Законодательство и инициативы
Сведения об особых объектах будут скрывать
Президент Владимир Путин подписал закон, который разрешил скрывать c публичной кадастровой карты сведения об объектах обороны и топливно-энергетического комплекса. Закон вступит в силу 25 октября — c этого момента собственники смогут подавать заявления о сокрытии таких данных. Форму заявлений утвердят дополнительно. Поправки разрешают скрывать сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, связанных с ними земельных участках и зонах с особыми условиями использования территорий.
Изменения продиктованы необходимостью обеспечить безопасность критически важных объектов инфраструктуры, отмечает партнер практики недвижимости и строительства Better Chance Элла Омельченко. Удаление сведений не будет происходить автоматически, а по заявлению правообладателей недвижимости, которыми смогут выступать не только частные лица, но и госорганы и госструктуры. Важно, что закон не разрешает скрывать сведения о границах земельных участков и зонах с особыми условиями использования территорий, поскольку это затруднило бы оборот расположенных рядом объектов, продолжает юрист.
На практике проверки сведений публичной кадастровой карты может быть недостаточно, чтобы установить все ограничения в отношении прав на земли, в том числе на их использование. Дополнительные проверки потребуются при купле-продаже недвижимости, передаче прав аренды в залог, при оформлении ипотеки и других операциях.
Элла Омельченко, партнер практики недвижимости и строительства Better Chance
Продажу конфискованного жилья упростили
Глава государства подписал закон, который снимает ограничения на продажу конфискованного жилья коррупционеров. По старым правилам недвижимость можно было выставить на торги, если ее рыночная стоимость как минимум вдвое превышала расчетную. Ее рассчитывали как произведение площади объекта на среднюю стоимость квадратного метра, установленную Росстатом для региона. Поправки отменяют это правило. Кроме того, они разрешают не ждать шесть месяцев для проведения повторных торгов, если первые признали несостоявшимися.
Закон должен повысить эффективность управления федеральным имуществом за счет совершенствования процедуры приватизации, считает партнер EKM LEGAL Максим Крыжанский. Он не только вводит специальные правила продажи жилых помещений, поступивших в федеральную собственность по судебным актам, но и формирует единые требования к юридическим лицам, которых привлекают к организации торгов. В частности, они не должны находиться в процессе ликвидации или банкротства, у них не должно быть задолженности по налогам и другим платежам в бюджет. Мера повысит прозрачность и качество процедуры и одновременно сократит сроки повторной реализации объектов, отмечает эксперт.
Новые правила расчета компенсации за выкупаемое жилье
Госдума утвердила новый порядок расчета возмещения за жилье, которое изъяли при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Президент уже подписал поправки. Изменения вносят в ст. 32.1 Жилищного кодекса. По закону при изъятии недвижимости в рамках проектов КРТ собственник вправе получить равноценное жилье или денежную компенсацию в виде рыночной стоимости выкупаемой недвижимости. Сейчас стоимость жилья определяют в момент заключения договора КРТ, но между этим решением и реальной реализацией проекта могут пройти годы, объяснял автор поправок и член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон. За это время цены на жилье растут, но собственник получает компенсацию по старым расчетам. По новым правилам размер компенсации будут определять не ранее чем за два месяца до того, как владельцу направят проект договора о переходе права собственности.
Кадастровую оценку недвижимости предложили проводить без расчета ИРН
Госдума одобрила в первом чтении законопроект, который предлагает признать утратившей силу ст. 19.1 ФЗ «О государственной кадастровой стоимости». Она действует с 2020 года и позволяет использовать расчет индексов рынка недвижимости (ИРН) при пересмотре кадастровой стоимости объектов. «Роскадастр» ежегодно рассчитывает ИРН для каждой категории недвижимости. Если показатель падает более чем на 30% по сравнению с годом, когда проводилась последняя оценка, то госкомпания получает право снизить кадастровую стоимость. Авторы законопроекта указывают, что норму ни разу не применяли, так как ИРН ни в одном регионе не снижался на 30%. В связи с этим они предлагают отменить невостребованный механизм. Кроме того, Росреестр планирует проводить кадастровую оценку по всей стране раз в два года вместо четырех, поэтому расчет ИРН будет избыточным. Отказ от него позволит сократить административные издержки «Роскадастра» из-за ежегодного расчета и публикования индекса, считает первый зампред комитета ГД по госстроительству и законодательству Даниил Бессарабов.
