Новости
21 августа 2017

ВС определял судьбу законного залога в деле о долевом строительстве

ВС определял судьбу законного залога в деле о долевом строительстве

Возврат денег участнику долевого строительства обеспечивается правом залога аренды земельного участка. Действует ли это правило только для многоквартирных домов, или для нежилых помещений тоже? Такой вопрос перед экономколлегией встал в споре, в котором участница долевого строительства офисного центра добивалась статуса залогового кредитора в реестре застройщика-банкрота. Другие участники тоже были в этом реестре, но не добивались признания такого статуса. Если его получит только один из них, это нарушит баланс. Такое опасение на заседании экономколлегии высказал юрист конкурсного управляющего. 

Сохраняет ли участник долевого строительства право залога аренды земельного участка, если на часть помещений уже признано право собственности других участников долевого строительства? На этот вопрос отвечала экономколлегия Верховного суда в деле застройщика «С-Проект» и Натальи Кундиус. Она с 2007 по 2010 годы вложила 2 млн руб. в постройку офисного центра в Калининграде, за что должна была получить одно из помещений в нем.

Здание так и не было закончено, «С-Проект» объявили банкротом (А21-813/2014), договор был расторгнут, а Кундиус отправилась включать свой долг в реестр как обеспеченный залогом аренды недвижимости. Она сослалась на п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Арбитражный суд Калининградской области признал требование в размере 3,7 млн руб.как обеспеченное залогом  всего земельного участка и недостроенного офисного центра. АС Северо-Западного округа исключил из решения выводы о залоге, поскольку Кундиус нельзя назвать участником строительства по смыслу ст. 201.1 закона о банкротстве. «В отличие от закона о долевом строительстве, он не предусматривает передачи нежилых помещений лицам, которые инвестировали в строительство», - рассудила кассация. А затем дело попало в Верховный суд, который рассмотрел его сегодня, 21 августа.

Закон не видит разницы между жилыми и нежилыми помещениями, участники долевого строительства имеют тут равный статус, доказывала на заседании экономколлегии представитель Кундиус Вероника Королева. Ей было очевидно, что заявительницу нужно признать залоговым кредитором. А если залога не будет – та останется ни с чем, подчеркнула Королева. Также судей экономколлегии интересовало, добивается ли Кундиус залога права аренды всего земельного участка, или только его части. «Только той части, которая принадлежит застройщику-должнику», - уточнила Королева. Ей казался непонятным и надуманным довод отзыва на жалобу о том, что удовлетворение ее требований может нарушить права других участников долевого строительства. Она пояснила, что по сути Кундиус требует обратить взыскание на предмет залога, а у «С-Проекта» якобы есть свободные помещения.

Сколько у компании долей и помещений – пока непонятно, заявил представитель конкурсного управляющего «С-Проекта» Роман Алымов. Он пояснил, что здание пока не закончено – чтобы его достроить, нужно еще якобы не меньше 25 млн руб. Да и продать «незавершенку» пока нельзя, потому что ее надо сначала зарегистрировать, о чем уже было получено два отказа. По словам Алымова, в третьей очереди, кроме поставщиков и прочих контрагентов, «ждут» возврата денег другие участники долевого строительства, которые, как и Кундиус, расторгли свои договора, но, в отличие от нее, не стали добиваться залогового статуса. Если его получит только один из таких кредиторов, это нарушит равномерность распределения требований, обращал внимание Алымов. А экономколлегия, посовещавшись, направила вопрос о залоговом статусе Кундиус на новое рассмотрение.