Один из домовладельцев дачного поселка "Барвиха" в Подмосковье Николай Марасанов пытался оспорить в суде продажу товариществом нескольких земельных участков, а также зданий и инженерных сетей в границах поселка. Действующее законодательство не позволяет ему истребовать в суде общее долевое имущество из чужого пользования – соответствующие нормы закона он и пытался признать неконституционными. Рассмотрение его жалобы в Конституционном суде пока не привело к каким-либо результатам: суд огласит решение по делу в ближайший месяц.
Марсанов был членом товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое с 2003 года владело несколькими земельными участками, зданиями общего пользования (прим. ред. – столовая, клуб) и инженерными сетями в дачном поселке "Барвиха". Через несколько лет собрание ТСЖ, в котором Марсанов не участвовал, приняло решение о продаже этого имущества компании "Прогресс". Об этом истец узнал уже по истечении трехлетнего срока исковой давности, когда все сделки были заключены.
Такое положение дел не устроило Марсанова, и он (прим. ред. – совместно с еще одним собственником Ю. Мустафаемым) попытался оспорить сделки купли-продажи, изъять проданное имущество из чужого незаконного владения и признать отсутствующим право собственности на него "Прогресса", а заодно – признать недействительным решение собрания собственников, благодаря которому его продажа стала возможной. Одинцовский горсуд Московской области (дело № 2-5556/2014), а позже и Московский областной суд отказали в иске по двум причинам. Во-первых, заявители пропустили срок исковой давности, а во-вторых, судьи посчитали, что они избрали ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав. Второй вывод суды основывали на том, что такой способ защиты права, как признание права отсутствующим, не может быть применен, поскольку у истцов отсутствуют "правопритязания спорного характера на спорные объекты недвижимости", а подавать такой иск за ТСЖ (являющееся ООО) они не могли.
Дороги и инженерные сети – общие?
На этом Марсанов не остановился и обратился в Конституционный суд. Его адвокат Татьяна Пухова рассказала суду, что после продажи имущества ТСЖ у жителей Барвихи возникли проблемы. "Отчуждено было буквально все – дороги, тропинки, инженерно-технические коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция, канализационно-насосная станция, пожарный прудик и так далее. Все оказалось в частных руках. В результате кого-то не пустили на территорию посёлка с коляской, кого-то не пустили на машине, кому-то забетонировали канализационный люк", – перечисляла адвокат.
По ее словам, решить проблему обитателям подмосковного поселка мешает абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этой норме госрегистрация права на недвижимое имущество – единственное доказательство перехода права собственности, а оспорить такое право можно лишь в судебном порядке. Вместе с тем суды Марсанову отказали, как раз потому, что у него нет прав на имущество общего пользования.
Представитель президента в КС Михаил Кротов не согласился с тем, что норма неконституционна. Поддержала его и представитель Генпрокуратуры в КС Татьяна Васильева: "Оспариваемая норма в системном единстве с нормами ГК не противоречит Конституции и не лишает тех прав, на нарушение которых указывает заявитель".
Кротов поинтересовался у представителя истца, что именно приобретал заявитель, и существует ли хоть одно законодаельное положение, которое делает его собственником дорог или инженерных сетей в поселке.
Пухова согласилась, что ее доверитель покупал лишь дом и земельный участок, но указала также и на то, что "невозможно разорвать частные дома с инфраструктурой, которая их обслуживает, ведь эти объекты неразрывно связаны друг с другом". По ее словам, из-за отсутствия надлежащего правового механизма стала возможна продажа этого имущества, без решения всех членов ТСЖ.
Негаторный или виндикационный иск?
Кротов же настаивал на том, что собственники домов в поселке выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав, обратившись в суд с виндикационным иском.
– Вы оспариваете норму закона о регистрации, а негаторный иск не эффективен в этом случае? Есть ведь и другие механизмы защиты, он может потребовать установления сервитута, – предложил представитель президента, а также упрекнул адвоката в том, что вместо защиты права доверителя на участие в собрании, она стала утверждать, что у жителей Барвихи есть какие-то права на имущество общего пользования.
"Ситуация с заявителем – пример общей проблемы. Негаторными исками можно решить лишь ее часть", – отбивалась адвокат. Пухова ссылалась на то, что в отношении многоквартирных домов законодательство в этой сфере хорошо отрегулировано. Она настаивала на том, что к вопросу об имуществе общего пользования в коттеджном поселке стоит подходить аналогичным образом. Вероятнее всего, она имела в виду ст. 290 ГК, в которой перечислено совместное имущество собственников квартир, а также озвучен запрет отчуждать свою долю такого имущества и передавать ее кому-либо без перехода права собственности на квартиру.
– Правовая модель общей собственности – вынужденная мера, – утверждала представитель. – То, что общее имущество нужно передавать в собственность ТСЖ – это позиция Кротова, я с ней не согласна. В многоквартирных домах этот вопрос хорошо отрегулирован, таким же образом собственников нужно защищать и в иных имущественных комплексах, например, в коттеджных поселках.
– Общая неделимая долевая собственность в многоквартирных домах – прямое указание закона, ограничено им же. Возможность создания ТСЖ собственниками нескольких зданий (несколько дачных домов), не приводит к аналогии в вещно-правовом вопросе, – оппонировал ей Кротов, говоря о том, что общее имущество в таких зданиях непохоже на общее имущество (по сути прилегающую к домам территорию) в коттеджных поселках. Он привел простой пример: если человеку выделен участок в лесополосе, это не значит, что весь окружающий лес также принадлежит ему, поэтому аналогия с многоквартирными домами неуместна.
Представитель Минюста Мария Мельникова согласилась с Кротовым: общее имущество собственников многоквартирного дома ограничено границами самого дома, а для жителей коттеджного поселка они не очевидны. "Законодатель не дает четкого ответа, что такое общее имущество собственников домов. Нельзя говорить, что оно в силу закона принадлежит собственникам коттеджей", – прокомментировала она.
Кротов по-прежнему утверждал, что оспариваемые нормы не противорячат Конституции. "Заявитель добивается распространения положений ст. 290 ГК на собственников домов в коттеджном поселке. Мы хотим и с индивидуальным жилищным строительством пойти по этому пути?" – поинтересовался он у коллег, добавив, что это выходит за пределы рассмотрения КС.
Между тем в 2010 году портал "Руспрес" написал о том, что Николай Марсанов является мужем экс-председателя Московского областного суда Светланы Марсановой (возглавляла областную апелляцию с 1994 по 2007 год), который, используя положение жены, приобрел несколько участков в Подмосковье, в том числе и в Барвихе.