Законопроект сохраняет акцент на уже действующих способах актуализации кадастровой стоимости: государственной кадастровой оценке и механизме установления кадастровой стоимости в размере рыночной, что устраняет дублирование регулирования.
Максим Крыжанский, партнер EKM LEGAL
Единые часы тишины для регионов
Депутаты фракции «Новые люди» внесли в Госдуму законопроект, который предлагает установить единый для всех регионов режим тишины в жилых домах с 22:00 до 08:00. Ограничение распространяется на строительные и ремонтные работы, включая проводимые на строительных площадках рядом с домами, и на работы по благоустройству территорий. Жилищный кодекс дополнят ст. 25.1. Помимо этого, изменения внесут в ст. 52 Градостроительного кодекса.
Авторы поправок отмечают, что сейчас часы тишины, перечень работ и круг обязанных лиц регионы устанавливают самостоятельно. Появление единого стандарта позволит определить понятные правила организации таких работ и предупредить возможные нарушения, подчеркивают разработчики. Часы тишины планируют распространить на бурение, демонтаж, забивку свай, работу тяжелой строительной техники, а весь перечень работ должно определить правительство. При этом регионы смогут устанавливать более продолжительные периоды тишины, дополнительные дневные перерывы и специальные ограничения для выходных и нерабочих дней. В случае принятия поправки вступят в силу с 1 января 2027 года.
Поправки о выкупе земли под зданиями отклонили
Совет по кодификации отклонил законопроект о правилах приобретения земельных участков под зданиями. Поправки разработало правительство и внесло в Госдуму в декабре 2024 года. Проект уточняет, сколько места на участке должен занимать объект недвижимости, чтобы его собственник мог выкупить землю. Общая площадь здания должна составлять не менее 10% от размера образуемого участка, а если это частный дом, то 5%. Ко второму чтению документ дополнили положением, согласно которому цена продажи земли устанавливается в размере ее кадастровой стоимости при заключении сделки.
Председатель совета по кодификации и глава комитета ГД по законодательству и госстроительству Павел Крашенинников сообщил, что поправки в таком виде не примут, потому что они прямо противоречат Конституции. Проект предлагает установить на федеральном уровне правила утверждения цены продажи земель, которые принадлежат регионам и муниципальным образованиям, что недопустимо. Кроме того, такие нормативы, как соотношение площади здания к площади участка, тоже могут утверждать только сами регионы, указал парламентарий. В совете также подчеркнули, что поправки могут привести к легализации нарушений земельного законодательства и создать риски уплотнительной застройки, так как застройщики смогут обходить нормы документов территориального планирования.
Практика
Требования к застройщику-банкроту без прямого договора
Дольщица Дина Кононова в рамках дела о несостоятельности «Стройгрупп» просила суд применить к должнику правила о банкротстве застройщиков и разрешить вопрос о включении в реестр требования о передаче квартиры без прямого договора с ответчиком (дело № А41-5282/2024). Кононова заплатила за право на квартиру соинвестору проекта «Экспостройтексу», но тот не передал деньги «Стройгрупп» и не вложил их в строительство. Позднее застройщик признал заявителя пострадавшей в допсоглашениях к инвестконтракту и обязался передать жилье обманутым гражданам. Тем не менее три инстанции отказали Кононовой в защите. Суды указали, что та не заключала прямой договор с должником и не передавала ему деньги, а обязательства по передаче квартир возникли у застройщика перед администрацией города.
Верховный суд отменил эти решения и объяснил, что для целей банкротства понятие «застройщик» трактуется шире, чем в градостроительном законодательстве. Отсутствие у должника разрешения на строительство, прав на землю или ситуация с квартирами в построенном доме не имеют правового значения для разрешения вопроса о применении правил о банкротстве застройщиков. Эти обстоятельства не должны лишать защиты граждан, которые вложили свои сбережения в строительство. Кононова действительно не выступала стороной допсоглашений, но, по мнению ВС, эти соглашения следовало квалифицировать как договоры в пользу третьего лица. Кононова согласилась с их условиями, поэтому, вопреки выводам судов, получила право требовать передачи квартиры от «Стройгрупп». ВС направил вопрос о размере требования на новое рассмотрение.
По мнению советника Orchards Петра Мацкевича, коллегия справедливо исходит из того, что в подобных спорах определяющим должно быть не существование классического договора участия в долевом строительстве или прямого договора с должником, а реальное экономическое содержание отношений и то, привлекали ли деньги человека для строительства жилья. Иной подход создавал бы очевидный риск для дольщиков, поскольку недобросовестные участники рынка могли бы выводить отношения за рамки стандартной договорной модели и тем самым исключать людей из банкротной процедуры, лишая их, в частности, права на приоритетное удовлетворение требований, подчеркивает юрист.
