ставки арендной платы за землю, особый коэффициент при выкупе земельного участка по итогу завершения проекта.
Анна Жолобова, управляющий партнер офиса коллегии в Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство», Регионсервис
Юридические вопросы, поднятые участниками сессии, в очередной раз доказали, что правовые положения могут быть очень существенны для экономики проектов. Взаимоотношения с подрядчиками, структурирование отношений с банками и управляющими компаниями, оформление отношений с бизнес-партнерами, использование новых механизмов привлечения инвестиций — любые бизнес-решения требуют грамотного юридического оформления. Недостаточное внимание к таким рискам и деталям может сказаться на конечной стоимости, сроках и качестве строительства, а значит, и на финансовом результате.
Ольга Архангельская, партнер, Б1 – Консалт
КРТ и градостроительство: правила игры на площадке
Теперь допускается снова уступать права по договору КРТ как полностью, так и частично. Какие условия? Потребуется ли согласие администрации на продажу этого проекта? Требуется ли согласие всех участников проекта КРТ на привлечение новой стороны? Это все регулируется, во-первых, региональным нормативным правовым актом, а если соглашение сторон было заключено изначально двумя правообладателями, то они должны разобраться между собой. Поэтому ключевое, каким образом, в какой процедуре продать проект от одной частной стороны ко второй частной стороне, должен сказать регион своим нормативным актом. Будет требоваться его согласие или не будет. Смотрим внимательно за развитием региональных нормативных актов. Это открывает возможность не только выйти из проекта и привлечь другого инвестора, но и возможность прямо заложить в залог права по договору аренды земли, права по договору о комплексном развитии, зарегистрировать в Росреестре договор залога. Для банка, по нашей информации, право этого залога будет означать наименьший риск.
Максим Галь, Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Денис Новиков, заместитель директора по градостроительным вопросам, PIONEER: «Ключевым правовым актом в сфере регулирования является постановление 3135-ПП от 2024 года. Этим постановлением в Москве введено единое правовое регулирование создания всех объектов инфраструктуры и мест приложения труда. Если ранее застройщики заключали отдельно договоры участия в развитии инфраструктуры, соглашения о компенсации затрат на создание инфраструктуры или соглашения о создании мест приложения труда, то теперь заключается единый договор на всю жилую застройку».
Есть два варианта отображения территории КРТ в правилах землепользования и застройки. Мы можем действительно показать территориальную зону, в которой будет заложен регламент проекта КРТ. А можем, как делает Москва, отдельным слоем. Вообще-то Градостроительный кодекс говорит про отдельный слой. И тут вопрос уже к законодателю: когда он нам покажет в Градостроительном кодексе, что мы хотим увидеть в качестве содержания описания территории КРТ в ПЗЗ? Один прецедент говорит о том, что землю уже не выкупить, поскольку Верховный суд посчитал, что как только есть ПЗЗ, территория КРТ. Все, что с ней должно происходить — это должно быть реализацией проекта самого КРТ. А в другом случае Верховный суд согласился, что разрешение на строительство при этом выдать можно. И это практика, в том числе, Москвы. То есть режим КРТ возник, но правообладатель на территории КРТ получает разрешение на строительство. Всего мы выделяем больше двадцати процентов по КРТ от Верховного суда РФ и три от Конституционного РФ, два из них по нашим делам.
Алмаз Кучембаев, юрист по недвижимости, руководитель юридического агентства, Кучембаев и партнеры
Дарья Чуева, советник, глава сектора градостроительства и земельного права, BIRCH: «4 августа 2026 года у нас вступил в силу федеральный закон № 301-ФЗ, который кардинально изменил правила работы с зонами затопления и подтопления. Если ранее при нахождении участка в зоне затопления и подтопления не было критичным, в принципе там строительство допускалось и при определенном обеспечении объектов инженерной защитой и, как правило, застройщики просто создавали инженерную защиту параллельно со стройкой. Но теперь в зоне затопления и подтопления вообще запрещено строительство объектов капитального строительства за исключением инженерной защиты. Более того, введен отдельный запрет на освоение территорий в целях такого строительства. Если мы посмотрим на схему, как все у нас поменялось, то теперь у нас сначала идет строительство инженерной защиты, затем нужно пройти весьма сложный процесс, связанный с измерением границ зоны, собственно, исключить ее из ЕГРН. И только потом можно начать возводить объекты капитального строительства. Такие глобальные изменения, конечно, потрясли рынок. И это было большой неожиданностью».
