Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и обязал администрацию Темрюкского района Краснодарского края предоставить предпринимателю право на выкуп земельного участка площадью 2401 кв. метр, на котором расположен жилой дом площадью всего 64 кв. метра (дело №А32-36147/2024).
Спор начался с того, что предприниматель Анна Кононова, которая арендовала земельный участок на 10 лет, построила на нем жилой дом и зарегистрировала на него право собственности. Она обратилась к властям с заявлением о выкупе земли без проведения торгов в силу своего исключительного права собственника строения, но получила два отказа. Администрация мотивировала это тем, что площадь участка почти в 38 раз превышает площадь застройки, а дом занимает всего 3% площади. Такая территория не является необходимой для эксплуатации дома.
Суды трех инстанций поддержали позицию администрации муниципального образования. Они исходили из того, что предоставление участка, площадь которого значительно превышает потребности для обслуживания объекта, без торгов нарушает законодательство о защите конкуренции. Суды также опирались на заключение судебной экспертизы, которая показала, что участок технически можно разделить на несколько самостоятельных наделов минимально допустимого размера. Кононова же не предоставила доказательств объективной необходимости использования всей территории именно для эксплуатации дома.
Верховный суд напомнил о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Суд разъяснил, что размер участка, который предоставили для строительства, может не совпадать с размером, необходимым для эксплуатации здания, потому что цели у этих процессов разные.
Высшая инстанция указала, что использование для индивидуального жилищного строительства подразумевает не только размещение самого жилого дома, но и выращивание сельскохозяйственных культур, а также размещение гаражей и хозяйственных построек для собственных нужд. Следовательно, площадь участка нельзя определять исключительно размером пятна застройки.
Так как испрашиваемая площадь укладывается в предельные размеры, которые установлены местными правилами землепользования и застройки для этой территориальной зоны, и не выходит за рамки разрешенного использования, отказ администрации признали незаконным. Верховный суд обязал администрацию муниципального образования направить Кононовой проект договора купли-продажи земельного участка.