Такой подход позволяет защищать не только тех людей, которые заключили договор долевого участия, но и тех, чьи требования возникли из иной конструкции, связанной с финансированием строительства. Это снижает риск формального отказа дольщикам в доступе к специальным механизмам банкротства застройщика. В конечном счете ВС подтверждает, что банкротные правила о застройщиках направлены в первую очередь на защиту людей, которые вложили деньги в жилье.
Петр Мацкевич, советник Orchards
ВС отменил приватизацию кинотеатра спустя годы
Предприниматель Сергей Шокин с 2006 года арендовал здание единственного в Нефтеюганске кинотеатра «Юган», а в 2021-м приватизировал его и сдал объект в аренду под магазин. Прокуратура потребовала признать договор купли-продажи здания недействительным, указав, что объект культуры не подлежал приватизации (дело № А75-1140/2025). Первая инстанция применила срок давности и отказала в иске, но апелляция решила, что бизнесмен в нарушение закона изменил профиль деятельности кинотеатра. Это произошло не ранее октября 2023 года, поэтому срок давности не пропущен. Кассация оставила в силе решение первой инстанции, посчитав, что здание кинотеатра не относилось к сети муниципальных учреждений и не было объектом культурного наследия. Верховный суд разъяснил, что спорный кинотеатр был единственным в городе и на момент приватизации использовался по назначению. Статья 17 ФЗ № 126 «О государственной поддержке кинематографии» запрещает передачу таких объектов частным лицам. Соответственно, заключив договор купли-продажи, стороны нарушили этот запрет. Это повлекло нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц — жителей Нефтеюганска, решила коллегия.
Верховный суд напомнил, что при приватизации нужно руководствоваться положениями ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и учитывать ограничения, которые установлены в отдельных сферах социально-экономических отношений, говорит старший юрист BIRCH Денис Михайличенко. Таким образом, ВС подтвердил приоритет специального правового регулирования при оценке действительности сделки и квалифицировал нарушение прямого законодательного запрета как основание для применения п. 2 ст. 168 ГК, соглашается Крыжанский.
Помимо этого, коллегия уточнила, что в случае оспаривания такой сделки трехлетний срок давности исчисляют не с даты самой продажи объекта, а с момента, когда прокурор завершил проверку и выявил нарушение, отмечает Михайличенко. Конституционный суд в определении от 14.04.2025 № 913-О уже отмечал, что суды в спорах о приватизации должны определять момент течения срока давности с учетом всей совокупности обстоятельств, поэтому таким моментом необязательно будет дата регистрации перехода прав в ЕГРН. В то же время этот подход к исчислению трехлетнего срока можно применить, только когда подтверждено, что публичные субъекты не узнали о сделке в более ранние сроки, продолжает Михайличенко.
По словам Мацкевича, этот спор показывает, что вопрос исковой давности решается не изолированно, а с учетом характера приватизированного имущества. Если речь идет об активе, приватизация которого ограничена федеральным законом в силу его социальной значимости, то спор не сводится к обычному пересмотру старой сделки, заключает юрист.
Арендатор освободил помещения без акта возврата
Компания «Электрон» требовала взыскать с «Возрождения» 56,8 млн руб. неосновательного обогащения за пользование объектами недвижимости в период с 20 февраля 2023-го по 17 июля 2024-го (дело № А65-968/2025). Стороны подписали договор аренды, который впоследствии признали незаключенным: фирмы не смогли согласовать размер арендной платы. За другие периоды истец уже взыскал плату за пользование объектами. Новое требование «Электрон» обосновал тем, что стороны не подписали акт возврата, следовательно, ответчик продолжил пользоваться спорными объектами. Три инстанции удовлетворили иск, указав, что доказательств возврата имущества истцу в дело не представили. Спор дошел до Верховного суда, который направил его на пересмотр. Мотивировочная часть решения пока не опубликована.