Принятие решения о создании КРТ, изъятие и последующее прекращение права собственности — безусловно, разные юридические события. У каждого есть свои условия и последствия, и само включение объекта в КРТ еще не прекращает право собственности на него, у правообладателя не возникает необходимости его освободить, поскольку должна быть соблюдена процедура. Нормативная рамка предполагает следующее: есть ст. 35 Конституции, которая говорит о том, что судебное решение должно обосновывать изъятие недвижимости и, безусловно, предусматривать предварительное полноценное возмещение. Градостроительный кодекс, в свою очередь, устанавливает основания включения в КРТ и прямо допускает изъятие. Земельный кодекс предусматривает процедуру изъятия, а статья 56.12 — уже специальные правила для этого. ГК, в свою очередь, защищает собственника и определяет состав возмещения.
Максим Крыжанский, партнер, EKM LEGAL
Владислав Мальцев, юрист практики недвижимости и строительства, Адвокатское Бюро ЕПАМ : «Закон устанавливает достаточно жесткие, если не сказать жестокие требования по отношению к правообладателям. Простой пример из моей практики. Большая бывшая промышленная зона, более 50 гектаров, и 80% этой зоны находится у одного правообладателя, то есть порядка 40 гектаров. Остальная часть принадлежит еще трем правообладателям. И менее 1% занимают около 40 гаражей. Мы все прекрасно понимаем, что в такой конфигурации договориться с 40 физическими лицами о развитии территории КРТ фактически невозможно. Не менее важен 45-дневный срок. За 45 дней необходимо не только оценить экономику проекта, посмотреть ТЭПы, составить документы, договориться, но еще и понять, с кем договариваться. Каждый правообладатель получает свое индивидуальное предложение о развитии территории, а список правообладателей к нему не прилагается. Найти контакты 40 физических лиц, сведения о которых по общему правилу закрыты в ЕГРН, будет максимально затруднительно».
Мы направили в Госдуму инициативу об освобождении правообладателей изымаемой недвижимости от уплаты госпошлины при рассмотрении судебных споров. Сейчас в арбитражном суде дело заканчивается тем, что у правообладателя не только изымают имущество помимо его воли, но и взыскивают с него госпошлину в размере 50 000 руб. Кроме того, собственник вынужден за свой счет оплачивать судебную оценочную экспертизу, чтобы доказать несоответствие предложенного размера возмещения действительной рыночной стоимости имущества. Финансовая ситуация у правообладателей бывает разной, но законодатель должен быть последовательным. Если он освобождает их от налогов, необходимо освободить и от обязательных платежей в судах.
Руслан Ягофаров, адвокат, к.ю.н., председатель коллегии адвокатов, Ягофаров и Партнеры
Яна Кузьмина, руководитель Департамента оценки активов и аналитики, VETA: «Когда к нам приходят с кейсами по КРТ, мы сразу говорим: то, что насчитал город, можно спокойно повысить на 30–40%. К нам приходит собственник и говорит, что у него изымают недвижимость, считают стоимость участка и здания, но зачастую не учитывают упущенную выгоду. Собственник задает вопрос о расходах на перенос оборудования, размещение сотрудников, убытках перед арендаторами и заказчиками. Кроме того, возникает вопрос, кто должен компенсировать доход, который собственник теряет из-за изъятия имущества. Из этого и складывается математика экспертиз. Стоимость недвижимости — это далеко не стоимость восстановления бизнеса в связи с изъятием. Убытки складываются из реального ущерба и упущенной выгоды, которую город зачастую не считает. В оценке эта составляющая самая сложная. Здесь нужен глубокий анализ и опыт».
Топ рисков для девелопера в 2026 году
В девелопменте риски взаимосвязаны: ограничения на земельный участок, проблемы с подрядчиками, налоговые претензии или изменения условий финансирования могут повлиять на весь проект и привести к существенным потерям. Поэтому важно оценивать риски комплексно — на каждом этапе, от приобретения площадки до завершения строительства.
Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства, LEVEL Legal Services
Когда проблема уже перешла в стадию спора или банкротства, возможности для маневра ограничены. Гораздо эффективнее заранее выявлять тревожные сигналы, предусматривать договорные механизмы защиты и своевременно оценивать правовые и финансовые риски.
Юлия Зенова, советник, Denuo : «Что в целом означают зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) для девелопера? Если мы обнаруживаем ограничения на этапе, когда только рассматриваем земельный участок для приобретения, это может означать невозможность реализации проекта либо его существенное ограничение, в том числе корректировку технико-экономических показателей. Если объект уже построен, но с нарушением ранее существовавших ограничений, то возникают риски признания его самовольной постройкой, сноса или приведения в соответствие с требованиями. Если же ЗОУИТ накрыла объект, который ранее был построен абсолютно правомерно, это может повлечь невозможность его использования по первоначальному назначению, необходимость адаптации под режим ЗОУИТ и даже возможный снос. Пока в данный момент он у нас не осуществляется, но в целом такой риск существует».
