Четырнадцать человек владели участком в Волгоградской области. В 2009 году они сдали его в аренду на десять лет компании «Чапаевское». Чтобы расторгнуть сделку, согласно договору, требовалось направить контрагенту уведомление.
В 2014-м арендатор передал свои права фирме «Дельта-Агро». Когда срок договора истек, организация продолжила пользоваться участком, и сделку возобновили на неопределенное время. По п. 2 ст. 610 ГК, если срок аренды не определили, стороны могут в любое время отказаться от сделки, уведомив контрагента. В ноябре 2021-го на общем собрании собственников, где участвовали и представители «Дельта-Агро», владельцы решили расторгнуть договор. В следующем месяце арендатору направили уведомление о необходимости подписать допсоглашение о расторжении сделки и акт приема-передачи земли. «Дельта-Агро» оспаривала протокол собрания в судах общей юрисдикции, но безуспешно (дело № 2-143/2022).
Уже в январе владельцы участка сдали его часть в аренду предпринимателю Сергею Перелыгину, который вырастил там подсолнечник. А в июне «Дельта-Агро» потребовала через суд признать право собственности на урожай бизнесмена. Фирма ссылалась на то, что ей не направили отказ от договора. Компания решила, что она законный пользователь земли и имеет право на выращенный Перелыгиным подсолнечник. Суды согласились с фирмой и удовлетворили иск. Три инстанции отметили, что арендодатели не сообщили контрагенту об отказе от сделки. Письмо с допсоглашением, которое направили истцу, не прекращает права и обязанности, заключили суды (дело № А12-16447/2022).
Предприниматель подал жалобу в Верховный суд. Он обратил внимание, что на общем собрании собственники участка решили расторгнуть договор. Повестку надлежаще опубликовали в печатном органе, кворум тоже соблюден. Более того, в собрании участвовали представители «Дельта-Агро». Потому Перелыгин считает, что компания была в курсе дел и арендодатели не должны были дополнительно информировать контрагента о расторжении сделки. Поскольку фирма не была ни владельцем, ни арендатором земли, у нее нет права на урожай, полагает податель жалобы.
Судьи экономколлегии согласились с доводами жалобы, отменили решения нижестоящих судов и направили спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области. ВС напомнил: любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды, при этом сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился. «В связи с этим отсутствие в указанном реестре записи о прекращении договора аренды не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки в случае ее прекращения по основаниям, установленным законом или договором», — подчеркнули судьи.