По мнению руководителя проектов практики специальных проектов Versus.legal Алексея Калинкина, в этом деле суды ошибочно применили к кондикционному требованию конструкцию из арендных споров — ст. 622 ГК, по которой плата вносится до возврата вещи независимо от того, использовалась она или нет. В этом случае арендодатель обязан доказать, что ответчик получил имущественную выгоду. По утверждению конкурсного управляющего «Возрождения», такой выгоды не было, поскольку должник прекратил деятельность и направил собственнику акты возврата, которые тот не подписал. В таких условиях суды не могли опираться на преюдициальный факт передачи имущества в 2020 году для подтверждения пользования объектами в будущем, считает эксперт. Экономколлегия, скорее всего, разграничит предметы доказывания по двум категориям дел. Так, в арендном споре ответчику достаточно обосновать существование у арендатора возможности пользоваться имуществом, а в кондикционном истец должен доказать имущественную выгоду, отмечает Калинкин.
С точки зрения практических последствий управляющие, вероятно, получат работающий алгоритм защиты конкурсной массы от недобросовестных кондикционных исков. А для собственников имущества ВС разъяснит, при каких обстоятельствах они могут требовать взыскания неосновательного обогащения и какие доказательства им нужно представить.
Алексей Калинкин, руководитель проектов практики специальных проектов Versus.legal
События
Долги по зарплатам стройкомпаний выросли вдвое
По итогам июня долги российских строительных компаний по зарплате достигли 1,46 млрд руб. По сравнению с прошлым годом показатель вырос более чем в два раза. По данным Росстата, задолженность по зарплате в целом по России в июне составила 2,07 млрд руб., а на сферу строительства приходится 51,6% всех долгов. Основной причиной задержек зарплат эксперты считают рост дебиторской задолженности. Если заказчик задерживает оплату работ, кассовый разрыв постепенно распространяется по всей цепочке исполнителей и приводит к росту долгов по зарплатам, отмечает гендиректор «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев.
Вступило в силу
Сведения о границах сельхозугодий начали вносить в ЕГРН
С 1 июля вступил в силу ФЗ от 15.12.2025 № 478 о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах сельскохозяйственных угодий, которые входят в состав земель сельхозназначения. До принятия закона такие сведения уже передавали в Единую федеральную государственную информационную систему земель сельхозназначения, но доступ к этим данным ограничен, поэтому земли могли использовать без учета их особого правового статуса, объясняет старший юрист Land Law firm Анастасия Русскова. Сельскохозяйственные угодья представляют собой наиболее приоритетный и охраняемый вид земель сельхозназначения, а внесение сведений о них в ЕГРН должно повысить прозрачность и исключить случаи их неправомерного использования, добавляет эксперт.
Последние годы власти формируют единую цифровую систему, которая должна стать базовым источником сведений обо всех землях России. В связи с этим ЕГРН постепенно интегрируется как с региональными системами, так и с базами профильных федеральных органов, продолжает Русскова. Она считает, что вступившие в силу изменения полностью соответствуют стратегии развития агропромышленного комплекса, которую правительство утвердило в 2022 году. Одной из приоритетных задач в отрасли власти признали совершенствование правового механизма для обеспечения охраны плодородных свойств земель и предотвращения их выбытия из сельскохозяйственного оборота. Поправки позволяют государству усилить контроль и снизить случаи неправомерного использования таких земель, отмечает советник BIRCH Дарья Чуева. Вместе с тем теперь покупателю придется более тщательно проверять правовой статус приобретаемого участка и существование в ЕГРН сведений о пересечении с границами сельхозугодий, считает юрист.
Внесение в ЕГРН сведений о границах земель сельхозугодий — логичное продолжение государственной политики с учетом значимости вопроса продовольственной безопасности. Формирование единого достоверного источника информации поможет сократить количество ошибок, которые приводят к неправомерному выбытию таких земель из сельскохозяйственного оборота. Это также позволит распространить на указанные сведения принцип публичной достоверности реестра при ведении кадастрового учета, подготовке документации по планировке территории и принятии других публичных решений.
Анастасия Русскова, старший юрист Land Law Firm
Единые правила торгов имуществом
С июля заработали новые правила для торгов государственным и муниципальным имуществом. Вступивший в силу закон вводит единые требования к торгам по продаже или аренде публичных земельных участков, по онлайн-продаже имущества в рамках приватизации и к торгам на право пользоваться участками недр. Торги будут проводить преимущественно в электронном формате на онлайн-площадках, операторы которых должны быть включены в специальный перечень правительства.
Биометрия для сделок с недвижимостью
Физлицам разрешили регистрировать сделки с недвижимостью дистанционно с использованием биометрии. Подавать документы можно в электронном виде, если они подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью. В Минцифры пояснили, что при желании оформить права на недвижимость без личного посещения МФЦ или территориального органа Росреестра нужно будет пройти удаленную идентификацию через Единую биометрическую систему.