Когда мы говорим о банкротстве подрядчика, для застройщика существует огромное количество рисков. Они касаются практически всех сфер проекта. Есть возможность потерять контроль над объектом, есть возможность просто не завершить строительство, есть возможность потерять неотработанные овации и штрафные санкции и так далее. Мы понимаем, что и взыскание штрафных санкций, и истребование неотработанных авансов, и получение дальнейшей возможности достроить объект, связано с большими трудностями. Поэтому, если мы получаем информацию о том, что подрядчик находится в красной зоне, что у него предположительно будет банкротство, мы стараемся максимально быстро расторгнуть договоры, забрать все деньги, понимая, что наши возвраты авансов, полученные штрафы, что-то еще, что это все может быть оспорено.
Ксения Казакова, партнер, Five Stones Consulting
Алена Дурнева, советник, Land Law Firm : «Что касается основного вопроса инвестора, можно ли снять статус объекта культурного наследия. В целом формальные основания для этого есть, это либо полная физическая утрата объекта, либо утрата им историко-культурного значения. Проще ситуация с выявленными ОКН, тут могут просто отказать во включении объекта в реестр. При этом с 23 января 2027 года появляется новое достаточно интересное основание: если ранее было подтверждено, что объект должен охраняться, можно будет пересмотреть это решение и установить, что признаки историко-культурной ценности у него изначально отсутствовали. Что касается самого репозиционирования, здесь нужно учитывать не только юридические, но и технические возможности. Не всегда старая планировка соответствует современным требованиям, и для комфортного использования объекта под новую функцию, возможно, не получится разместить новое оборудование, например, лифт. Эти технические нюансы обязательно нужно учитывать».
Любой случай атаки БПЛА может быть по-разному трактован в зависимости от вашего положения в цепочке договоренных отношений. Форс-мажор освобождает в первую очередь от ответственности за исполнение обязательств и только на период действия самих обстоятельств форс-мажора. Общая рисковая обстановка и режим угроз атак в регионе не является основанием для форс-мажора. И, к сожалению, справка заключения торгово-промышленной палаты о форс-мажоре тоже не будет индульгенцией. Суды нередко отказывают в признании этих заключений основанием для освобождения. Ну и, конечно, вам необходимо детально анализировать свои договоры с контрагентами сейчас, пока еще ничего не произошло.
Никита Филиппов, заслуженный юрист РФ, заведующий, Бюро адвокатов «Де-юре»
Многие, видя аббревиатуры следственных органов, не хотели с ними связываться. Особенно если речь шла о минимальных суммах, хотелось побыстрее от этого избавиться. У меня очень много доверителей, которые по сомнительным вычетам даже не хотели приходить или отвечать на эти требования и автоматически уточняли налоговые обязательства. Другие разбирались, и для меня это наиболее правильная позиция, поскольку необходимо доказывать реальность исполнения. Если вы в налоговом органе сослались на переписку, принесли метаданные фотографий и другие доказательства реальной работы с контрагентом, есть шанс отбиться.
Александр Голиков, советник, IQT Group
При привлечении инвестиций важно, что вы транслируете, какие ожидания гарантируете, какие сроки возврата инвестиций называете, сколько ваш инвестор заработает. Если вы рассказываете только про благоприятный вариант развития событий и ничего не говорите про нейтральный или негативный, про возможные форс-мажоры, то впоследствии инвестор может заявить, что его ввели в заблуждение либо обманули. Второй момент — это цифры, которые вы демонстрируете в презентациях и на питчингах, которые отражают состояние вашего бизнеса, средняя прибыль, выручка, расходы и так далее.
Екатерина Беспалова, управляющий партнер, МКА «М-ПАРТНЕРС»
Мы находимся в той степени неопределенности, когда действительно важна своевременная уплата налогов, а проверка контрагентов сегодня — это не просто блажь, а правило хорошего тона. И пользуясь всеми методами взыскания, никого жалеть нельзя.
Вячеслав Голенев, управляющий партнер, Адвокаты: Адвокаты: Голенев и Партнёры
Споры на рынке недвижимости и строительства
Прежде всего девелоперу или инвестору надо определиться, каким образом выходить из ситуации, когда торги по КРТ оспариваются. Либо поддерживать этот выход, так как условия изменились, экономическая модель проекта уже неактуальна, либо, наоборот, защищаться. Например, был случай, когда выставили на торги территорию КРТ, которая была не до конца описана. Не были определены инфраструктурные обязательства, параметры застройки. Девелопер с удовольствием зашел в этот проект. Но в какой-то момент ФАС пыталась опротестовать состоявшиеся торги, а затем сняла свои возражения. Администрация, которая была организатором торгов, дополнила проект всеми инфраструктурными обязательствами. Тем не менее, суд по иску прокуратуры признал договор недействительным, сославшись на то, что изначально все эти инфраструктурные обязательства не были предусмотрены, а это нарушает закон о защите конкуренции. Вроде кажется, хорошая история: войти в проект, где минимальная дополнительная нагрузка, но могут быть такие последствия.
