ВС защитил граждан от махинаций девелоперов и пресек формальный подход судов. Теперь, если застройщик обанкротится, а договор при этом был заключен не с ним, а с "компанией-прослойкой", покупатель все равно вправе рассчитывать на квартиру. ВС на примере такого спора дал очень ясные и справедливые ориентиры судам, считают юристы, и значение их для практики очень велико.
Сегодня на рынке недвижимости можно встретить большое количество компаний-застройщиков, которые предлагают гражданам вложить средства в покупку строящихся квартир, оплатив пай в аффилированном с такими застройщиками жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), рассказывает Станислав Петров, старший юрист «Инфралекс». Это нужно для обхода законодательства о долевом участии в строительстве с его более суровым регулированием. «По мере ужесточения этого закона некоторые застройщики пытаются сохранить старые добрые привычные и комфортные для них финансовые модели реализации своих девелоперских проектов, маскируя их под правовые конструкции, исключающие применение этих норм», – подтверждает Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.
Такая практика давно уже известна судам, говорит Александр Латыев, партнер, руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, которые зачастую прямо переквалифицируют отношения пайщиков и ЖСК в отношения дольщиков и застройщиков. Но в недавнем споре коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) пошла еще дальше, защитив граждан в ином – «банкротном» – контексте. «КЭС "проколола корпоративную вуаль" ЖСК, допустив возможность де-юре пайщиков – де-факто дольщиков напрямую участвовать в деле о банкротстве самого застройщика», – поясняет Латыев.
Нюанс в том, что в таких «схемах» граждане заключают сделки не с застройщиком, а с ЖСК. А ведь именно наличие прямых договорных отношений является одним из обязательных элементов для предъявления к застройщику требований в случае его банкротства. Однако КЭС подошла к вопросу более широко. И тем самым кардинальным образом изменила ранее существовавшую судебную практику, уверен Петров: «Теперь, с учетом позиции ВС, граждане даже при отсутствии договора с застройщиком вправе предъявить к нему свои требования в случае банкротства».
Все же просто
Благодарить за такое разъяснение КЭС надо омскую компанию ООО «ССК «Металлургмаркет», которая разорилась в конце 2014 года. Тогда же возбудили дело о банкротстве (№ А46-13473/2014), и в суд стали поступать заявления физлиц с требованием банкротить должника как застройщика – по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве [«Банкротство застройщиков»]. В таком случае они могли бы включиться в реестр с требованиями о передаче квартир и рассчитывать на их получение, если строительство будет завершено.
Однако три инстанции им отказали. Сыграл свою роль как раз способ покупки квартир, так как непосредственно с гражданами «Металлургмаркет» никаких договоров не заключал. Это делал инвестор – Жилищно-строительный кооператив «Центральный-1», с которым физлица и подписали договоры приёма паевого взноса на жилье.
Суды рассуждали формально. Согласно ст. 201 закона о банкротстве основные признаки застройщика – это привлечение денежных средств участников строительства и обязательство передать жилые помещения. А поскольку «Металлургмаркет» сам денежные средства не привлекал, то и обязательства по передаче квартир у него не могло возникнуть. Оно имеется «исключительно» у кооператива.
Кто такой застройщик?
Одна из пайщиц, Полина Цыбрий, и дошла до экономколлегии Верховного суда, которая с «формальным подходом» нижестоящих судов в корне не согласилась.
Как сразу указывается в недавно опубликованном определении ВС, суды при ответе на вопрос, является ли должник застройщиком, не учли главного – цели специального параграфа 7 главы IX закона о банкротстве. А таковой, в первую очередь, является защита участников строительства от злоупотреблений застройщика «путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств».
Ст. 201 закона о банкротстве не исключает возможности признать застройщиком должника, который, будучи правообладателем земли и строящегося объекта, не привлекает денежные средства напрямую. Так, по мнению КЭС, надо трактовать закон. В обратном случае все механизмы специальных норм просто оказались бы неэффективными.
Вникать в суть
Критиковали судьи ВС своих коллег из нижестоящих инстанций и за поверхностную оценку доводов пайщиков о наличии в действиях «Металлургмаркета» и ЖСК «схемы» для обхода закона об участии в долевом строительстве. Этот закон разрешает привлекать деньги граждан только после получения разрешения на строительство. А его-то как раз и не было.
Компании являются аффилированными лицами, обосновывали свой довод пайщики (одним из учредителей кооператива является «Металлургмаркет»). И фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и физлицами, настаивали они: поступавшие ЖСК деньги от продажи паев сразу переводились «Металлургмаркету» по договору инвестирования. Кооператив действовал как агент по модели поручения (ст. 1005 ГК), указывала в ВС Цыбрий, а вся эта «схема» по сути прикрывала договоры долевого участия в строительстве.
Ориентиры для судов
Но все без исключения доводы пайщиков остались без внимания, и поэтому тройка ВС (Ирина Букина, Иван Разумов и Сергей Самуйлов) отправила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Там в первую очередь надо будет привлечь в дело всех участников строительства и выяснить их позицию. А самое важное – суду предстоит установить, кто все-таки являлся выгодоприобретателем от продажи паев (то есть кто фактически привлекал денежные средства граждан). А дальше уже наконец дать оценку доводам граждан о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования (и при этом не забывать, что для «прикрытия» может существовать целая цепочка сделок, акцентировала также внимание КЭС).
Впрочем, стоит помнить еще и о том, для чего все это нужно. «При новом рассмотрении суду следует определить, будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать более эффективной защите прав участников строительства», – поясняется в определении. А для этого надо установить, имеются ли у «Металлургмаркета» сейчас разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и вообще перспективу удовлетворения требований о передаче жилых помещений.
Мнение юристов
В этом споре ярко проявилась одна из самых болезненных проблем России – формальный подход при рассмотрении судебных споров, говорит Сергей Лисин, советник BGP Litigation. И КЭС обоснованно подвергла его критике, продолжает рассуждение Алексей Алтухов, руководитель проектов АК "Павлова и партнеры": судьи ВС сделали акцент на необходимости решить, привлекал ли фактически должник денежные средства участников строительства.
КЭС расширительно толкует положения ст. 201 Закона о банкротстве, допуская признание застройщиком и того лица, кто даже не привлекает напрямую денежные средства, поясняет Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP. По его мнению, в этом случае это вполне оправданно: очевидно, что кооператив был создан не для целей строительства, а исключительно как «прослойка» для сбора денег с физлиц. «Как показывает наш опыт, только в Москве и Московской области есть целый ряд объектов, где финансирование привлекалось подобным образом – с целью исключить возможность предъявления требований к конечному застройщику», – делится опытом Курмаев.
Определение КЭС сыграет большую роль для судебной практики, уверены все юристы. Там четко указаны рекомендации для разрешения подобных споров. А кроме того, обращает внимание Алексей Толстов, партнер АБ "Бобров, Толстов и партнеры", сформулированы признаки, на которые суды могут ориентироваться для признания притворными заключенных между участниками строительства сделок. «Но основное же значение определения для гражданского оборота в том, что существенно повысится защита именно тех категорий дольщиков, которые вложили свои средства в строительство по так называемым "теневым схемам"», – заключает Толстов.
