Вчера, 20 июня, Верховный суд разрешил очередное дело о недостроях, а точнее о том, можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды участка, на котором стоит "незавершенка". С одной стороны, ГК позволяет отказаться от такого соглашения в любой момент и потребовать возвратить землю в изначальном виде – то есть без недостроя. С другой стороны, возражал юрист застройщика, объекты уже закончены. И хоть на них не оформлено право собственности, нельзя разрывать единство земли и расположенных на ней объектов. Как применять "классические" арендные правила к аренде под застройку, разбиралась экономколлегия.
Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды, если на нем стоит долгострой? По наблюдениям партнера DS Law Марии Калининой, таких споров в последнее время все больше, ведь застройщики по многим причинам не могут возвести объекты в срок. В этом и риск подобных проектов. И проблема не в том, что закона недостаточно, а в том, что земельные отношения непрозрачны и коррумпированы, считает Калинина. А вот по мнению партнера BMS Law Firm Дениса Фролова, не помешало бы принять норму с четкими критериями – когда договор аренды можно, а когда нельзя расторгнуть при недостроенном объекте.
Дело № А41-13398/2016 интересно тем, что суды заняли очень разные точки зрения, отмечает партнёр юридического агентства "Представитель" Мария Захарова. Администрация Серпухова, которая хотела разорвать отношения с арендатором-застройщиком и вернуть землю, одержала победу в апелляции, но потерпела поражение в кассации: Арбитражный суд Московского округа признал соглашение бессрочным, а уведомление чиновников о его расторжении незаконным. АС МО учел, что фундамент и канализацию на спорном участке арендатор «Домовой+» построил по санкции той же администрации, которая еще в 2009 году разрешила возвести кафе и автостоянку. Кассация согласилась с застройщиком, что муниципалы, когда требуют расторгнуть договор, по сути, добиваются сноса объектов. А это нарушает права и интересы арендатора.
В ответ чиновники обратились во «вторую кассацию» c жалобой, в которой настаивали, что имеют право в любой момент расторгнуть договор аренды, продленный на неопределенный срок. Об этом говорит ст. 610 ГК, которая не ставит для этого права никаких условий. Безразлично, есть ли на участке строения или нет, полагали чиновники. Их позицию разъяснила на заседании экономколлегии вчера, 20 июня, представитель Елена Лебеденко. По ее словам, из постановления кассации непонятно, какой именно норме закона противоречит отказ от договора. Администрация не оспаривает прав собственности на объекты. Также Лебеденко подчеркнула, что компания не обращалась за регистрацией [незавершенки].
С разрешением на строительство, но без свидетельства о собственности
– Согласно новым нормам, арендаторы, которые имеют в собственности незавершенные объекты, могут получить участок в аренду однократно без торгов, чтобы достроить, – сказала судья Ирина Грачева.
– Право собственности еще надо подтвердить, – отозвалась Лебеденко. – А у них нет свидетельства.
Оно необязательно, парировал представитель «Домового+» Юрий Полегаев. По его словам, право собственности возникло независимо от регистрации в силу режима застройки. Хотя поданный иск касался «незавершенки», во время процесса она была достроена, и теперь на участке кафе, автостоянка и мойка, отрапортовал Полегаев. Как бы то ни было, нельзя покушаться на объекты и разрывать единство земли и объектов на ней. Это поставит под угрозу инвестиционный климат в стране, предупредил Полегаев. По его мнению, администрация напрасно сводит сложный спор к простой аренде: ведь дело касается застройщика, о его правах забывать нельзя.
– А если компания прекратила строительство на публичной земле, собственник не может ничего сделать? – уточнила судья Грачева.
– В публичных интересах – может забрать, – ответил Полегаев. – Но мы строили со всеми необходимыми разрешениями.
– Вы много об этом говорите, зато ничего о тех действиях, которые могли предпринять, – строго заметила Грачева.
– Вопрос поставлен верно, – все, что юрист смог на это сказать.
– Вы в 2009 году получили участок для строительства несложных объектов, – сказала Грачева. – До того, как вы получили уведомление об отказе от договора, прошло шесть лет. За это время вы не успели ввести объект в эксплуатацию.
Объяснить ситуацию вызвался Андрей Стахович. «Я застройщик», – пояснил он. Пытаясь совладать с волнением, он сбивчиво рассказал о том, что для парковки требовалось много грунта, стройка шла поэтапно, как и продлевалось разрешение на строительство, а сам он год лежал в больнице.
Но «тройку» экономколлегии эти доводы не убедили, и она решила оставить в силе постановление 10-го Арбитражного апелляционного суда. А это значит, что отказ администрации от договора аренды признается правомерным, а сам договор расторгнутым. В то же время, гласит постановление 10-го ААС, вернуть участок можно лишь тогда, когда будет известно, что делать с объектами. А такого вопроса администрация Серпухова в деле не поднимала.
Кто виноват и что делать
Обе стороны спора «недоработали», рассуждает Захарова из «Представителя»: застройщик почему-то не зарегистрировал право собственности на объекты, а это защитило бы его от расторжения аренды. Администрация, в свою очередь, не ставила вопрос о правовой судьбе кафе и стоянки. Эти задачи нельзя пытаться переложить на суд, ведь он только дает оценку правомерности тех или иных обстоятельств, подчеркивает Захарова.
У истории есть несколько вариантов развития событий, которые перечислил партнер «Линии права» Руслан Нагайбеков. С одной стороны, застройщик может попробовать зарегистрировать право собственности на объекты, если у него в порядке документы. В таком случае он может получить участок, нужный для их эксплуатации, в аренду. С другой стороны, администрация может предъявить иск о сносе кафе и стоянки, чтобы вернуть землю и распорядиться ею по своему усмотрению. Но избавляться от их необязательно, отмечает Нагайбеков. Он оставляет за администрацией теоретический шанс через суд получить объекты в свою собственность.
Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» «Инфралекса» Сергей Шумилов видит главную проблему подобных споров в том, что участники в своих интересах пытаются применить «классические» арендные правила к аренде под застройку. Но это разные вещи, возражает Шумилов. По его словам, правовое регулирование здесь недостаточное и противоречивое, поэтому ВС пытается сформировать единообразную практику. В частности, в недавнем деле «Альянстрансстроя» «вторая кассация» отклонила требования администрации Нижневартовска снести фундамент и первый этаж детского сада. Экономколлегия сочла недопустимым применять к строительной аренде правила ст. 622 ГК, по которым участок надо было передать «в изначальном состоянии с учетом нормального износа». В этом деле ВС, по предположению Шумилова, поддержит эту позицию. А кроме того, не даст арендатору зарегистрировать право собственности в обход внесудебных процедур и превратить временную аренду в «вечную», что недопустимо, подытоживает Шумилов.
