Главное управление охраны памятников города Москвы, правопреемником которого стал столичный комитет по культурному наследию, и ООО «Регда» в июле 2003 года заключили охранно-арендный договор на пользование нежилым зданием — памятником истории и культуры на улице Большой Спасской в Москве. Аренда предполагалась до июля 2028 года. На основании соглашения от февраля 2006 года права и обязанности арендатора перешли к юрфирме «Городисский и партнеры». Согласно договору, арендатор должен был выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в здании.
Юрфирма с 2006 по 2009 год за свой счет выполнила работы для сохранения и восстановления исторического облика этого объекта. Летом 2012 года правительство включило спорное здание в перечень объектов культурного наследия федерального значения. Право собственности РФ на этот объект недвижимости зарегистрировали в установленном порядке.
Управление Росимущества и юрфирма в декабре 2012 года заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от июля 2003-го. В нем говорилось, что расходы на сохранность здания учитываются в счет арендной платы по договору. А с 2013-го вступило в силу правительственное постановление, согласно которому юридические и физические лица, которые арендуют объекты культурного наследия и вкладывают свои средства в их сохранение, могут претендовать на льготную арендную плату.
На основании этого положения юрфирма в 2013 году обратилась в Минкультуры. Рассмотрев заявление, ведомство подтвердило, что фирма выполнила работы по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233,5 млн руб., и поддержало предоставление льготной арендной платы. На этом основании «Городисский и партнеры» заключили дополнительное соглашение с управлением Росимущества о льготной арендной плате в размере 107 529 руб. в месяц до июля 2028 года.
В феврале 2019 года Росимущество передало «Дом.рф» земельный участок с расположенным на нем и находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости. Компания уведомила юрфирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора со ссылкой на решение правительственной комиссии, которая признала целесообразным совершение «Дом.рф» юридических действий в качестве агента РФ в отношении спорного объекта.
Ссылаясь на то, что стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, «Дом.рф» обратилось в АСГМ с иском к юрфирме. Компания попросила расторгнуть охранно-арендный договор и возвратить здание, расположенное на улице Большой Спасской.
Юрфирма обратилась со встречным иском к «Дом.рф» и управлению Росимущества в Москве о взыскании 233,5 млн руб. в виде неосновательного обогащения за ремонтно-реставрационные работы спорного объекта и 8,4 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
АСГМ удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных требованиях. Апелляция и кассация это решение поддержали. Суд первой инстанции указал, что названная в иске сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды. Там указали, что ремонтно-восстановительные работы проходили с 2006 по 2009 год. С этого времени арендатор не заявлял о намерении взыскать с арендодателя понесенные расходы. Только в 2013 году, то есть через четыре года, юрфирма воспользовалась правом на получение льготной арендной платы. Поэтому нельзя считать, что о нарушении своих прав юрфирма узнала, когда «Дом.рф» предъявил иск. «Следовательно, фирма, обратившись с иском о компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ в 2020 году, пропустила срок исковой давности», — говорится в определении № 305-ЭС22-7353.
В «Городисский и партнеры» с этим не согласились и решили обратиться в Верховный суд. Они считают, что фирма выполнила комплекс ремонтно-реставрационных работ. Но, вопреки доводам судов, это не означает, что понесенные ей затраты не подлежат компенсации в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В юрфирме указали: нижестоящие суды не учли, что условиями договора не предусмотрен срок исполнения обязательств по зачету реставрационных затрат в счет арендной платы. Право на зачет могло быть использовано арендатором в любой момент в течение срока договора. При этом в момент расторжения договора фирма лишается права компенсировать свои вложения путем этого зачета. При таких обстоятельствах срок давности по требованиям о возмещении стоимости реставрационных работ следует исчислять не с даты их выполнения, а с момента, когда арендатор утратил возможность компенсировать эти затраты.
Рассмотрев спор, cудья ВС Ирина Грачева решила передать жалобу «Городисский и партнеры» на рассмотрение коллегии по экономическим спорам. Оно состоится 18 октября.