Роман Ляпунов, управляющий партнер, Ляпунов и Партнеры
Наталья Михеева, советник, ЛГС Юридические Услуги : «Что делать, если стороны договорились об определенных характеристиках объекта, а потом подрядчик приходит и говорит, что не может обеспечить достижение этого результата? В судебной практике есть позитивные дела, которые говорят о том, что подрядчик, будучи профессионалом, должен приложить усилия и найти альтернативу, которая позволит безопасно и законно завершить проект. Либо он должен доказать, что найти такую альтернативу в принципе невозможно. И только в таком случае можно говорить о том, что с подрядчика снимут ответственность за конечный результат. Поэтому для заказчика важно при составлении договора и при последующей коммуникации с подрядчиком отслеживать этот момент. Если предусмотренное договором оборудование невозможно использовать и заказчик согласовывает его замену, это не должно освобождать подрядчика от ответственности за конечный результат».
Если против вас подали иск о том, что ваши здания должны снести, обязательно нужно отвечать встречным иском о признании права собственности. Если вы не ответите встречным иском, то в этом случае вы не зарегистрируете право собственности. Соответственно, будет решение, допустим, откажут ДГИ или инспекции по недвижимости, но у вас не будет основания регистрировать ваш объект. И вот это очень важный момент.
Артем Сирота, управляющий партнер, Sirota & Partners
Банковские гарантии — отличный инструмент обеспечения исполнения обязательств подрядчика. Но подходить к его практическому применению, скажем, вскрытию гарантий, стоит довольно аккуратно. Ключевое здесь — это обоснованность требований. Проблема состоит в том, негативный кумулятивный эффект вскрытия банковской гарантии по необоснованному требованию может существенно превысить те суммы, которые заказчик мог бы получить по этой гарантии. Также это потенциальные кросс-дефолты по кредитно-обеспечительной документации, которые могут привести к проблемам с финансированием самого проекта.
Константин Литвиненко, партнер, ЛГС Юридические Услуги
Ксения Сидоренко, советник, адвокат Адвокатское Бюро «В Лоерс» (VLawyers Law Firm) : «Одним из инструментов защиты инвестора в спорах о деприватизации недвижимости является ссылка на нарушение прав третьих лиц. Особенно это актуально для девелоперских проектов в сфере жилой застройки. Например, мы приобрели земельный участок, который потом деприватизируется, и на этом земельном участке уже построены объекты недвижимости, уже заключены первые ДДУ, зарегистрированы права дольщиков, в общем, процесс запущен. В этом случае, скорее всего, земельный участок и сами постройки истребованы не будут. Права дольщиков будут защищены, они в приоритете. Но механизмы защиты государственных интересов все равно есть. Скорее всего, будет заявлен иск о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости этой земли».
Сегодня строительные споры все чаще выходят за рамки привычных конфликтов о сроках, качестве и оплате работ. На первый план выходит защита самого актива и инвестиций, вложенных в его создание. Причем риски возникают на любом этапе: от приобретения земельного участка и заключения договора о комплексном развитии территории до строительства, ввода объекта в эксплуатацию и последующего владения им. В 2026 году строительная отрасль продолжает работать в условиях дорогого финансирования, роста издержек и давления на экономику проектов. В этой ситуации любой конфликт приобретает другую цену. Одновременно усложняется характер судебных споров. Помимо традиционных подрядных конфликтов мы видим серьезные риски в сфере земельных и имущественных отношений, оспаривания прав на недвижимость, деприватизации, сноса объектов и реализации проектов КРТ. Даже юридически оформленное право на актив не всегда гарантирует стабильность инвестиций, особенно когда в споре присутствует публичный интерес. Меняется и запрос бизнеса к юридическим консультантам. Уже недостаточно выиграть отдельный судебный спор. Необходимо оценить его влияние на экономику всего проекта, сохранить актив, обеспечить возможность продолжения строительства и минимизировать финансовые потери. Поэтому строительные споры все чаще требуют совместной работы юристов, технических специалистов и финансовых экспертов. Именно такой комплексный подход объединил темы нашей сессии. Сегодня важно не просто знать, как разрешить спор, но и понимать, как не подустить превращения юридической ошибки в финансовые потери всего проекта.
Евгения Пешкова, старший партнер, руководитель практики «Строительство и недвижимость», адвокат, O2-STREAM (О2-СТРИМ)
